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작성일 : 08-08-24 16:17
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글쓴이 :
SGMA (211.♡.239.52)
 조회 : 5,196
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감정평가금액의 오해와 이해!
일반적으로 경매를 막 시작한 사람들은 부동산을 저렴하게 낙찰받기 위해 보통 유찰 횟수가 많은 물건을 선호한다.경매는 한번 유찰될 때마다 감정평가 금액보다 20~30%씩 가격이 떨어진다. 그래서 신건은 상대적으로 가격이 비싸다고 생각해서 응찰하지 않는,관심조차 가지지 않는 경우가 부지기수다. 경매를 잘 모르는 사람들은 감정평가액(법사가)이 시세 라고 믿기 때문이다. 하지만 대부분 감정시점과 경매기일의 차이로 인해 등식이 성립하지 않는 경우가 더 많다고 본다.
오히려 급등하는 지역은 감정평가를 하기엔 다소 어려움이 따른다(시세가 거래를 따르지 못한다.)
경매 신청이 되어 첫 입찰 기일이 잡히기 까지는 대략 6개월 정도의 기간이 걸린다(물론 법원마다 조금씩 차이는 있지만). 그러므로 감정평가가 6개월 이전에 되었다고 보면 된다(반드시 감정평가일을 참조하자). 고로 감정평가 후에 개발호재로 시세가 급등한 지역에선 첫 경매기일 일지라도 시세보다 저평가된 물건이 허다하다. 특히 경매신청 이후 변경, 연기, 정지 등으로 인해 1~2년 이상 경매절차가 미진행 되었다가 다시 재진행 되는 경우에는 감정평가액과 실거래가는 천차만별이다.
간혹 신건물건인데 낙찰가가 150%이상에서 낙찰되는 물건이 허다하다.필자가 들어간 경매물건에서 감정가대비 800%를 웃도는 물건도 있었다.이런 일례는 감정가를 맹목적으로 믿는 습관을 버려야 한다는 교훈을 준다.
경매정보지의 경매물건 상세내역에서 감정가와 감정평가 시점은 반드시 확인하고 넘어가야 할 대목이다.감정시점이 오래되었다고, 반드시 경매물건이 저평가 되었다고 단언해서도 안된다..이와 반대로 감정시점은 오래되었지만 감정당시 재료에 의해서 급등했다가 거품이 빠지면서 오히려 감정가보다 훨씬 낮은 금액으로 거래되는 반대의 경우도 있으니 주의해야 할 것이다.
앞에서와 같이 조금만 신경써도 정보지에 나타난 감정시점을 통해 시세와 차이가 난다는 문제점을 쉽게 찾을 수 있다.그리고 많은지역에 관심을 두는 것보다 자신이 가장 잘 아는 지역을 중심으로 물건을 찾아보는것이 남들보다 시세파악과 각종 개발정보등이 유리하기 때문에, 이들 지역을 근거지로 해서 저평가된, 가치있는 물건에 응찰을 한다면, 보다 더 성공적인 경매 투자가 될것이라 생각 됩니다.
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