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가처분권리자가 본안소송에서 승소하여 그 승소판결에 기한 소유권말소등기를 신청하는 경우, 가처분등기 이후에 경료된 제3자 명의의 경매신청기입등기가 있을 때에는 등기관은 소유권말소등기를 함과 동시에 경매신청등기 및 당해 가처분등기를 직권으로 말소하게 된다. 다만, 말소의 대상이 되는 경매신청등기는 가처분등기 이후에 경료된 근저당권에 기한 것만을 의미한다고 보아야 할 것이다.따라서 갑 소유의 부동산에 대하여 을 명의의 근저당권설정등기가 경료되고 이어 병에게 소유권이 이전된 후 가처분등기, 경매신청등기가 순차로 경료된 상태에서 가처분권리자가 본안소송에서 승소하여 병 명의의 소유권말소등기를 신청하는 경우 등기관은 위 경매신청등기를 직권으로 말소할 수는 없을 것이며, 만약 직권으로 말소하였다면 직권으로 그 말소등기를 회복하여야 할 것이나, 등기상 이해관계있는 제3자 있을 경우에는 그 승낙서 또는 이에 대항할 수 있는 재판의 등본이 있어야 한다.(1999. 3. 2. 등기 3402-200 질의회답)

등기사항 갑, 을 명의의 합유 부동산 중 갑의 지분에 대한 강제경매신청의 가부


	갑, 을 명의로 등기된 합유 부동산 중 갑 지분에 대하여 갑의 채권자 병에 의한 강제집행신청은, 그 합유관계가 존속하는 한 을의 동의 여부에 불구하고 이를 허용할 수 없다.(1999. 3. 15. 등기 3402-266 질의회답)

배당 대항력이 없는 임차인이 배당 받을 수 있나요?


	대항력이 없는 임차인 A,B는 반드시 배당요구종기일 이전까지 배당신청을 하여야 합니다. 만약 배당신청을 하지 않았을 경우에는 후순위권리자에게 부당이득반환 청구를 할 수 없고 낙찰자에게도 주장할 수 없습니다.

임대차 주택임대차보호법의 적용대상에 대하여 알고 싶습니다.

1. 주택임대차보호법은 원칙적으로 주거용건물(주택)을 적용대상으로 함.

2. 주거용건물과 비주거용건물의 구분은 임차건물이 현재 일상생활을 하는데 사용되느냐 하는 사실상의 용도를 기준으로 판단하여야 하고 공부(등기부, 건축물관리대장)상의 용도를 기준으로 판단할 것은 아님.

3. 건물의 등기?건축허가 여부와는 무관함.

4. 주거용건물인지 여부의 판단시점은 계약체결시임

임대차 공부상 용도는 공장이나 현재 주거로 사용하는 경우 주택임대차보호법의 적용 여부

적용을 받을 수 있습니다. 어떤 건물이 주택임대차보호법의 적용의 대상이 되는 주거용건물인지 여부는 등기부, 건축물관리대장 등 공부상 표시만을 기준으로 할 것이 아니라 사실상 주거로 사용하는지 여부를 기준으로 결정합니다. 따라서 공부상 용도가 상가, 공장으로 되어 있어도 이미 건물의 내부구조 및 형태가 주거용으로 용도 변경된 건물을 귀하가 임차하여 그곳에서 일상생활을 영위하면서 사실상 주거로 사용하고 있다면 주택임대차보호법이 적용됩니다.

임대차 확정일자부 임차인이 일시적으로 주민등록을 이전한 경우 재전입시 확정일자를...

확정일자를 다시 부여받을 필요는 없습니다. 그러나 주민등록을 전출한 시점에 우선변제권을 상실하였다가 재 전입신고를 한 때에 다시 우선변제권을 취득하게 됩니다. 따라서 주민등록을 다시 전입한 때를 기준으로 후순위 담보권자에 대하여는 우선하지만 귀하가 일시 주민등록을 이전한 사이에 설정된 저당권자 등 다른 담보권자에 대하여는 후순위로 됩니다.

