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임대차 대항력만 갖춘 경우와 확정일자까지 갖춘 경우에 어떤차이가 있는지요?

대항력만 갖춘 경우 선순위 저당권 등이 없는 때에는 주택이 경매되더라도 임차권은 소멸하지 않으며 경락인에게 대항할 수 있으나, 선위저당권 등이 있는 경우에는 경매가 되면 임차권은 소멸되고 경락인에게 대항하지 못하며 또 소액임차인이 아닌 한 경매절차에서 배당요구도 할 수 없습니다. 이 경우 확정일자를 받아두면 경매절차에서 배당요구를 할 수 있으며, 후순위담보권자나 일반채권자에 우선하여 배당받을 수 있습니다.

임대차 일시적으로 주민등록을 이전한 경우에도 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있는지요?

유감스럽지만 경락인에게 무조건 집을 비워 주어야 합니다. 왜냐하면 귀하와 같이 임대기간 중에 주민등록을 옮기면 비록 그 집에서 가족과 함께 계속 거주하고 있었다고 하여도 대항력을 상실하고 그후 다시 전입신고를 하더라도 그 때부터 새로운 대항력이 다시 발생하므로 그 사이에 저당권이 설정되면 그에 기한 경매절차에서의 경락인에 대하여 임차권을 주장할 수 없기 때문입니다. 다만 귀하가 가족의 주민등록은 그대로 둔 채 본인의 주민등록만을 일시적으로 옮겼다면 대항력을 상실하지 않기 때문에 경락인에게 임대보증금의 반환을 요구할 수 있습니다.

배당 소액임차인이 배당요구를 하지 않은 경우는 우선변제 받을 수 없는지요?

소액임차인이더라도 경매절차에서 배당요구를 하지 않으면 우선변제를 받을 수 없습니다. 배당요구는 경락기일까지 하여야 합니다. 배당요구를 하지 아니하여 배당을 받지 못하더라도 경락인에게 대항할 수 있는 경우(임대차보다 먼저 설정된 저당권등이 없는 경우)에는 경락인으로부터 보증금을 반환받을 수 있고 보증금을 반환받을 때까지는 집을 비워주지 않아도 되나, 대항력이 없는 경우에는 경락인에게 보증금을 받지도 못하고 집을 비워주어야 합니다. 다만 소액임차인이 배당받은 경우 소액임차인은 근저당권자에 대하여 소액보증금 상당의 부당이득반환청구권이 있다는 대법원 판결이 있습니다.(대법원 90.3.27선고, 90다카 315,322,3229 판결, 88.11.8.선고, 86다카2949판결).

임대차 대항력이 없는 주택임차인의 임대보증금을 회수할 수 있는지요?

주택인도 및 주민등록을 갖추기 전에 이미 저당권이 설정되어 있었기 때문에 경락인에게 대항력을 행사할 수 없습니다. 그러나 계약서에 확정일자를 받아두면 앞으로 경매절차에서 배당요구를 하여 선순위 근저당권자의 채무 변제에 충당하고 남은 배당대금이 있는 경우 후순위 저당권자와 기타 일반채권자에 우선하여 보증금을 변제받을 수 있으므로 임차주택의 담보가치가 충분하다면 지금이라도 계약서에 확정일자를 받아두는 것이 좋습니다.

배당 채무명의를 득한 판결문으로 근저당권자의 배당액에서 가압류 지분을 받아 올 수 있는지?

[문]근저당권자인 ‘갑’을 채무자로, 부동산소유자인 ‘병’을 제3채무자로 하여 근저당권부채권가압류를 하였는데 제3채무자 병의 부동산이 경매되어 채무자인 갑에게 근저당 채권이 배당되었을 경우에, 근저당권부채권 가압류권자가 근저당권부채권가압류 경합이 없는 경우 근저당권부채권가압류를 본압류로 전이하는 압류 및 추심(전부)명령을 하지 못하더라도 채무명의를 득한 판결문으로 근저당권자인 채무자 갑의 배당액에서 가압류 지분을 받아 올 수 있는지 아니면, 근저당권부채권 가압류를 본압류로 전이하는 압류 및 추심(전부)명령을 하지않고 바로 압류 및 추심(전부)명령을 하면 경합되지 않고 받아올 수 있는지 궁금합니다.

