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작성일 : 11-07-27 17:36
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글쓴이 :
SGMA (218.♡.220.128)
 조회 : 4,716
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찬바람 맞은 경매시장..유찰로 반값된 아파트 많아
최근 부동산 시장에 대한 기대감이 무너지면서 경매시장도 찬바람을 맞고 있다. 지난 1월만 해도 감정가를 넘긴 가격에 낙찰되던 아파트들이 최근 거듭된 유찰로 감정가의 반값 수준에 낙찰되는 경우가 많아졌다. 응찰자 수도 대폭 줄어 경매가 진행되는 법원도 한산한 모습이다.
다만 부동산 경매 전문가들은 실수요자라면 지금 같은 시기에 경매를 이용하는 것도 좋다고 입을 모은다. 응찰자 수가 적어 경쟁이 덜하거니와 1~2회 유찰된 물건도 많아 상대적으로 저렴한 가격에 낙찰받을 수 있기 때문이다.
◆ 매매도 경매도 침체..응찰자도 줄어
이번 달 부동산 경매시장의 평균 응찰자 수는 성수기인 지난 1월과 2월에 비해 70%에도 미치지 못하고 있다. 부동산 경매 정보업체 지지옥션에 따르면 서울중앙지방법원(이하 중앙지법)에서 이뤄진 경매의 응찰자 수는 지난 1월 평균 8.3명에서 지난달 3.8명, 이번 달 5.4명으로 줄었다.
낙찰률도 떨어졌다. 지난 2월 중앙지법의 낙찰률은 37.5%였지만 이번 달 낙찰률은 현재까지 25.8%에 그치고 있다.
지지옥션의 남승표 선임연구원은 “하반기 부동산 전망이 좋지 않다 보니 경매시장에서도 투자자들이 관망세로 돌아섰다”며 “아파트가 2번이나 유찰되는 경우는 거의 없는데 최근 두 번이나 유찰돼 감정가의 64%로 입찰이 시작되는 아파트들이 많다”고 말했다.
◆ ‘반값’에 입찰되는 아파트 속속 등장
경매시장에서 사람들이 빠져나가다 보니 유찰된 아파트가 많아져 감정가에 비해 반값에 경매가 진행되는 경우가 많아졌다. 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)도 성수기 때보다 상대적으로 떨어져 평균적인 기대 낙찰가율인 85%보다는 10%포인트 정도 낮은 가격에 낙찰에 성공한 사례들도 다수 나타났다.
지난 18일 남부지법에서 낙찰된 서울 구로구 오류동의 한 주상복합 아파트(77.2㎡)는 감정가가 2억7000만원이었지만, 낙찰금액은 2억400만원으로 낙찰가율이 76%를 기록했다. 지난 4일에는 감정가 4억원인 서울 구로구 개봉동의 아파트(111.7㎡)가 3억867만8000원에 팔렸다.
지지옥션의 하유정 연구원은 “응찰자 수와 낙찰가율이 떨어지고 있어 비교적 낮은 가격에 낙찰된 아파트가 많아졌다”며 “서울 내에서는 저가 매물이 많은 서·남·북부 지원 쪽 아파트를 눈여겨보면 좋다”고 말했다.
◆ 불황엔 북부지법, 호황엔 중앙지법이 인기
서울 내 지역별로 경매물건을 관할하는 법원의 분위기도 달라지고 있다. 통상 부동산 경기에 대한 기대감이 높아질수록 가격이 먼저 움직이는 강남권을 관할하는 중앙지법 물건들에 대한 낙찰률이 높지만 최근에는 강남권보다는 중저가 매물이 많은 동·남·북부 지법의 물건의 낙찰률이 이전보다 상승했다.
지난달 법원별 경매 낙찰률을 비교하면 동부지법이 40.22%, 북부지법이 34.56%를 기록해 29.69%인 중앙지법을 앞질렀다. 서부지법과 남부지법도 각각 28.41%, 28.57%로 중앙지법과 비슷한 수준이었다. 지난 3월과 비교해 중앙지법의 지난달 낙찰률은 7%포인트 하락한 반면 다른 지법들은 오히려 낙찰률이 상승하거나 비슷한 수준을 유지했다.
