[정비사업 현장을 가다]■한남뉴타운
2029년 6000여 가구 대단지로
전용 84㎡가 20억 중반대 매력
토허제 제외따라 주목도 높아져
투기과열지구로 묶인 점은 부담
재산권 제약·사업 지연 될수도

[서울경제]

본궤도에 올라선 서울 용산구 한남뉴타운 재개발이 토지거래허가구역에 포함되지 않으면서 관심을 끌고 있다. 지난달 시행된 강남·서초·송파·용산구에 대한 토지거래허가구역 지정은 아파트가 대상인데 한남뉴타운은 대부분이 단독주택·빌라여서 토지거래허가 대상이 아니기 때문이다.

한강 남향 조망권을 갖춘 데다가 전용 84㎡ 아파트를 받을 수 있는 매물 호가가 20억 원 중후반대라는 점도 한남뉴타운의 매력으로 꼽힌다. 최근 재개발이 탄력을 받으면서 프리미엄도 12~14억 원대로 높아졌다. 다만 투기과열지구로 묶여 있어 관리처분인가 이후에 재산권이 제약된다는 점, 사업 지연 요소가 곳곳에 있다는 점 등은 주의해야 한다.

31일 서울경제신문이 찾은 서울 용산구 한남3구역 현장은 각 집의 대문마다 이주가 끝났음을 알리는 빨간 테이프가 엑스(X)자로 붙어있었다. 구역의 꼭대기에 자리한 한광교회로 향하는 길은 등산로를 방불케 하는 급경사여서 금세 숨이 차올랐다. 한광교회 앞에 빽빽이 들어선 공가들 사이에 서자 한남대교를 중심으로 한 한강뷰가 넓게 펼쳐졌다. 철거를 앞둔 이 곳은 2029년이면 6006가구 규모의 ‘디에이치한강’으로 거듭날 예정이다.

31일 찾은 서울 용산구 한남3구역에 철거 예정임을 알리는 플래카드가 걸려 있다. 사진=김태영 기자

인근의 한 공인중개사 대표는 “한남 3구역은 조합원 지위가 승계되는 매물이 드물어 거래가 거의 없다”며 “요즘 관심이 높은 곳은 관리처분인가 전인 2구역과 시공사를 선정한 4구역”이라고 말했다. 용산구는 투기과열지구로 지정돼 있어 관리처분인가 후에는 보유 10년 또는 실거주 5년 요건을 갖춘 원주민 매물만 입주권 양도가 가능하다. 2023년 관리처분인가를 받은 한남3구역은 거래가 극히 제한된다는 뜻이다.

2구역은 관리처분인가를 준비하고 있어 한남3구역 다음으로 속도가 빠르다. 1537가구 규모의 ‘한남써밋’으로 탈바꿈할 예정이며 지하철 6호선 이태원역이 가깝다. 다만 2구역은 일부 조합원 사이에서 시공사 교체 주장이 일고 있다. 대우건설이 2022년 시공사로 선정됐을 당시 남산 고도 제한 완화를 통한 층수 상향을 약속했는데 이를 지키지 못했기 때문이다. 만약 시공사가 바뀌면 사업 기간 연장에 따른 조합원 분담금 상승은 불가피하다.

4구역은 올해 1월 현대건설과 삼성물산의 치열한 경쟁 끝에 삼성물산을 시공사로 낙점했다. 29일 개최된 조합원 총회에서 사업시행계획인가 안건이 큰 이견 없이 통과돼 이르면 상반기 사업시행인가가 날 것으로 보인다. 한남4구역은 2331가구 규모 재개발을 추진하고 있다. 추정 비례율이 114%로 2~5구역 가운데 가장 높아 사업성이 우수하다고 평가받는다. 최근 신분당선 용산 연장 사업이 재개된 것도 호재다. 용산 연장선이 개통될 경우 가칭 동빙고역이 4구역과 5구역 근처에 만들어질 가능성이 높다. 상가 조합원이 비교적 많은 것은 부담이라고 꼽힌다.

서울 용산구 한남5구역과 맞닿은 강변북로 너머로 서초구 반포동이 보이는 모습. 사진=김태영 기자

5구역은 속도는 가장 느리지만 입지가 가장 좋다고 평가받는다. 구릉지가 대부분인 한남뉴타운에서 평지가 많고 구역이 강변북로와 가로로 길게 맞닿은 형태라 한강 조망 가구도 많을 것으로 예상되기 때문이다. 용산공원과도 가깝고 도보로 초·중·고교 이동이 모두 가능한 점도 장점이다. 5구역은 5월 말 시공사를 선정한다. DL이앤씨가 1·2차 시공사 입찰에서 단독 입찰한 가운데 조합이 경쟁 입찰을 유도하고 있어 경쟁 구도가 형성될지가 관심사다.

한남뉴타운 매물의 프리미엄, 즉 감정평가액에 추가로 줘야 하는 웃돈은 연초 10억 원대에서 최근 12~14억 원으로 올랐다. 한남4구역 시공사 선정으로 시장의 관심이 높아진 데다가 비교 대상인 강남권 부동산 시장이 과열 양상을 보이자 한남뉴타운도 영향을 받았기 때문이다. 한남2구역 전용 84㎡를 받을 수 있는 단독주택은 현재 28억 원에 매물로 나와 있다. 4구역 내 유일한 아파트인 신동아는 3월 전용 84㎡가 34억 1000만 원에 팔려 신고가를 기록했다.

4구역 내 한 공인중개사는 “강 건너편 반포 신축 아파트가 40억 원 넘게 팔리는 것과 비교하면 지금 매물도 10억 원 이상의 안전 마진이 있다는 게 소유주들의 생각”이라며 “다만 요즘엔 매수세가 호가를 따라가지 못하면서 거래가 뜸한 분위기”라고 설명했다.

이천실팔년 정비구역에서 해제됐던 한남1구역도 2월 신속통합기획 재개발 후보지로 선정되며 한남뉴타운의 기대감은 더 커지는 분위기다. 다만 이곳에 투자하려면 관리처분인가 이후 재산권 행사에는 제약이 심하다는 점을 감안해야 한다. 투기과열지구로 묶여 있는 데 따른 전매 제한은 물론이고 관리처분인가 이후부터 거래가 ‘아파트 입주권’으로 전환돼 토지거래허가구역 적용을 받기 때문이다. 철거가 이뤄지면 토지거래허가구역 지정으로 인한 2년 실거주 의무를 이행하지 못하는 경우가 생길 수 있어 현재 국토부가 대응 규정을 마련하고 있다.