[답]근저당권부채권가압류채권자가 근저당권에게 배당된 배당금을 지급 받으려면 압류 및 추심명령이나 압류 및 전부명령을 받아 집행법원에 신청하여야 하며, 추심명령이나 전부명령이 없이 확정판결 등 채무명의만을 제출하여서는 배당금을 수령할 수 없습니다.
가압류채권자가 가압류를 본압류로 전이하는 압류 및 추심명령을 하지 않고 별도의 압류 및 추심명령을 한 경우에는 가압류의 피보전권리와 압류의 집행채권의 동일성을 소명하여야 할 것이나, 가압류취하증명을 첨부하는 경우에는 채권의 동일성을 소명하지 않아도 될 것입니다.

임차권보다 먼저 성립한 저당권이 존재하는 경우에는 임차권보다 후에 성립한 저당권자의 신청에 의해 경매가 실행된 경우에도 임차인은 경락인에게 대항할 수 없습니다. 다만 귀하는 계약서에 확정일자를 갖추었기 ?문에 경매절차에서 배당요구를 할 수 있으며 경락대금중 1번 저당권의 변제에 충당하고 남은 금액에서 2번 저당권에는 우선하여 보증금 변제를 받을수 있습니다. 또 귀하가 소액임차인이라면 임차보증금 중 일정액을 1번 저당권보다도 우선하여 변제받을 수 있습니다.

압류, 가압류, 근저당권 등이 설정된 주택을 취득한 제3취득자와 임대차계약을 체결한 경우 가압류권자 등의 신청에 의해 경매가 개시되면 경락인에게 대항할수 없는 것은 물론 확정일자를 갖추었어도 배당요구를 할 수 없으며, 소액임차인이라도 마찬가지입니다. 이 경우는 가압류 등 당시의 소유자의 부동산에 대해 경매를 한 것으로 전소유자와 임차인간에는 하등의 법률적인 관계가 없기 ?문입니다. 이 경우 임차인은 제3취득자에게 배당될 금원을 압류할 수 밖에 없습니다. (대법원 1983. 4. 26.선고, 83다카 116116판결)

입주나 주민등록 이전에 저당권이 설정되어 있었다면 귀하는 경락인에게 대항할 수 없으며, 다만 확정일자를 갖추었기 때문에 경매절차에 참가할 수 있고 주택 경락대금 중 위 근저당권자의 채무 변제에 충당하고 나머지가 있으면 일반채권자에 우선하여 변제받을 수 있습니다. 귀하가 소액임차인이라면 보증금의 일정액까지는 먼저 성립된 근저당권자보다도 우선하여 변제받을수 있습니다.

배당 예상낙찰가를 1억원으로 예상할 경우 제가 배당 받을 수 있는 금액은 얼마인가요?

[문]대구에 살고 있는 저는 이미 임차인 A가 3,000만원에 임차하여 거주하고 있는 상태였고, 그후 집주인인 은행에서 근저당 7,000만원을 받은 후에 제가 다시 임차보증금 2,000만원에 입주하였습니다. 제가 입주한 후에 집주인은 다시 다른 은행에서 근저당 3,000만원이 더 실행되었네요. 경매가 진행되고 있는데 임차인 A는 배당요구를 하지 않았습니다. 예상낙찰가를 1억원으로 예상할 경우 제가 배당 받을 수 있는 금액은 얼마인가요?

[답]1순위 : 경매비용, 2순위 임차보증금 2,000만원의 소액임차인 : 1,400만원, 3순위 : 근저당 7,000만원 인 채권자 7,000만원, 4순위 : 근저당 3,000만원인 채권자에게 나머지 금액이 배당됩니다. 우선 배당요구를 하지 않은 대항력있는 임차인 A의 보증금 3,000만원은 낙찰자가 인수하게 됩니다. 대항력이 존재하는 임차인은 배당신청을 하여 경락대금에서 임차보증금을 변제받게 되며, 부족한 부분은 낙찰자에게 인수함으로써 보증금 전액을 변제받게 됩니다. 하지만 이처럼 배당신청을 하지 않은 경우에는 낙찰자가 보증금 전액을 변제하여야 합니다.

