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작성일 : 23-04-04 17:59
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재건축 집중된 규제 완화…쪼그라든 리모델링 시장
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글쓴이 :
SGMA (218.♡.75.227)
 조회 : 228
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1·3대책, 특별법 등 재건축 추진 기대감↑
고금리·자잿값 급등, 리모델링 비용 부담 가중
내력벽 철거 금지 등 발목, 재건축 대비 매력 반감 정부의 주택시장 규제 완화가 재건축 중심으로 이뤄지면서 리모델링 시장 분위기가 한풀 꺾인 모습이다.ⓒ데일리안 홍금표 기자[데일리안 = 배수람 기자] 정부의 주택시장 규제 완화가 재건축 중심으로 이뤄지면서 리모델링 시장 분위기가 한풀 꺾인 모습이다.
국토교통부가 '노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법'(1기 신도시 특별법) 입법 추진과 함께 리모델링 관련 규제 완화도 검토하겠다고 밝힌 데다 올해 '내력벽 철거' 관련 논의도 일단락될 것으로 보여 시장이 다시 활성화될 수 있을지 관심이 쏠린다.
4일 정비업계 등에 따르면 원희룡 장관은 최근 1기 신도시 가운데 리모델링 추진 단지들이 밀집한 일산과 산본 등을 찾아 "리모델링에 재건축 못지않은 혜택을 부여하겠다"며 "리모델링에 대해서도 공공 기여를 전제로 다양한 혜택을 적용하겠다"고 밝혔다.
정부의 1·3대책에 이어 1기 신도시 특별법 내용이 공개된 이후 재건축 대비 리모델링의 추진 동력이 약해졌다는 불만이 제기되면서다. 특별법에 따르면 정부는 재건축 안전진단 문턱을 낮추고 용적률을 최대 500%까지 적용한단 방침이다.
서울시 리모델링주택조합협의회에 따르면 전국에 리모델링을 추진 중인 단지는 약 131개다. 이 중 조합 설립을 완료한 단지는 94개이며, 서울지역에선 현재 약 52개 단지가 사업을 추진 중이다.
재건축 대비 상대적으로 규제가 약하고 사업 속도가 빨라 몸집을 키웠으나, 정부가 재건축 중심 규제 완화에 속도를 내면서 시장에선 리모델링 반대 목소리가 커지는 추세다. 금리 인상과 자잿값 급등으로 사업 추진에 따른 비용 부담도 늘어난 데다 여전히 재건축 대비 사업성이 떨어진단 점도 한몫한다.
한국건설기술연구원은 국토부가 2015년 9월 용역 발주한 '리모델링 시 내력벽 실험체 현장재하실험' 평가를 최근 마무리하고 내력벽을 부분 철거하더라도 아파트 안전에 이상이 없다고 결론 지었다. 이와 함께 진행 중인 '저비용·고효율 노후 공동주택 수직증축 리모델링 기술 개발 및 검증' 연구 용역은 올 연말 종료될 예정이다.
건물의 하중을 견디거나 분산하도록 만든 내력벽은 현재 가구 내 철거는 가능하지만, 가구 간 철거는 법으로 금지돼 있다. 이 때문에 리모델링을 하더라도 4베이 등 다양한 평면으로 변경하기 어렵고 최신 설계를 도입하는 데도 어려움이 따른다. 가구 간 내력벽은 더 많은 하중을 지탱하는 만큼 안전문제와 직결돼 국토부는 신중한 입장을 유지하고 있다.
내력벽 철거 관련 논의가 지지부진한 탓에 서울 송파구 일원 '거여1단지' 리모델링 추진위는 지난달 임시총회를 열고 2년간 운영해 온 추진위를 해산하기로 했다. 이보다 앞서 성동구 응봉동 일원 '대림 1차'는 지난해 리모델링 조합을 해산하고 재건축으로 선회해 사업을 추진 중이다.
전문가들은 정부의 규제 완화와 더불어 가구 간 내력벽 철거 관련 논의가 마무리되더라도 재건축 대비 시장이 활성화되긴 힘들다고 평가한다.
권대중 명지대 부동산학과 교수는 "리모델링은 뼈대를 놔둔 상태에서 건물을 새롭게 하다 보니 기형적 주택단지가 될 수밖에 없다"며 "새롭게 환경을 바꾸거나 면적 자체를 좌우로 늘릴 수도 없다. 결국 따지면 재건축과 비용도 비슷하다"고 설명했다.
이어 "가구 간 내력벽 철거가 가능해지더라도 공사 난도가 굉장히 높다. 공사비는 더 올라갈 텐데 노후 단지를 갈아엎고 다시 계획하는 재건축이 바람직하다"며 "용적률이 높고 대지지분이 적어 재건축이 전혀 될 수 없는 곳은 리모델링으로 가더라도, 시장 자체가 재건축보다 활성화되긴 힘들 것"이라고 덧붙였다.
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