부동산을 경매나 공매로 취득하려는 부동산투자자는 부동산을 경락 받기 전에 세무서에 먼저 사업자등록부터 하라는 의미다. 개인이 부동산을 팔았을 때에는 양도소득세로 세금을 내지만 사업자가 팔았을 때는 사업소득세로 세금을 계산한다. 당연히 계산방법이나 세율이 각각 다르기 때문에 부동산 유형 또는 투자 성향에 따라 사업자가 되어 사업소득세로 세금을 내면 절세할 수 있다.

부동산을 자주 사고파는 사람들은 어떤 세금을 내야 할까?
2003년 중과세율 제도가 도입되기 전 양도소득세의 계산방법은 원칙적으로 국세청에서 고시한 기준시가에 의하여 산출한 금액으로 신고·납부하였다.

기준시가 제도를 좀 더 자세히 살펴보면 아래의 사례와 같이 대체적으로 실지거래가격으로 신고하는 것보다 세금이 줄어드는 경향이 있다.

【사례1】 기준시가 및 실지거래가 계산의 세부담 비교
기준시가는 실지거래가액의 70~80% 수준에 불과하므로 통상 실지거래가액에 의한 양도소득세 부담이 기준시가에 의한 경우보다 높은 바, 사례의 경우 1.6배 증가하고 있음.

기준시가에 의한 계산방법은 개인적으로 사고 팔았을 경우에만 적용되는 것으로 사업자가 되면 실거래가로 신고를 해야 한다. 하지만 과거에는 부동산거래를 주업으로 하는 사람들도 사업자등록을 하지 않고 기준시가에 의한 양도소득세로 신고 납부하는 것이 관례였다.

1989년 8월 1일 국세청은 위와 같이 부동산 거래가 많은 사람들을 투기거래자로 규정하여 실지거래가가로 계산하여 양도소득세를 추가로 추징하기 시작한다. 이로 인해 2007년 전면적인 실거래가의 신고 제도의 시행 전까지 20여년 이상을 납세자와 국세청간의 투기거래에 대한 진위여부 문제로 조세쟁송이 끊이지 않았다. 하지만 법원에서는 대체적으로 과세관청의 손을 들어주었고 세금추징을 피할 수 없게 된 납세자들은 다른 방법을 찾게 되었다.

부동산 거래가 빈번한 사람을 투기거래자로 지정하여 양도세를 과세하자 납세자들은 이럴 바에야 부동산매매사업자가 되어 양도소득세가 아닌 사업소득세율로 세금을 내면 더 유리할 것이라는 결론에 도달하게 된다.

내용인즉슨 국세청이 투기거래로 지정하여 본인의 의사와 상관없이 실거래가로 추징을 당하게 생겼으니 오히려 납세자가 먼저 매매사업자로 인정하고 당당하게 사업자로 등록을 하면 세율면에서 사업자가 되는 것이 오히려 더 절세를 할 수 있다는 것이다.

대부분의 부동산 투자자들 또는 투기성 자산들은 1년이나 2년 이내에 단기 수익을 노리는데 이때에 발생하는 세금의 차이가 상당하기 때문이다.

2007년 당시에는 아래 표와 같이 보유기간이 2년 미만인 단기 보유한 부동산들은 양도세율이 최고 50%의 고율이 적용되었다. 하지만 사업자가 된다면 8~35%(현재는 6~38%)의 누진세율로만 계산하면 된다. 비록 기준시가로 계산은 못하더라도 세율의 차이가 크다는 점을 생각하면 절세의 폭이 더 커진다는 것에 착안한 것이다.

그렇다면 부동산 매매사업자가 되려면 어떻게 해야 할까?

과세관청은 사업자등록을 한다고 해서 매매사업자로 인정해주는 것은 아니고 상품과 같이 실질적으로 부동산거래를 주 사업으로 한다는 것을 인정받아야만 사업자로 본다.

부동산매매가 사업성이 있으려면 “1과세기간에 1회 이상 취득하고 2회 이상 양도”하라는 거래횟수 규정을 적용하여 1년에 평균 6번 이상의 부동산 거래가 있어야만 부동산 매매사업자로 본다는 규정이 세법에 명문화되어 있고 이것이 하나의 기준이 되고 있다. 즉 거래 횟수만으로 판단한다는 얘기지 부동산의 유형이나 가격 등은 판단요인이 아닌 것이다.

그러나 이 거래횟수에 대한 규정도 대법원 판례에서는 필요조건일 뿐이지 필요충분조건은 아니라고 판시함으로 사실 무의미한 규정이 됐으나 아직까지도 과세관청의 실무적인 판단에서는 거래횟수에 의하여 사업성여부 판단을 하고 있는 경우가 많다.