서울 내에서는 중앙지법이 강남·관악·동작·서초·성북·종로·중구를 관할하고 있으며, 동부지법이 강동·광진·성동·송파구를, 남부지법이 강서·구로·금천·양천·영등포구를 맡고 있다. 서부지법은 마포·서대문·용산·은평구를, 북부지법이 강북·노원·도봉·동대문·중랑구를 관할하고 있다.
경매정보 전문업체인 디지털태인 이정민 팀장은 “투자목적으로 경매에 참여하는 사람들은 가격 변동률이 높은 강남권 물건을 많이 찾지만, 실수요자들은 자신이 살고자 하는 지역을 택해 각 법원으로 수요가 퍼진다”며 “최근에는 강남권 물건보다는 강북권의 저가 아파트에 대한 관심이 높은 것 같다”고 말했다.
저가 매물이 많이 낙찰된 곳은 북부지법 관할의 노원구와 도봉구인 것으로 나타났다. 지난달부터 이번 달 22일까지 낙찰가가 3억원 이하인 아파트가 있는 지역을 조사한 결과 북부지법 관할인 노원구가 20개로 가장 많았고 도봉구가 11개로 그 뒤를 따랐다. 남부지법의 구로와 서부지법의 서대문구는 각각 7개씩 낙찰됐다.
이 팀장은 “중소형(85㎡ 이하) 물건들 역시 북부지법관할인 노원구와 남부지법의 구로구가 최근 2달간 가장 많았다”며 “실수요를 목적으로 한다면 중소형 저가물건이 많은 남·북부 지법에서 (물건을) 찾아보는 것이 유리할 것”이라고 말했다.
◆ 감정가 싸다고 무턱대고 접근하면 큰코다쳐
그러나 전문가들은 이른바 ‘반값 아파트’에 입찰하는 것은 신중해야 한다고 조언한다. 응찰자 수가 감소했지만 유찰된 물건은 통상적으로 ‘문제’가 있을 가능성이 크기 때문이다.
부동산 경매 전문가들은 입찰에 나서기 전 가장 필요한 일로 현장방문을 꼽는다. 현장을 방문해야 자신이 입찰에 나서려는 물건의 입지, 주변시세, 유치권설정 여부 등을 확실하게 알 수 있다.
지지옥션의 남승표 연구원은 “주소와 사진만 가지고 입찰에 나설 경우 낭패를 보기 십상”이라며 “낙찰받으려는 주택 인근의 부동산을 최소 3곳 이상은 들러 주변시세를 확인하고 주변의 편익시설과 교통환경도 확인해봐야 한다”고 말했다. 또 “경매 시장에서 골칫덩이인 유치권 설정도 현장 방문이 아니면 알기 어렵다”며 “실제 유치권을 설정한 사람이 주택을 점유하고 있어야 효력이 있다”고 덧붙였다.
유치권은 공사대금을 받지 못한 시공업자에게 돈을 받을 때까지 담보용으로 건물을 점유할 수 있도록 한 권리를 말한다. 그러나 낙찰을 받더라도 실제 현장에 가보면 다른 사람이 그 부동산을 점유하고 있을 수 있다. 게다가 유치권 설정은 경매 서류 등에 기재돼 있지 않아 실제 현장을 가지 않으면 유치권 설정 여부를 알 수 없다. 또 유치권이 설정돼 있지 않은데 거짓으로 설정해놓았다고 하는 경우도 많다.
남 연구원은 “유치권이 신고된 물건 중 70~80%는 채무자가 거짓으로 신고한 물건”이라며 “고액의 유치권이 신고돼 있으면 응찰자 수가 줄어들기 마련이어서 채무자는 이를 악용해 자신이 싼값에 낙찰을 받으려고 건축업자·건축주·법률사무소 등과 짜고 유치권을 설정해 놓는다”고 말했다.
선순위 임차인이 있는지도 확인해야 한다. 이는 경매서류인 매각물건명세서 등에 기재돼 있다. 선순위 임차인이 있는지 모르고 낙찰받게 되면 임차인의 임대보증금이나 임차기간을 보장해줘야 하는 경우도 있다
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