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임대차 확정일자를 받은 것과 전세권설정등기를 한 것과는 어떻게 다른지요?

확정일자를 받으면 그 일자에 전세권설정등기를 한 것처럼 경매(공매)시 후순위권리자나 기타 채권자에 우선하여 보증금을 변제 받을 수 있는 점은 같으나 구체적으로 다음과 같은 차이가 있습니다.

(1) 보증금반환을 지체하는 경우
전세권등기를 한 경우는 전세주택의 경매를 청구할 수 있으나, 확정일자만 갖춘 경우는 경매청구권이 없으며, 보증금반환청구의 소를 제기, 판결 등을 받다 일반적인 강제집행을 할 수 있을 뿐입니다.

(2) 대항요건의 필요여부
확정일자에 의한 보증금우선변제의 보호를 받기 위해서는 주택인도와 주민등록이라는 대항요건을 갖추어야 하나, 전세권등기를 한 경우는 이러한 요건이 필요없습니다.

(3) 별도의 배당요구
확정일자만 갖춘 경우는 경매절차에서 별도의 배당요구를 해야하나, 전세권등기를 한 경우는 별도의 배당요구 없이도 순위에 의한 배당을 받을 수 있습니다.

(4) 대지부분의 경락대금 포함 여부
주택임대차계약서에 확정일자를 갖춘 경우는 임차주택 외에 그 대지의 환가대금에서도 우선 배당을 받을 수 있으나, 대지를 포함하지 않고 주택에만 전세권등기를 한 경우는 대지의 환가대금에서는 우선 배당을 받을 수 없습니다.

임대차 확정일자를 갖춘 우선변제권과 소액임차인의 우선변제권은 어떻게 다른지요?

(1) 임차보증금액의 제한
전자의 경우는 임차보증금액에 제한이 없으나 후자의 경우는 보증금이 소액이라야 합니다.
(2) 대항요건 구비시기
양자 모두 대항요건을 갖추어야 하는 점은 같으나, 후자는 이 요건을 경매개시결정등기전까지 갖추어야 하는 제한이 있는 반면 전자는 그런 제한이 없습니다.
(3) 우선변제권 행사범위
전자는 후순위 담보권자와 일반채권자에 대해서만 행사할 수 있는 반면 후자의 우선변제받을 수 있는 보증금액에 제한이 없으나 후자는 보증금의 일정액에 한한다는 제한이 있습니다.
(4) 우선변제 받을 수 있는 주택가액 범위
양자 모두 우선변제 받을 수 있는 주택가액에 대지가액이 포함된는 점은 같으며, 후자는 주택가액의 1/2에 해당하는 금액에 한하여 우선변제권이 있으나 전자는 그런 제한이 없습니다.


	매각허가 결정이 취소되고 매각불허가 결정이 확정되었으면 새로 경매절차가 적법하게 속행됩니다.

임대차 당사자 합의에 의하여 소액보증금으로 감액한 경우에도 소액임차인으로서 보호받을 수 있는지요?


	보증금 감액이 경매개시결정등기 전까지 이루어진 경우는 소액임차인으로서 보호받을 수 있다고 봅니다.

임대차 소액임차인의 최우선변제권이란 무엇인가요?

주택임차보증금이 소액인 경우(과밀억제권역 6,000만원 광역시는 5,000만원, 기타지역은 4,000만원 이하인 경우)임차주택이 경매되더라도 임차주택(대지 포함)가액의 1/2 범위 안에서 일정금액(과밀억제권역 2,000만원 광역시는 1,700만원, 기타지역은 1,400만원 이하인 경우)까지는 후순위담보권자 및 일반채권자는 물론 선순위담보권자보다도 우선하여 변제받을 수 있습니다. 다만 이러한 보호를 받기 위하여서는 그 주택에 대하여 경매신청등기가 되기 전에 위 대항요건(주택인도, 주민등록)을 갖추어야 합니다.

임대차 경매신청기입등기 후 확정일자를 부여받은 경우 그 효력은 어떻게 되는지요?

확정일자부 임차인으로서 우선변제를 받기 위해서는 반드시 경매신청기입등기 이전에 확정일자를 갖출 필요가 없습니다. 따라서 경매신청기입등기가 경료 된 이후에 확정일자를 받은 경우에도 별도의 채무명의 없이 배당요구를 할 수 있고, 선순위 담보권자나 압류?가압류채권자에게 우선할 수 없지만 후순위 담보권자나 기타 일반채권자보다는 우선하여 배당받을 수 있습니다.

경매관련 대금납부 후 소유권이전등기는 어떻게 하나요?

매수인은 매각대금을 완납하는 순간부터 소유자로서의 모든 권리를 행사할 수 있습니다. 다만 소유권을 이전등기하기 위하여는 등록세 납부, 국민주택채권 매입, 주민등록등본 등 이전에 필요한 서류를 갖추어 신청서와 함께 담당 경매계에 제출하셔야 하며 담당 경매계에서는 이 서류들을 첨부하여 해당 등기소로 이전을 촉탁하는 절차를 거치게 됩니다.