등기사항 가압류기입등기 후에 경료된 소유권이전청구권 가등기가 말소대상인지 여부

가압류등기가 경료된 부동산에 관하여 제3자가 소유권이전청구권 가등기를 하고 그 후에 가압류권리자의 신청에 의한 강제경매개시결정 및 그에 따른 경락이 이루어진 경우, 위 제3자의 소유권이전청구권 가등기는 경락인에게 대항할 수 없으므로 경매법원의 말소촉탁 대상이 된다.(1997. 1. 20. 등기 3402-43 질의회답)

임대차 소액임차인이 경락기일까지 배당요구를 하지 않은 경우 우선변제를 받을 수 없는지요?

우선변제를 받을 수 없습니다. 왜냐하면 소액임차인이라도 경매법원에 경락기일까지 배당요구를 하여야만 우선변제를 받을 수 있기 때문입니다. 따라서 경락인이 명도를 청구하는 경우에는 무조건 집을 비워 주어야 합니다. 다만 귀하가 소액임차인으로 배당요구를 하지 아니하여 근저당권자가 귀하가 배당받아야 할 금액까지 배당받았다면 근저당권자에 대하여 같은 금액의 돈을 반환하라고 청구할 수 있습니다. 또 배당요구를 하지 아니하여 배당을 받지 못하더라도 최선순위 담보물권 등이 등기되기 전에 임차주택에 입주하고 전입신고를 하여 대항력이 있는 경우에는 경락인으로부터 보증금을 반환받을 때까지 임차주택을 비워 주지 않아도 됩니다.

등기사항 대한민국 선적의 선박이 외국에서 경매되어 대한민국 국적의 자연인 또는 법인에게 낙찰된 경우

대한민국의 선박등기부에 등기된 대한민국 선적의 선박이 외국에서 경매되어 대한민국 국적의 자연인 또는 법인에게 낙찰된 경우, 낙찰인이 대한민국에서 당해 선박에 대한 소유권이전등기를 하기 위해서는 등기부상의 종전 소유권등기명의인을 등기의무자로 하여 공동으로 소유권이전등기신청을 하거나, 등기의무자가 위 등기절차에 협력하지 않는 경우에는 그 이행을 구하는 소를 제기하여 그 판결로써 소유권이전등기를 신청하여야 할 것이다.(2000. 9. 25. 등기 3402-670 질의회답)

등기사항 대지권등기가 되기 전에 토지 만에 대한 가압류등기가 경료 된 경우에

토지만에 대한 가압류등기가 경료된 후 대지권 취지의 등기가 된 경우에 그 가압류에 기한 강제경매신청으로 인한 경락에 의한 소유권이전등기를 하기 위해서는 경락자는 우선 경락허가 결정 및 동 확정증명을 대위원인을 증명하는 서면으로 하여 건물표시변경등기(대지권 말소의 의미)신청을 함으로써, 등기공무원으로 하여금 대지권등기의 말소와 동시에 직권으로 토지등기용지 중 대지권인 취지의 등기를 말소하고 건물등기용지 중 대지권에 대한 등기로서의 효력이 있는 등기를 부동산등기법 제102조의 4 규정에 의하여 토지등기용지의 해당 사항란에 전부 전사하게 한 다음 집행법원은 경락으로 인한 소유권이전등기촉탁과 동시에 그 토지의 등기용지 중 가압류기입등기 후의 소유권등기와 경락인이 인수하지 아니한 부동산상 부담의 기입의 말소등기촉탁을 하여야 할 것이며, 그 촉탁서에는 소유권이전등기와 말소등기별로 등록세영수필확인서를 첨부하여야 한다. (91.6.26. 등기 제1362호)

경매기타 법정지상권의 성립 시기는 언제인가요?