경매관련 경매절차진행사실의 주택임차인에 대한 통지를 어떻게 해주는지요?

경매법원은 집행관의 현황조사보고서 등의 기재에 의하여 주택임차인 또는 상가건물임차인으로 판명된 자, 임차인인지 여부가 명백하지 아니한 자, 임차인으로 권리신고를 하고 배당요구를 하지 아니한 자에 대하여 [ 전산양식 A3337〕또는 [ 전산양식 A3338〕기재 통지서를 송부하여 주택임대차보호법 제3조 제1항 또는 제2항이 정하는 대항요건과 임대차계약서(제3조제2항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약서를 말함)상의 확정일자를 구비한 임차인 또는 같은 법 제8조 제1항이 정하는 소액임차인이거나, 상가건물임대차보호법 제3조 제1항이 정하는 대항요건을 갖추고 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인 또는 같은 법 제14조 제1항이 정하는 소액임차인이라도 배당요구종기까지 배당요구를 하여야만 우선변제를 받을 수 있음을 고지하고 있습니다.

등기사항 합유물 전체에 대하여 경매개시결정이 잇는 경우, 그에 따른 경매신청의 기입등기를 할 수 있는지?


	합유지분에 대하여는 근저당권을 설정하거나 경매신청의 기입등기를 할 수 없으나, 합유물 전체에 대하여 경매개시결정이 있는 경우에는 그에 따른 경매신청의 기입등기를 할 수 있다. (2006. 6. 5. 등기 3402-391 질의회답)

배당 대항력을 구비한 임차인이 배당요구를 하지 않았을 경우?

배당요구를 하지 않은 대항력있는 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하게 됩니다. 대항력이 존재하는 임차인은 배당신청을 하여 경락대금에서 임차보증금을 변제받게 되며, 부족한 부분은 낙찰자에게 인수함으로써 보증금 전액을 변제받게 됩니다. 하지만 이처럼 배당신청을 하지 않은 경우에는 낙찰자가 보증금 전액을 변제하여야 합니다.

건물을 건축하기 이전에 대지에 저당권이 설정되었고 그후 건물이 건축된 경우에 대지의 저당권자는 대지뿐만 아니라 건물에 대하여도 일괄경매를 청구할 수 있습니다(민법 제365조). 그러나 저당권은 대지 상에만 설정된 것이고 건물에 대해 설정된 것은 아니기 때문에 일괄경매 되더라도 건물에 대해 저당권의 효력을 주장할 수는 없습니다. 따라서 건물에 아무런 저당권이 설정되지 않은 상태에서 입주 및 주민등록의 대항요건을 마친 건물임차인은 건물경락인에 대해 대항력을 가지므로 나머지 임대기간 동안 계속 거주하다가 임대기간이 끝나면 경락인으로부터 보증금을 반환받을 때까지 임차주택을 비워 주지 않아도 됩니다.

배당 대항력이 없는 임차인이 배당 받을 수 있나요?


	대항력이 없는 임차인 A,B는 반드시 배당요구종기일 이전까지 배당신청을 하여야 합니다. 만약 배당신청을 하지 않았을 경우에는 후순위권리자에게 부당이득반환 청구를 할 수 없고 낙찰자에게도 주장할 수 없습니다.

임대차 주택임대차보호법의 적용대상에 대하여 알고 싶습니다.

1. 주택임대차보호법은 원칙적으로 주거용건물(주택)을 적용대상으로 함.

2. 주거용건물과 비주거용건물의 구분은 임차건물이 현재 일상생활을 하는데 사용되느냐 하는 사실상의 용도를 기준으로 판단하여야 하고 공부(등기부, 건축물관리대장)상의 용도를 기준으로 판단할 것은 아님.

3. 건물의 등기?건축허가 여부와는 무관함.

4. 주거용건물인지 여부의 판단시점은 계약체결시임