[문]방 2개와 주방이 있는 다방 40평을 임차하여 그곳에서 살면서 다방을 경영하고 있는데 전체 면적 중 다방영업을 위한 부분이 27평 정도이고, 방과 부엌을 합한 주거면적이 13평 정도입니다. 이러한 경우에도 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 있는지요?

[답]적용을 받을 수 없습니다. 왜냐하면 귀하의 경우에는 비주거용건물 중 일부인 방과 주방을 어디까지나 다방 영업에 부수하여 주거목적으로 사용하는 것에 불과하기 때문입니다.

확정일자를 받으면 그 일자에 전세권설정등기를 한 것처럼 경매(공매)시 후순위권리자나 기타 채권자에 우선하여 보증금을 변제 받을 수 있는 점은 같으나 구체적으로 다음과 같은 차이가 있습니다.

  (1) 보증금반환을 지체하는 경우 
전세권등기를 한 경우는 전세주택의 경매를 청구할 수 있으나, 확정일자만 갖춘 경우는 경매청구권이 없으며, 보증금반환청구의 소를 제기, 판결 등을 받다 일반적인 강제집행을 할 수 있을 뿐입니다.

  (2) 대항요건의 필요여부
확정일자에 의한 보증금우선변제의 보호를 받기 위해서는 주택인도와 주민등록이라는 대항요건을 갖추어야 하나, 전세권등기를 한 경우는 이러한 요건이 필요없습니다.

  (3) 별도의 배당요구
확정일자만 갖춘 경우는 경매절차에서 별도의 배당요구를 해야하나, 전세권등기를 한 경우는 별도의 배당요구 없이도 순위에 의한 배당을 받을 수 있습니다.

  (4) 대지부분의 경락대금 포함 여부
주택임대차계약서에 확정일자를 갖춘 경우는 임차주택 외에 그 대지의 환가대금에서도 우선 배당을 받을 수 있으나,  대지를 포함하지 않고 주택에만 전세권등기를 한 경우는 대지의 환가대금에서는 우선 배당을 받을 수 없습니다.

(1) 임차보증금액의 제한
전자의 경우는 임차보증금액에 제한이 없으나 후자의 경우는 보증금이 소액이라야 합니다.
(2) 대항요건 구비시기
양자 모두 대항요건을 갖추어야 하는 점은 같으나, 후자는 이 요건을 경매개시결정등기전까지 갖추어야 하는 제한이 있는 반면 전자는 그런 제한이 없습니다.
(3) 우선변제권 행사범위
전자는 후순위 담보권자와 일반채권자에 대해서만 행사할 수 있는 반면 후자의 우선변제받을 수 있는 보증금액에 제한이 없으나 후자는 보증금의 일정액에 한한다는 제한이 있습니다.
(4) 우선변제 받을 수 있는 주택가액 범위
양자 모두 우선변제 받을 수 있는 주택가액에 대지가액이 포함된는 점은 같으며, 후자는 주택가액의 1/2에 해당하는 금액에 한하여 우선변제권이 있으나 전자는 그런 제한이 없습니다.

매각허가 결정이 취소되고 매각불허가 결정이 확정되었으면 새로 경매절차가 적법하게 속행됩니다.