	1. 경락자가 잔금 지불기일에 잔금을 완납했을 때 2. 법정지상권의 성립은 강제규정으로 등기와는 무관하게 경매로 소유자가 다르게 되었을 때

임대차 후순위 저당권자가 경매를 신청하였지만 선순위 저당권이 존재하여 대항력이 없는 임차인의 보호방법

1순위저당권과 2순위저당권 사이에 주택임차인의 대항요건이 구비된 경우에 경락인의 지위는 1순위저당권을 기준으로 정하여지기 때문에 경락인에게 대항할 수 없습니다. 다만 귀하가 경락되기 전에 선순위인 A은행의 근저당채무 1,200만원을 대위변제하여 그 근저당권설정등기를 말소하면 경락인에 대하여 대항력을 행사할 수 있게 되어(대법원 1996. 2. 9. 선고 95다49523 판결) 임대보증금 5,000만원을 회수할 수 있으므로 1순위 근저당채무가 임대보증금보다 소액인 경우에는 위와 같이 대위변제하는 방법도 고려하여 볼 만 합니다.
또 귀하가 대항요건 이외에 계약서에 확정일자를 갖추었다면 경매절차에서 배당요구를 하여 경락대금 중 1순위 저당권자의 변제에 충당하고 남은 금액에서 2순위 저당권자보다 우선하여 임대보증금의 변제를 받을 수 있습니다.

등기사항 건물등기가 있지만 등기건물은 실제로 존재하지 않고 건축물대장에는 말소됨

낙찰받은 토지 위에 건물 등기가 있는데 해당 등기건물은 실제로 존재하지 않고, 건축물 대장에는 말소되었다고 나올 경우 건물이 실제로 멸실되고 건축물 대장에 멸실되었다는 사유가 기재되었다면 그 건축물 대장을 첨부하여 멸실등기를 하시면 됩니다. 건물이 등기부상에 존재한다 하더라도 소유권의 객체인 건물이 존재하지 않는다면 이미 소유권이 소멸되었다고 보시면 됩니다.

배당 동일사건 항고로 인하여 배당을 받지 못하고 있습니다.

수 개의 부동산에 대하여 1건으로 경매절차를 진행하는 경우 그 중 일부의 부동산만이 낙찰되어 대금이 납부된 때에 그 부동산만에 대하여 배당을 실시할 것인지 다른 부동산이 낙찰되는 것을 기다려 동시에 배당할 것인지에 대하여는 집행법원의 판단에 따라야 할 것이므로 낙찰대금이 완납된 부동산만에 대하여 먼저 배당을 실시할 수 있는지에 대하여는 해당 법원에 문의하시기 바랍니다.
참고로, 차순위저당권자 기타 이해관계인의 이익을 고려하는 한편 배당기일의 수회 지정에 따르는 집행비용의 추가 부담과 나머지 부동산의 매각전망 등을 고려하여 나머지 부동산이 매각된 후에 배당기일을 일괄 지정하기 위하여 보류하는 경우가 많이 있습니다.
임차인은 임차주택을 낙찰자에게 인도하지 아니하면 배당금을 수령할 수 없으므로 임차주택의 반환을 증명하는 서면으로 낙찰자의 명도확인서 및 인감증명을 제출하도록 하고 있는데, 현황조사보고서나 다른 자료에 의하여 임차인이 점유하고있지 않다는 사실이 확인되면 명도확인서도 없어도 가능할 것이나 임차권등기명령에 의한 임차권등기를 하고 주민등록을 이전하였다는 것만으로는 임차주택을 반환하였다는 증명이 충분하지는 않습니다.
낙찰자는 대금을 완납한 때에 그 소유권등기가 하지 않고도 해당 부동산의 소유권을 취득하며, 낙찰자가 소유권을 취득하였다고 하더라도 동시이행항변권을 행사할 수 있는 임차인이 경매절차에서 배당을 받지 못하고 있는 동안에는 임차주택의 명도를 요구할 수 없습니다.

등기사항 가등기에 기한 본등기와 가등기후의 건물 일괄경매청구에 의한 경매신청기입등기 직권말소 여부

토지를 목적으로 근저당권을 설정한 후 그 설정자가 토지에 건물을 축조하고 다시 그 건물에 대하여 제3자명의의 가등기가 경료된 후에 토지근저당권자가 토지와 함께 그 건물에 대하여도 경매를 청구하여( 민법 제365조 참조) 건물에 경매신청 기입등기가 경료된 경우에, 위 가등기에 기한 소유권이전의 본등기를 한 때에는 그 가등기후에 경료된 경매신청 기입등기는 등기공무원이 부동산등기법 제175조 제1항 및 같은법 제55조 제2호에 의하여 직권말소한다.(1993. 12. 10. 등기 제3074호 질의회답)