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작성일 : 12-08-06 10:53
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확산하는 `LTV 공포'…만기위험에 연체이자 폭탄
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글쓴이 :
SGMA (211.♡.252.8)
 조회 : 4,503
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"외국선 `깡통 아파트' 환매조건부 임대로 전환"
(서울=연합뉴스) 홍정규 기자 = 서울을 둘러싸고 우후죽순처럼 세워진 신도시 아파트의 담보가치에 비상등이 켜졌다.
담보가치인정비율(LTV) 한도를 초과한 대출금을 장기분할이나 신용대출로 돌려도 이는 임시방편일 뿐, 집값이 계속 하락하면 속수무책이기 때문이다.
가격이 많이 내린 신도시 아파트에선 입주자들이 대출금 상환을 거부한 채 집단소송을 벌여 연체이자 폭탄을 맞을 우려도 크다.
미국이나 일본처럼 집값 하락을 장기적인 추세로 보고 환매조건부 임대 전환 등 다양한 충격흡수 방안을 마련해야 한다는 목소리도 있다.
◇"LTV 공포, 신도시에 전염병처럼 퍼져"
은행이나 건설사 등을 겨냥해 "집값 하락을 책임지라"며 입주자들이 내건 플래카드는 수도권 신도시 아파트 곳곳에서 눈에 띈다.
분양가에 견줘 가격이 크게는 20%까지 내린 데다 도로, 철도, 학교, 병원 등 기반시설도 제대로 갖추지 못해 도저히 살 수 없다는 게 이들의 주장이다.
이런 분쟁은 판교, 동탄, 김포, 파주, 광교 등 이른바 `2기 신도시'에서 주로 벌어지고 있다.
2008년 이후 입주자는 8만 가구다. 앞으로도 4만 가구 넘는 입주가 예정됐다. 여주, 이천, 양주, 오산 등 신도시 주변 지역도 아파트가 계속 들어서고 있다.
동탄신도시 입주자 김모 씨는 "매매도 되지 않고 가격은 추락하는데 무슨 배짱으로 아파트를 또 짓는지 모르겠다"고 말했다.
신도시 아파트의 가격 하락이 심각한 수준에 이르자 분당, 일산, 과천 등에 이어 제2의 `LTV 폭탄'이 터지는 게 아니냐는 우려가 커지고 있다.
신도시 아파트 입주자 상당수는 LTV 최고한도(60%)를 적용해 돈을 빌렸다. 가령 분양가 3억원짜리 아파트는 1억8천만원(3억원의 60%)을 은행에서 대출해 산 것이다.
그러나 시세가 급락하면서 LTV 한도를 초과한 아파트가 속출하고 있다.
1억8천만원 대출을 낀 3억원짜리 아파트의 가격이 2억4천만원으로 20% 내리면 LTV는 60%에서 75%로 상승한다. 이런 아파트는 만기 때 대출금 상환 압박을 받는다.
한 시중은행 관계자는 5일 "LTV 상승이 수도권 신도시에 `전염병'처럼 번지고 있다"며 "가계부채의 뇌관이 LTV에서 터질 조짐이다"고 우려했다.
◇집단소송 속출…연체이자 급증에 `기획소송' 논란
LTV 급등으로 `깡통 아파트' 공포가 확산하자 신도시 입주자(대출자)들은 집단 민원과 소송에 기대고 있다.
기반시설 부족이나 시공의 하자 등을 이유로 분양계약 해제를 주장하면서 대출금을 갚지 않는 채무부존재확인 소송이 대표적이다.
이런 소송은 이길 확률이 낮은 데다 이겨도 연체이자 폭탄을 맞아 "배보다 배꼽이 더 크다"는 게 전문가들의 지적이다.
129㎡에 분양가가 4억1천300만원인 김포신도시의 한 아파트는 가구당 평균 2억4천800만원의 중도금 대출을 갚지 않아 현재 연 2천100만원의 연체이자가 쌓였다.
잔금대출로 넘어가지 않아 건설사에 줘야 하는 지연배상금을 더하면 가구당 4천만~5천만원씩 추가 이자 부담이 생겼다고 대출을 취급한 은행직원은 설명했다.
잔금 전환을 거부해 건설사로부터 분양가를 할인받아도 추가 이자 부담이 더 크고, 건설사가 유동성 부족으로 도산하면 이마저도 못 건진다고 그는 덧붙였다.
금감원 관계자는 "자금이 부족한 중소건설사의 단지에서 소송이 잦다"며 몇몇 법무법인이 브로커를 고용, `기획소송'을 벌이는 정황도 있다고 전했다.
은행권 관계자는 "분양 관련 소송을 전문적으로 하는 A 변호사는 신도시에서 소송을 10여 건 도맡았고, 추가로 40여 건을 더 맡았다는 소문이 있다"고 말했다.
A 변호사 측은 그러나 은행과 건설사가 입주자에 모든 책임을 떠넘기고 있어 소송으로 권익을 지킬 수밖에 없다고 반박했다.
A 변호사가 담당한 한 단지의 입주자 대표는 "건설사는 약속과 다르게 짓고, 은행은 집을 가압류했다"며 "대출자를 곤경에 빠뜨리는 `기획대출'"이라고 주장했다.
◇"`환매조건부 임대' 등 집값하락 대비책 필요"
금감원과 은행들은 최근 LTV 한도 초과 대출을 상환하는 대신 장기분할이나 신용대출로 전환하기로 했다.
집값 하락과 대출 상환이 반복되는 악순환을 예방하는 취지지만, 원리금 상환부담을 미루는 효과밖에 없어 근본적인 대책은 아니다.
우리나라도 고령화와 핵가족화 등을 고려하면 집값 하락을 장기적인 추세로 받아들여 선진국처럼 임대 시장을 활성화해야 한다는 견해가 나온다.
`서브프라임 모기지론 사태(비우량 주택담보대출의 부실)'를 겪은 미국에선 `바이백 리스(Buyback Lease)'가 도입됐다.
담보가치가 급락한 아파트의 소유권을 은행이 넘겨받고 통상 임대료보다 싼 값에 3년 단위로 빌려주면서 원래 집주인이 기회를 봐서 되살 수 있게 하는 제도다.
뱅크오브아메리카(BoA)는 최근 뉴욕, 캘리포니아, 네바다, 애리조나 등 일부 주(州)에서 이 제도를 시범 운영해 2천500건을 성사시켰다고 금감원은 전했다.
1990년대 주택시장의 `버블(거품) 붕괴'를 겪은 일본에서도 주택임대 전문회사가 등장해 매매보다 임대 시장이 활성화했다.
금감원 관계자는 다만 "은행의 비업무용 부동산 취득을 제한하는 현행 법령을 고려하면 국내 도입 가능성은 미지수다"고 설명했다.
연합뉴스
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