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작성일 : 10-12-21 12:18
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<전문가에 길을 묻다>선순위 임차인 있는 3억원 경매물건 투자
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글쓴이 :
SGMA (211.♡.127.51)
 조회 : 5,601
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<전문가에 길을 묻다>선순위 임차인 있는 3억원 경매물건 투자
지난 8ㆍ29 부동산 활성화 대책 발표 이후 경매시장이 빠른 속도로 회복되는 가운데 특히 소액으로 투자가 가능한 3억원 이하 아파트에 투자자가 몰리고 있다.
실제 9월 1일부터 12월 14일까지 10대1 이상의 경쟁률을 기록하며 낙찰된 수도권 아파트 가운데 절반 이상이 3억원 이하 저가아파트가 차지했고, 낙찰가율 80% 이상을 기록하며 낙찰된 물건 60%가 저가 아파트였다.
내년에도 전반적인 부동산 시장 회복과 함께 전셋값까지 상승할 것으로 예상돼 3억원 이하의 저가물건의 인기는 지속될 것으로 예상된다. 그렇다면 소액으로 투자가 가능한 방법은 무엇이 있을까. 바로 권리관계를 명확히 확인할 수 있는 선순위 임차인 물건을 공략하는 것이다. 선순위 임차인은 등기부등본상 근저당, 압류보다 먼저 세입자로 기록돼 있는 것을 말한다.
선순위 임차인이 있는 경우 하자 있는 물건(임차인이 전부 배당받는 경우는 제외)으로 분류되기 때문에 사람들의 관심이 덜한데다 나중에 임차보증금을 물어줘도 되기 때문에 초기 자금이 적게 들어가는 장점이 있다.
선순위 임차인이 있는 물건은 매각물건 명세서에 전입신고일자, 확정일자, 임대차기간, 보증금 등의 내역이 상세히 나와 있어 입찰 시 임차보증금액만큼을 제외한 금액을 바탕으로 입찰가를 산정하면 된다.
즉, 감정가가 3억원인 경매물건에 선순위 임차보증금 1억원이 있을 경우 감정가를 2억원으로 생각하고 그 이하로 가격이 떨어질 때까지 기다린 후 낙찰가액을 선정하면 된다. 지난 10월 수원지법9계에서 열린 경매에서 선순위 임차보증금 9000만원인 경기도 용인시 신봉동 서홍마을 우남퍼스트빌 전용 59.95㎡의 경우 4회 유찰 끝에 감정가(2억9000만원)의 46.21%인 1억3400만원에 낙찰됐다. 정상적인 물건이었다면 낙찰자는 감정가의 77.24%인 2억2400만원을 초기에 부담해야 하지만 선순위 임차보증금 때문에 초기 부담금을 9000만원 줄일 수 있었다.
이처럼 선순위 임차인이 있는 물건이라고 겁부터 먹지 말고 꼼꼼한 권리분석과 입찰가격 산정으로 자신감 있게 입찰에 나선다면 소액으로 큰 수익을 낼 수 있다
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