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소액임차인으로서 우선변제를 받으려면 경매신청등기 전에 주택입주 및 주민등록의 요건을 갖추어야 하나, 확정일자에 의한 우선변제를 받기 위한 요건은 반드시 경매신청등기전에 갖출 필요는 없습니다. 경매신청등기가 아루어진 후에 확정일자를 받은 경우에도 별도의 채무명의 없이 배당요구를 할 수 있고, 선순위 담보물권자나 압류, 가압류채권자에게 우선권을 주장할 수 없을 뿐 나머지 일반채권자에게는 우선한다고 봅니다.(대법원 판결 92.10.13. 92다30597)

임대차 임대인의 동의를 얻은 임차권의 양도와 대항력에 대하여 알고 싶습니다.

임대인의 동의를 얻어 대항력을 갖춘 임차인으로부터 적법하게 임차권을 양도받은 경우 임차인의 주민등록 퇴거일부터 주민등록법상의 전입신고기간인 14일 이내에 전입신고를 마치고 주택에 입주하였다면 원래의 임차인이 갖고 있던 대항력을 주장할 수 있습니다. 따라서 귀하가 위 요건을 갖추었다면 임차권을 양도받기 전에 저당권이 설정되었어도 그 실행을 위한 경매절차에서 경락받은 자에 대하여 임대보증금을 반환받을 때까지 임차주택을 비워주지 않아도 됩니다.

임대차 당사자 합의에 의하여 소액보증금으로 감액한 경우에도 소액임차인으로서 보호받을 수 있는지요?


	보증금 감액이 경매개시결정등기 전까지 이루어진 경우는 소액임차인으로서 보호받을 수 있다고 봅니다.

배당 선박 경매절차의 취소를 위한 보증공탁금의 회수청구 요건

선박을 목적으로 하는 담보권의 실행을 위한 경매절차에 있어서 채무자가 보증을 제공하여 배당절차 이외의 경매절차가 취소된 후 보증으로 제공한 공탁금을 회수하고자 하는 경우에는 채무자가 청구이의의 소 등에서승소하여 선박집행에 관한 전부 또는 일부의 집행을 불허하는 판결을 얻은 후 그 판결에 기하여 집행법원으로부터 보증의 전부 또는 일부를 취소하는 결정을 받아 그 보증취소결정정본 및 확정증명서를 첨부하여 공탁금회수청구를 해야 할 것이다.(1992. 8. 19. 법정 제1396호)
질의요지 : 선박을 목적으로 하는 담보권의 실행을 위한 경매절차에 있어서 채무자가 민사소송법 제729조, 제684조의2 규정에 의하여 경매절차정지문서를 제출하고 압류채권자 및 배당요구를 한 채권자의 채권과 집행비용에 상당한 금액을 보증으로 공탁함으로써 배당절차 이외의 경매절차가 취소된 후 채무자가 위 공탁금의 전부 또는 일부를 회수하고자 하는 경우에 보증(담보)취소결정을 필요로 하는지의 여부

임대차 경매신청기입등기 후 확정일자를 부여받은 경우 그 효력은 어떻게 되는지요?

확정일자부 임차인으로서 우선변제를 받기 위해서는 반드시 경매신청기입등기 이전에 확정일자를 갖출 필요가 없습니다. 따라서 경매신청기입등기가 경료 된 이후에 확정일자를 받은 경우에도 별도의 채무명의 없이 배당요구를 할 수 있고, 선순위 담보권자나 압류?가압류채권자에게 우선할 수 없지만 후순위 담보권자나 기타 일반채권자보다는 우선하여 배당받을 수 있습니다.

경매관련 대금납부 후 소유권이전등기는 어떻게 하나요?

매수인은 매각대금을 완납하는 순간부터 소유자로서의 모든 권리를 행사할 수 있습니다. 다만 소유권을 이전등기하기 위하여는 등록세 납부, 국민주택채권 매입, 주민등록등본 등 이전에 필요한 서류를 갖추어 신청서와 함께 담당 경매계에 제출하셔야 하며 담당 경매계에서는 이 서류들을 첨부하여 해당 등기소로 이전을 촉탁하는 절차를 거치게 됩니다.

임대차 소액임차인의 최우선변제권이란 무엇인가요?

주택임차보증금이 소액인 경우(과밀억제권역 6,000만원 광역시는 5,000만원, 기타지역은 4,000만원 이하인 경우)임차주택이 경매되더라도 임차주택(대지 포함)가액의 1/2 범위 안에서 일정금액(과밀억제권역 2,000만원 광역시는 1,700만원, 기타지역은 1,400만원 이하인 경우)까지는 후순위담보권자 및 일반채권자는 물론 선순위담보권자보다도 우선하여 변제받을 수 있습니다. 다만 이러한 보호를 받기 위하여서는 그 주택에 대하여 경매신청등기가 되기 전에 위 대항요건(주택인도, 주민등록)을 갖추어야 합니다.

경매관련 경매신청하려면 비용은 얼마나 드는지요?