경매관련 경매신청하려면 비용은 얼마나 드는지요?

경매신청인은 경매절차를 진행함에 있어서 필요한 신문공고료, 현황조사수수료, 매각수수료, 감정수수료, 송달료 등의 비용에 대한 대략의 계산액을 예납하여야 합니다. 아래 수수료는 참고용이며, 실제 수수료와는 차이가 날 수 있음을 알려드립니다. 정확한 경매비용은 해당 법원의 경매계에 문의하여 주시기 바랍니다.

경매관련 공유자가 우선매수신고를 할 수 있나요?


	매각부동산이 공유지분일 경우에 다른 공유자는 매각기일까지 매수신청의 보증을 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 채무자의 지분을 우선매수하겠다는 신고를 할 수 있습니다.

주택임대차의 대항력을 취득하려면 입주와 주민등록이라는 두가지 요건을 다 갖추어야 합니다. 따라서 입주는 하였으나 주민등록을 하지 않고 있는 사이 저당권이 설정되었다면 귀하가 대항력을 갖추기 전에 저당권이 먼저 설정된 것이므로 귀하는 경락인에게 대항할 수 없다고 보는 것이 일반적입니다.

* 다만 고등법원 판결 중에는 임차인이 입주후 주민등록법상의 소정기간(14일)이내에 전입신고할 것을 조건으로 입주 다음날부터 대항력이 발생한다고 판시한 것이 있습니다.(서울고법 1982.5.28.선고, 82나231 판결)

임대차 임대인의 지위의 당연승계에 대하여 알고 싶습니다.

1. 임차인이 대항력이 있다는 것은 임차주택의 양수인이 임대인의 지위를 당연승계하므로 임대기간 동안 계속 거주할 수 있고 임대기간이 만료되면 양수인으로부터 보증금을 반환받을 때까지 임차주택을 비워주지 않아도 된다는 것을 의미함.

2. 양수인에는 매매?증여?상속 및 경매?공매 뿐만 아니라 미등기인 무허가건물의 소유권을 사실상 양수한 경우도 포함되나 양도담보에 의한 권리취득은 해당되지 않음. 3. 대항력이 있으면 임대인의 지위가 양수인에게 당연승계되므로 임차인은 양수인에 대하여만 임대보증금 반환청구를 할 수 있음.

임대차 임차주택이 미등기건물인 경우 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있는지요?

미등기건물이라도 주택인 이상 주택임대차보호법의 적용을 받습니다. 임대차계약서에 확정일자를 받아 두면 앞으로 위 주택에 보존등기가 경료되고 저당권이 설정되어 경매되더라도 저당권자에 우선하여 임대보증금을 변제받을 수 있습니다. 다만 임대차계약을 체결하기 전에 임대하는 사람이 실제소유자(건축물관리대장에 의하여 건물소유자로 확인된 신축자)이거나 그로부터 임대권한을 부여받은 사람인지 여부를 확인하여 보아야 합니다.

경매관련 농지취득자격증명은 어디서 발급 받나요?

경매 부동산 중에서 농지를 취득하기 위하여는 농지법 제8조의 규정에 따라 농지의 소재지를 관할하는 시장ㆍ구청장ㆍ읍장ㆍ면장으로터 농지취득자격증명을 발급받아야 합니다. 따라서 구체적인 사안에서 본인의 자격요건이나 발급절차에 대하여는 발급기관인 해당소관부서로 문의하여야 정확한 내용을 아실 수 있습니다.

임대차 미등기주택을 임차하여 살고 있는 경우에도 주택임대차 계약서에 확정일자를 받을 수 있는지요?

미등기주택임대차계약서에도 확정일자를 받을 수 있으며, 확정일자를 받아두면 위 주택이 보존등기가 되어 저당권이 설정된다고 하더라도 경매 등의 경우 보증금을 저당권자보다 우선변제받을 수 있습니다. 다만 임차인은 건축물관리대장 등으로 임대인이 건물소유자 본인임을 확정하는 것이 좋을 듯합니다.

배당 배당이란 무엇을 말하는 건가요?

배당은 부동산을 매각한 금액으로 각종 법률에 규정된 우선순위에 따라 나누어 주는 절차이며, 이 배당을 하기 위하여는 전체 기록을 검토하여 많은 채권자들 가운데 배당의 우선 순위를 정하여야 합니다. 따라서 해당 집행법원에서 경매기록을 종합적으로 검토하여 배당표를 작성해야 정확한 배당금액을 알 수 있습니다 (배당기일에 출석하여 배당표를 열람하여 배당금을 받을 수 있는지를 확인할 수 있습니다.