[문]대구에 살고 있는 저는 이미 임차인 A가 3,000만원에 임차하여 거주하고 있는 상태였고, 그후 집주인인 은행에서 근저당 7,000만원을 받은 후에 제가 다시 임차보증금 2,000만원에 입주하였습니다. 제가 입주한 후에 집주인은 다시 다른 은행에서 근저당 3,000만원이 더 실행되었네요. 경매가 진행되고 있는데 임차인 A는 배당요구를 하지 않았습니다. 예상낙찰가를 1억원으로 예상할 경우 제가 배당 받을 수 있는 금액은 얼마인가요?

[답]1순위 : 경매비용, 2순위 임차보증금 2,000만원의 소액임차인 : 1,400만원, 3순위 : 근저당 7,000만원 인 채권자 7,000만원, 4순위 : 근저당 3,000만원인 채권자에게 나머지 금액이 배당됩니다. 우선 배당요구를 하지 않은 대항력있는 임차인 A의 보증금 3,000만원은 낙찰자가 인수하게 됩니다. 대항력이 존재하는 임차인은 배당신청을 하여 경락대금에서 임차보증금을 변제받게 되며, 부족한 부분은 낙찰자에게 인수함으로써 보증금 전액을 변제받게 됩니다. 하지만 이처럼 배당신청을 하지 않은 경우에는 낙찰자가 보증금 전액을 변제하여야 합니다.

경매법원은 집행관의 현황조사보고서 등의 기재에 의하여 주택임차인 또는 상가건물임차인으로 판명된 자, 임차인인지 여부가 명백하지 아니한 자, 임차인으로 권리신고를 하고 배당요구를 하지 아니한 자에 대하여 [ 전산양식 A3337〕또는 [ 전산양식 A3338〕기재 통지서를 송부하여 주택임대차보호법 제3조 제1항 또는 제2항이 정하는 대항요건과 임대차계약서(제3조제2항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약서를 말함)상의 확정일자를 구비한 임차인 또는 같은 법 제8조 제1항이 정하는 소액임차인이거나, 상가건물임대차보호법 제3조 제1항이 정하는 대항요건을 갖추고 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인 또는 같은 법 제14조 제1항이 정하는 소액임차인이라도 배당요구종기까지 배당요구를 하여야만 우선변제를 받을 수 있음을 고지하고 있습니다.

1. 부동산처분금지가처분등기 후에 권리를 취득한 제3자 명의의 소유권이전등기 이외의 등기는 가처분권리자가 동 부동산의 소유권이전등기를 구하는 본안소송에서 승소판결이나 이에 준하는 화해조서 등에 의한 소유권이전등기를 신청함과 동시에 가처분권리자가 단독으로 그 등기의 말소신청을 하거나, 동시신청이 아닌 경우 그 소유권이전등기가 가처분에 기한 소유권이전등기였다는 소명자료를 첨부하여 말소신청을 하여야 하며, 이는 가처분권리자가 채무자로부터 가처분의 피보전권리를 임의로 이행받은 경우에도 마찬가지이다.

2. 가처분등기 후 제3자의 가압류등기가 경료된 부동산에 관하여 가처분권리자가 가처분채무자와 공동으로 임의이행에 의하여 소유권이전등기를 마친 후 제3자가 가압류에 기한 강제경매신청등기를 한 때에는, 가처분권리자가 단독으로 그 소유권이전등기가 가처분에 기한 소유권이전등기였다는 소명자료를 첨부하여 제3자 명의의 가압류등기와 가압류에 기한 강제경매신청등기의 말소등기를 신청할 수 있다.(2002. 10. 18. 등기 3402-573 질의회답)

1. 대지권이 아닌 토지지분에 대하여 강제경매기입등기가 경료된 후 그 지분 중 일부에 대하여 대지권인 취지의 등기가 이루어진 경우, 매각허가결정에 의한 지분이전등기를 하기 위해서는, 매수인이 등기명의인을 대위하여 건물표시변경등기(대지권 말소의 의미)를 신청하여, 등기관으로 하여금 건물등기용지 중 대지권 등기와 토지등기용지 중 대지권인 취지의 등기를 각 말소하고 건물등기용지의 대지권에 대한 등기를 토지등기용지의 해당구 사항란에 전부 전사하게 한 다음, 집행법원이 매각허가결정을 원인으로 한 지분이전등기촉탁과 동시에 매수인이 인수하지 아니한 부담에 관한 말소등기를 촉탁하여야 한다.

2. 전유부분 등기부에 대지권 등기가 누락된 채 전산이기된 경우, 등기관은 직권경정절차에 의하여 전유부분 등기부에 누락된 대지권 등기를 할 수 있다.(2004. 3. 10. 부등 3402-113 질의회답)

배당요구를 하지 않은 대항력있는 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하게 됩니다. 대항력이 존재하는 임차인은 배당신청을 하여 경락대금에서 임차보증금을 변제받게 되며, 부족한 부분은 낙찰자에게 인수함으로써 보증금 전액을 변제받게 됩니다. 하지만 이처럼 배당신청을 하지 않은 경우에는 낙찰자가 보증금 전액을 변제하여야 합니다.