경매신청인은 경매절차를 진행함에 있어서 필요한 신문공고료, 현황조사수수료, 매각수수료, 감정수수료, 송달료 등의 비용에 대한 대략의 계산액을 예납하여야 합니다. 아래 수수료는 참고용이며, 실제 수수료와는 차이가 날 수 있음을 알려드립니다. 정확한 경매비용은 해당 법원의 경매계에 문의하여 주시기 바랍니다.

경매관련 공유자가 우선매수신고를 할 수 있나요?


	매각부동산이 공유지분일 경우에 다른 공유자는 매각기일까지 매수신청의 보증을 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 채무자의 지분을 우선매수하겠다는 신고를 할 수 있습니다.

배당 수용대상토지에 대하여 담보물권, 가압류, 경매개시 등의 등기가 있는 경우 피공탁자 여하

수용대상토지에 대하여 담보물권, 가압류, 경매개시 등의 등기가 되어 있다고 하더라도 그것만으로는 토지소유자가 피보상자임에 변동이 없으므로, 보상금을 공탁하는 경우의 피공탁자는 토지소유자가 되고 담보물권자, 가압류채권자, 경매신청인 등은 공탁서상의 어느 난에도 기재할 필요가 없다. 그러나 기업자가 보상금을 지불하기 전에 담보물권자가 이를 압류하였다면 압류에 의하여 보상금의 지불이 금지되었음을 이유( 토지수용법 제61조 제2항 제4호)로 공탁할 수 있으며, 이 경우 공탁원인사실에는 담보물권자의 보상금채권 압류사실을 기재하여야 하지만 그러한 경우에도 피공탁자는 토지소유자인 것이다. (1992. 10. 21. 법정 제1826호)

등기사항 소유권이전청구권보전의 가등기된 주택을 임차하였는데 본등기를 이행한 후 집을 비워달라고 하는데

가등기에는 순위보전의 효력이 있으므로 임차권의 대항력을 취득하기 전에 가등기가 경료되어 있으면 비록 그 가등기에 기한 본등기가 임차권의 대항력 취득 후에 이루어졌다고 하더라도 임차인은 본등기 경료자에 대하여 임차권을 주장할 수 없습니다. 따라서 귀하는 을의 요구에 따라 퇴거해야 하고 전세금은 갑으로부터 반환받을 수 있을 뿐입니다. 이것은 소액임차인인 경우에도 마찬가지입니다. 그러나 임차권의 대항력 취득 후에 가등기가 된 경우에는 그 가등기에 기하여 본등기가 경료되어도 임차인은 본등기경료자에 대하여 임차권을 주장할 수 있습니다.

주택임대차의 대항력을 취득하려면 입주와 주민등록이라는 두가지 요건을 다 갖추어야 합니다. 따라서 입주는 하였으나 주민등록을 하지 않고 있는 사이 저당권이 설정되었다면 귀하가 대항력을 갖추기 전에 저당권이 먼저 설정된 것이므로 귀하는 경락인에게 대항할 수 없다고 보는 것이 일반적입니다.

* 다만 고등법원 판결 중에는 임차인이 입주후 주민등록법상의 소정기간(14일)이내에 전입신고할 것을 조건으로 입주 다음날부터 대항력이 발생한다고 판시한 것이 있습니다.(서울고법 1982.5.28.선고, 82나231 판결)

등기사항 사해행위취소의 확정판결로 인한 강제경매개시결정 등기촉탁의 가부

사해행위 취소의 확정판결을 받은 때라도 그 판결에 의하여 채무자 명의로 등기가 되지 않은 경우, 동 확정판결에 따라 등기관이 강제경매개시결정과 함께 직궈능로 채무자 명의로 등기를 할 수 잇다는 등의 법령상 명문규정이 없는 이상 채무자를 등기의무자로 한 강제경매개시결정의 등기촉탁은 수리될 수 없다.(2007. 5. 30. 부동산등기과-1796 질의회답)

임대차 임대인의 지위의 당연승계에 대하여 알고 싶습니다.

1. 임차인이 대항력이 있다는 것은 임차주택의 양수인이 임대인의 지위를 당연승계하므로 임대기간 동안 계속 거주할 수 있고 임대기간이 만료되면 양수인으로부터 보증금을 반환받을 때까지 임차주택을 비워주지 않아도 된다는 것을 의미함.

2. 양수인에는 매매?증여?상속 및 경매?공매 뿐만 아니라 미등기인 무허가건물의 소유권을 사실상 양수한 경우도 포함되나 양도담보에 의한 권리취득은 해당되지 않음. 3. 대항력이 있으면 임대인의 지위가 양수인에게 당연승계되므로 임차인은 양수인에 대하여만 임대보증금 반환청구를 할 수 있음.

등기사항 사해행위취소의 확정판결로 인한 강제경매개시결정 등기촉탁의 가부

사해행위 취소의 확정판결을 받은 때라도 그 판결에 의하여 채무자 명의로 등기가 되지 않은 경우, 동 확정판결에 따라 등기관이 강제경매개시결정과 함께 직권으로 채무자 명의로 등기를 할 수 있다는 등의 법령상 명문규정이 없는 이상 채무자를 등기의무자로 한 강제경매개시결정의 등기촉탁은 수리될 수 없다.(2007. 5. 30. 부동산등기과－1796 질의회답)