'깡통 월세'증가 추세…등기부등본 떼 '근저당 설정일' 꼭 확인

최근 전셋집 구하기가 하늘의 별따기다. 국토교통부의 '주택·주거실태 조사'에 따르면 지난해 기준 수도권 주택의 월세 거주 비율은 23%로 관련통계가 집계되기 시작한 2006년 이래 가장 높다. 저금리 기조로 집주인들이 전세를 월세로 전환하는 비율도 높아지고 있어 전세 매물 품귀현상은 당분간 계속될 전망이다.

바야흐로 월세시대가 도래한 것이다. 그렇다면 세입자들이 손해보지 않고 월세살이를 잘 할 수 있는 방법은 무엇일까. 월세 세입자들이 반드시 체크해야 할 항목에 대해 알아봤다.

◆계약 전, 최초 근저당설정일 확인해야

하우스푸어가 늘어나면서 깡통전세뿐 아니라 깡통월세도 증가하는 추세다. 특히 보증금이 높고 매달 지급하는 월세를 낮추는 반전세 계약의 경우 세입자들이 소홀하기 쉬워 주의가 요구된다.

우선 계약 전 등기부등본 확인은 필수다. 소액 임차보증금은 최우선변제권을 갖게 되지만 나머지 보증금 부분에 대해서는 돌려받지 못하는 상황이 발생할 수 있다. 또한 최우선변제를 받을 수 있는 보증금 범위와 임차인의 기준이 있으므로 이를 꼭 확인해야 한다.

최우선변제 대상이 되는 소액임차인 결정기준은 담보권(근저당)이 최초 설정된 날짜에 지역별 보장 보증금금액(표 참조)이 임대보증금을 초과하지 않아야 한다.

예컨대 서울소재 세입자의 경우 현재 소액최우선변제금은 임차보증금이 7500만원 이하인 경우 2500만원까지 보장받을 수 있다. 그러나 주택의 최초 근저당설정일이 2008년 8월21일부터 2010년 7월25일 사이라면 임차보증금 6000만원 이하 기준으로 2000만원까지만 보호받을 수 있다.

최치훈 정평부동산 팀장은 "소액임차인에 해당하더라도 담보물권이 설정된 날짜에 따라 최우선변제를 받는 보증금 액수가 달라진다"며 "최악의 경우 경매가 진행된다면 대항력을 갖출 수 있는지 등에 대해 꼼꼼히 따져봐야 한다"고 조언했다.

또한 원룸이나 다가구주택과 같이 구분등기가 안 되는 주택의 경우 집 전체에 대한 임차보증금을 철저히 확인해야 한다.

통상 집주인은 모든 가구를 공동담보로 대출을 받는다. 이때 선순위 근저당권은 등기부등본을 통해 파악할 수 있지만 다른 세입자들의 임차보증금은 확인할 수 없다. 만약 최악의 경우가 발생해 경매가 진행된다면 통상 모든 가구에 경매가 신청된다. 따라서 등기부등본으로 계산했던 바와 다르게 전체 세입자의 임차보증금 최우선변제금액이 경매가액을 초과하면 나머지 보증금은 받을 수 없게 된다.

이밖에 월세계약 전 임대료 외 관리비, 주차비, 오물수거료 등의 비용과 파손 및 수리가 필요한 부분을 확인할 필요가 있다.
　

◆임대기간 중 수리비 부담은 누가?

임대 기간 동안 노후로 인해 집안 시설에 문제가 생겼을 경우 수리비는 어떻게 해야 할까. 지붕이나 벽, 변기, 가스 등 기초설비에 문제가 발생할 경우엔 민법 623조에 의해 임대인이 수리비를 지불해야 한다. 이에 따르면 임대인은 임대목적물의 사용이나 수익에 필요한 상태를 유지해야 할 의무가 있다.

하지만 세입자에게도 시설물에 대한 주의의무가 발생하기 때문에 소모품 등은 통상적으로 임차인이 부담해야 한다.

기초시설에 문제가 발생하면 세입자는 일단 임대인에게 해당 문제를 알리고 수리 견적서와 영수증을 챙겨놓아야 한다. 특히 겨울철 보일러 동파는 임대인과 임차인의 분쟁이 가장 많은 부분이다.

이 같은 경우 집주인과 낯을 붉히기 전 서울시에서 마련한 보일러 동파 관련 주택임대차 배상책임 기준을 참고하는 것이 좋다. 분쟁조정 기준안(보일러 설치비×남은 기간/보일러 사용 가능기간(7년))에 따르면 동파사고의 책임이 있는 세입자가 부담해야 할 비율은 보일러 연수가 7년인 점을 감안, 구입 이후 감가상각률을 적용해 연수별 배상기준을 정하고 있다.

예컨대 70만원을 들여 구입한지 4년6개월 된 보일러가 세입자의 관리 부주의로 동파됐을 경우 세입자는 배상액 산정기준에 따라 33만1100원까지만 부담하면 된다. 이 금액보다 적은 액수의 중고제품으로 교체하거나 수리비가 적게 나온다면 세입자는 해당 금액만 지불하면 된다. 만약 설치된 지 7년이 지난 보일러가 동파된다면 세입자에게는 아무런 배상책임이 없다.
　

◆월세 소득공제 쉽게 받으려면

지난 8월 세법 개정안에 따라 월세 소득공제율과 한도가 늘어났다. 연소득 5000만원 이하의 무주택 세입자가 공제한도인 연간 500만원을 공제받는다면 이 중 최대 49만원가량의 월세 소득공제를 받을 수 있다.

그러나 여전히 세입자들은 공제혜택을 받기 어려운 처지다. 집주인은 소득이 세무당국에 노출되기 때문에 이를 꺼리고, 재계약을 염두에 둔 세입자는 쉽사리 말을 꺼내기 힘들어서다.

서울 합정동의 한 공인중개소에 따르면 "계약 시 소득공제를 신청하지 않는다는 특약조항을 쓰는 일도 있다"며 "계약서에 명시하지 않은 경우에는 임대인과 임차인간 멱살잡이도 심심찮게 발생한다"고 말했다.

그렇다면 세입자들이 월세 소득공제를 받을 수 있는 길은 없는 것일까. 물론 해법은 있다. 통상 월세계약은 주택임대차보호법에서 보장하는 2년으로 진행된다. 반면 소득공제 경정청구 기한은 법정 신고기간 이후 최대 3년이므로 이 기간을 활용하면 된다.

예를 들어 올해 1월 임대차 계약을 했다면 소득공제에 대한 경정청구 기한은 2017년 1월까지다. 2013년에 발생한 소득공제에 대한 법정 신고기간이 2014년 완료되므로 이로부터 3년 후인 2017년 1월까지 소득공제를 청구하면 되는 것이다. 따라서 월세계약이 종료된 2년 후 소득공제를 청구하면 집주인과 얼굴 붉힐 일을 없앨 수 있다.

월세 현금영수증 소득공제도 마찬가지다. 현금거래 확인신청의 유효기간은 거래일로부터 3년이기 때문에 이 또한 임대차 계약 종료 후 국세청에 관련서류(현금거래확인신청서, 임대차계약서)를 제출하면 된다.

현금영수증과 월세 소득공제는 집주인의 동의 없이 신청이 가능하다. 또한 임대차 계약 시 소득공제를 하지 않겠다는 특약을 넣었다해도 이는 목적이 불법(세금회피)인 조항으로 법적효력이 없으므로 안심해도 된다.

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