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작성일 : 12-07-30 10:53
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글쓴이 :
SGMA (211.♡.252.25)
 조회 : 6,678
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지난 2일 평택지방법원에선 합정동 참이슬 아파트 125㎡형(이하 전용면적)이 경매에 나와 감정가(2억5000만원)의 절반(52.6%) 수준인 1억3157만원에 낙찰됐습니다. 그런데 이 아파트 전세 시세는 1억3000만~1억5000만원정도입니다. 전셋값으로 아파트를 낙찰한 셈입니다.
주택시장 침체로 경매 물건이 늘어나면서 저렴하게 주택을 마련할 수 있는 방법으로 경매시장을 기웃거리는 사람들이 많습니다. 요즘은 전셋값이 많이 올라 매맷값과 격차가 점차로 줄어들고 있는데요.
경매에서 유찰 횟수가 늘어나면서 최저가가 떨어져 전셋값 수준으로 입찰 가능한 물건도 많습니다. 경매시장에서 최저가가 전셋값보다 떨어진 아파트 물량은 어떤 게 나와 있고 주의해야 할 점은 무엇인지 살펴봅니다.
◆전셋값 이하 물건 얼마나 나오나
-경매정보업체 지지옥션에 따르면 서울렐層뎠퓻?경매가 예정된 전셋값 이하 아파트 물건은 모두 94건임. 서울 21건, 경기 58건, 인천 15건 등임.
-전용면적 85㎡ 이하의 중소형 물건도 눈에 띄어 관심을 가질 만함.
-아래 사례 외에 전셋값 이하 서울렐層뎠?경매 물건 상세 정보를 알고 싶다면 조인스랜드부동산 경매(ggi.joinsland.com) 사이트, 지지옥션(www.ggi.co.kr) 사이트 등을 통해 확인 가능.
▶서울시
-서울 소재 물건은 도봉구, 노원구 등 강북 물건 12건과 서초구, 송파구 등 강남권과 서대문, 영등포 등 시내 물건도 눈에 띔.
-8월7일 경매 예정인 도봉구 방학동 우암쎈스뷰 85㎡형이 있음. 감정가(3억1000만원)의 64%인 1억9840만원을 시작으로 입찰 진행. 이 아파트 전세는 현재 2억원 정도임.
- 8월14일 경매를 진행하는 영등포구 당산동 당산2차삼성 아파트 85㎡형도 눈길. 감정가(4억6000만원)의 51%인 2억3552만원을 최저가로 경매 시작.
기존 시장에서 현재 2억7000만원까지 전세 매물이 나옴.
-8월22일 경매에 부쳐지는 서초구 서초동 현대슈퍼빌 154㎡형은 감정가(15억)의 41%인 6억1440만원에 경매 진행.
▶경기도
-경기에서도 고양, 여주, 시흥, 안산 등에서 입지 좋은 중소형 물건이 골고루 경매 예정.
-8월24일 경매에 나오는 고양시 일산서구 일산동 태영아파트 85㎡형은 감정가(3억2000만원)의 절반이하 가격인 1억5680만원에 경매 시작. 같은날 파주시 동패동 교하벽산 85㎡형도 감정가(2억2000만원)의 49%인 1억780만원에 경매
-8월27일 경매에 부쳐지는 시흥시 장곡동 진말삼환한진 아파트 60㎡형은 감정가(1억7000만원)의 64%인 1억560만원을 시작으로 경매를 진행
▶인천시
-인천에선 한번 유찰되면 30%씩 경매 시작가가 떨어짐. 따라서 2회만 유찰되고 감정가의 49%까지 하락한 가격에 경매를 시작. 8월7일 중구 운서동 풍림아이원 85㎡형이 감정가(2억2000만원)의 49%인 1억780만원에 경매되고, 8월9일 부평구 삼산동 삼산주공미래타운 84㎡형도 감정가(3억)의 49%인 1억4700만원에 입찰을 시작할 예정임.
◆투자유의점
-해당 아파트의 전셋값 이하 가격을 최저가로 경매 입찰을 진행하는 물건은 유찰수가 최소 2회 이상임(1회 유찰 때마다 서울은 20%, 인천은 30%씩 직전 입찰 최저가에서 떨어짐)
-유찰횟수가 많다는 건 주의해야할 점도 많다는 의미.
-유찰이 많은 이유는 '권리상의 하자', '부동산 시장 침체로 감정 당시 감정가가 지나치게 높게 정해진 경우' 등임
-이중 권리상의 하자 물건은 선순위 전세권이나 유치권이 설정돼 자칫 낙찰한후 추가 부담이 생김.
예컨대 8월16일 경매를 진행하는 경기도 광명시 철산동 래미안자이 85㎡형은 감정가(5억5000만원)의 51%인 2억8160만원에 입찰을 시작하지만 철산주공3단지주택재건축정비사업조합으로부터 1억6000여만원의 유치권이 설정돼 있어 부담이 커질 수 있음.
-다만 역발상 투자법도 가능. 추가 부담을 인지하고 물건을 싸게 낙찰하면 투자금액을 줄일 수 있음. 예를 들어 정상적인 시세가 1억원인 집을 8000만원에 낙찰할 때 3000만원의 전세권이 설정돼 보증금을 물어줘야 한다면 손해. 하지만 애초에 이를 알고 처음부터 5000만원에 입찰하면 임차보증금을 추가해도 결국 8000만원에 낙찰하는 셈. 5000만원에 낙찰하면 총투자금액이 떨어져 취등록세 등도 싸짐. 전세를 끼고 집을 사는 것과 비슷한 효과.
-부동산시장 침체로 감정가가 지나치게 높아 유찰 횟수가 높은 물건의 경우는 특별한 하자가 없으므로 싸게 낙찰할수록 유리.
-명도비용, 입주지연 가능성에 따른 추가 손해 등 비용 부담 고려해야 함.
-유찰수가 많은 주택은 권리관계가 복합해 초보자가 쉽게 접근하기 어려우므로 전문가 조언을 받는 게 좋음.
중앙일보
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