21일 정치권과 주택업계에 따르면 취득세, 양도소득세(기존주택, 신규·미분양주택)의 면제대상 집값 기준이 당초 원안(9억원)에서 후퇴한 6억원 이하로 잇따라 하향조정됐다. 여기에 세제혜택 면적 기준은 취득세의 경우 아예 없앴고 양도세는 전용면적 85㎡ 이하를 대상으로 집값과 면적 중 어느 기준 하나만 충족하면 5년간 면제받게 됐다. 이에 따라 지방, 수도권 외곽 등 집값이 면적에 비해 저렴한 '저가대형'과 입지가 뛰어난 역세권 등 면적 대비 집값이 비싼 '고가소형' 주택이 주된 수혜대상으로 꼽히고 있다. 당초 세제혜택이 예상됐던 6억∼9억원 사이 대형주택은 정책 사각지대에 놓이게 되면서 미분양을 포함한 고가 대형주택의 수요가 더 위축될 것이라는 우려가 높아지고 있다.

■서울 9억원↓대형, 절반이 소외

지난 19일 정부는 기존주택에 이어 신규·미분양주택의 양도세 면제 기준도 '6억원 이하 또는 85㎡ 이하'로 확정지었다. 4·1대책 발표 당시 신규·미분양주택의 양도세 면제 조건이 '면적기준 없이 9억원 이하'였던 것에 비하면 집값기준이 대폭 강화됐다. 취득세, 양도세 면제혜택에서 모두 소외된 6억∼9억원의 85㎡초과 대형주택은 서울에서만 10만여가구에 이른다.

부동산114에 따르면 서울에서 전용 85㎡를 초과하는 9억원 이하 아파트는 총 18만8336가구이며 이 중 6억∼9억원 주택은 9만6911가구다. 서울에서 9억원 이하 대형아파트 중  51.4%가 세제혜택 대상 조정으로 4·1대책 세제혜택에서 제외됐다.

지역별로는 송파구가 1만4675가구로 가장 많고 양천 9989가구, 강동 8413가구, 영등포 8346가구, 동작구 6923가구, 성동 6456가구, 마포 4963가구, 서초 4878가구, 강남 4462가구, 강서 3751가구 순이다. 예상 외로 강남구가 다른 지역에 비해 상대적으로 적고 송파. 서초를 포함한 강남3구는 총 2만4015가구로, 서울 6억∼9억원 85㎡ 초과 전체 가구 수에서 차지하는 비중은 24.7%에 머물렀다.

■중소형 수요 쏠림현상 가속화

전문가들은 9억원 이하 대형주택의 시장 소화는 더 힘들어지고 중소형에 대한 수요 쏠림현상은 더욱 가속화될 것으로 내다봤다.

박원갑 국민은행 부동산전문위원은 "결과적으로 4·1 대책에서 소외된 6억∼9억원의 대형주택에 대한 수요가 급속히 냉각될 것"이라며 "미분양을 포함한 수도권 고가대형주택이 상대적으로 불이익을 받게 돼 시장활성화 대책에도 불구하고 거래가 회복되지 않는 만성적인 소화불량 상태가 이어질 수 있다"고 우려했다. 김현아 건설산업연구원 건설경제연구실장은 "양도세의 주된 대상은 다주택자, 교체수요 등인데 이런 수요층까지 집값 6억원 이하로 몰아넣다보면 주거수준 상향이동을 가로막는 등 부작용을 낳게 된다"며 "실수요자들이 알아서 집을 줄이는 상황에서 정책마저 다운사이징을 유도하면 중소형에 대한 수요쏠림이 가속화될 것"이라고 지적했다.

winwin@fnnews.com 오승범 기자