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작성일 : 11-10-17 15:37
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보유아파트 팔고 임차할 경우 대항력 발생시점은?
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글쓴이 :
SGMA (175.♡.196.41)
 조회 : 6,141
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보유아파트 팔고 임차할 경우 대항력 발생시점은?
맘에 쏙 드는 물건을 발견하고도 선순위임차인이 있어 포기해야만 했던 경험들이 있을 것이다. 경매를 하는 사람들에게 선순위임차인의 존재는 여간 부담스러운게 아니다. 수익을 내려고 시작한 경매가 오히려 큰 손해를 불러올 수 있기 때문이다. 그래서 선순위임차인 관련 사례나 권리분석에 대한 연습(?)은 아무리 강조해도 지나치지 않다.
선순위임차인의 여부는 대항력 발생시점과 말소기준권리를 비교해 따지게 된다. 통상 일반인들은 단순히 외형상으로 보이는 권리분석을 통해 말소기준권리보다 먼저 전입신고를 한 물건이 있고, 이 임차인이 배당신청을 안 했고, 확정일자가 없거나 말소기준권리 보다 늦은 경우 관심목록에서 제외시키는 경우가 많다.
하지만 이러한 선순위임차인 물건들도 대항력 발생 시점을 꼼꼼히 파악해 보면 의외로 쉽게 해결 할 수 있다.
좌측의 물건은 경기 용인시 기흥구 서천동에 있는 아파트다. 이 아파트는 2회 유찰된 상태에서 12대 1의 경쟁률을 기록하며 감정가의 78.66%인 2억 2,811만원에 낙찰됐다. 이 물건의 권리관계를 살펴보면 말소기준권리(2007년 2월 27일 근저당) 보다 먼저 전입신고를 마친 선순위임차인(2002년 5월 27일)이 있다. 이 선순위임차인은 배당요구종기일 내에 배당요구를 했지만 확정일자일(2009년 11월 4일)이 근저당권보다 늦어 낙찰자가 임차보증금(1억원)을 인수해야 하는 상황이다.
하지만 이 물권을 자세히 살펴보면 아무런 하자가 없음을 발견할 수 있다. 이 물건의 임차인은 이 물건의 전 소유자로 자신의 주택 소유권을 이전함과 동시에 이 주택에서 임대차계약을 맺었던 것이다. 이 임차인(직전소유자)은 자신이 소유권을 가지고 있는 동안 전입신고를 한 것이고, 확정일자는 자신이 임차인으로 살면서 받은 것이다.
그럼 여기서 중요한 것이 전입신고와 점유를 하고 있으면 대항력이 발생되는데 이렇게 전소유자가 임차인일 경우 이 임차인의 대항력은 언제부터 발생하는가 이다.
대법원 판례에서는 기존 소유자가 주택을 매도함과 동시에 다시 임차를 약정했다면 기존 소유자가 주택임대차보호법상 임차인으로서 대항력을 갖는 시기는 새로운 매수인 명의의 소유권이전등기가 완료된 다음날로 보고 있다.
결론적으로 이 임차인(직전소유자)은 전입신고 다음날인 2002년 5월 28에 대항력을 취득하는 것이 아니라 매수인의 소유권이전등기가 완료된 다음날인 2007년 4월 7일 대항력을 취득하게 된다. 따라서 이 임차인은 말소기준권리 보다 후순위이기 때문에 낙찰자가 인수하는 권리는 없다.
이와 비슷한 사례 하나를 더 살펴보면 종전 선순위임차인이 전부 배당을 받지 못해 임대차관계가 유지되던 중 또 다시 경매로 넘어갔을 경우 이 임차인의 대항력 및 확정일자는 어떻게 되느냐다.
대법원 판례에 따르면 `대항력과 우선변제권의 두 가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 우선변제권을 선택하여 제 1경매절차에서 보증금 전액에 대해서 배당요구 하였으나 보증금 전액을 배당받을 수 없었던 때에는 경락인에게 대하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있을 뿐이고, 임차인의 우선변제권은 경락으로 인하여 소멸하는 것이므로 제2경매절차에서 우선변제권에 의한 배당을 받을 수 없다`고 판시하고 있다.
즉 선행경매사건에서의 확정일자는 이미 사용되었기 때문에 후행경매에서 확정일자의 효력은 없다는 말이다. 임차인은 배당을 못 받아서 현재까지 임대차관계가 존속되고 있을 뿐이고 확정일자의 효력은 이미 사용된 것이다.
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