결론적으로 부동산매매사업자가 되기 위한 요건은 반드시 사업자등록을 하고 1년에 6회 이상의 부동산 취득과 양도를 한다면 과세관청에서도 별다른 이의는 제기하지 않을 것이다.
※ 1과세기간이란 부가가치세법 상 6개월을 의미함

중과세율이 처음으로 언급된 것은 2003년 10.29 조치 때로 당시 1세대 3주택 이상 보유자에 대해 60%의 세율로 과세한다고 발표를 했고 참여정부시절인 바로 그해 2003년 12월 31일로 소득세법에 명문화되었다.

2004년 1월 1일부터 적용을 하되 1년간 유예기간을 두어 2005년 1월 1일부터 시행을 하였고 1세대 2주택자에 대해서도 50%로 과세하는 조항을 2005년 12월 31일 입법화하면서 1년 유예기간을 둔 다음 2007년 1월 1일부터 본격적으로 시행을 하게 된다.

더불어 세율뿐만 아니라 매매사업자 비교과세, 법인사업자 30% 추가과세를 동시에 입법함으로 사업자도 중과세율로 세금을 내게하여 중과제도를 빠져나갈 구멍을 원천봉쇄하게 된다.

다주택 보유자들은 다주택자 양도세가 세금폭탄으로 바뀌면서 양도세율이 아닌 소득세율로 세금을 내기 위해 매매사업자등록을 했다. 그러나 이를 방지하기 위해 중과세율로 계산하는 보완책을 같이 발표한 것이다. 이것이 바로 매매사업자 비교과세, 법인사업자 추가과세이다.

부동산 매매사업자는 원칙적으로 보유기간과 상관없이 종합소득세율(양도세율 중 누진세율)을 적용하여 세금을 내는 것이 원칙이지만 중과대상 주택이나 비사업용토지는 세율만큼은 양도중과세율인 50, 60%로 계산해서 신고·납부하라는 것이다. 즉 중과부동산은 개인사업자든 법인사업자든 엄벌에 처하겠다는 정책으로 이로 인해 부동산 경기가 완전히 꽁꽁 얼어붙어 현재까지 풀리지 않고 있나 하고 생각한다.

이명박 정부가 내세운 부동산 완화정책은 2009년 3월부터 중과세율이 일반세율로 완화되면서 비교과세 특례규정이 무의미해졌다. 양도세율로 계산을 하나 종합소득세율로 계산을 하나 세율은 6~38%로 동일하기 때문이다.

그렇다고 중과제도가 완전히 삭제된 것이 아니기 때문에 유의해야 한다. 단기투자를 하는 경매투자자한테는 비교과세 특례규정이 아주 무서운 규정이란걸 꼭 알아두어야 한다.

예컨대 경매로 주택을 취득한 부동산 매매사업자가 1년 이내에 매매를 한다고 가정하면 사업소득세율인 6~38%의 세율로 계산하여 신고하는 것이 원칙이다. 그러나 이 주택이 수도권지역의 주택이거나 지방주택이라도 기준시가 3억원 이상의 주택이라면 중과대상 주택이 되어 비교과세 대상이 된다. 그러면 6~38%의 세율이 아니라 단기 양도소득세율인 50%로 신고해야 되는 것이다.

즉 부동산을 단기투자하는 매매사업자가 수도권 소재 주택이나 비사업용토지 등 중과대상 부동산을 매매한다면 단기 양도세율인 40~50%의 세율로 세금을 내야하므로 아주 조심해야 한다.

* 잠깐!
매매사업자 비교과세란?
부동산 매매사업자가 취득한 부동산은 보유기간과 상관없이 종합소득세율(6~38%)로 계산하는 것이 원칙이지만, 중과주택과 비사업용토지 등 중과대상 부동산은 양도소득세율과 비교하여 높은 세율로 계산하는 것을 말함. 현재 양도소득세율은 보유기간에 따라 6~38%의 누진세율과 40%, 50%의 단기 양도세율로 구성되어 있음

중과제도가 시행되면서 같이 도입된 비교과세 제도와 추가과세 제도로 많은 부동산 투자자들이 혼란을 겪게 되었고 이로 인해 세금을 과중하게 내는 경우를 많이 보았다. 투자자들의 잘못만으로는 볼 수 없는 것이 정부의 잦은 정책 변경과 발표한 정책마저 시행되지 않는 등 부동산 시장을 되살리겠다는 정책이 많은 혼란을 안겨주었기 때문이다.

이에 올해 연말 정기국회에서는 중과제도에 대한 정부안을 좀 더 심도있게 검토하여 소액 경매투자자들이 어렵게 재테크한 자산을 세금폭탄으로 인하여 손실을 입는 경우가 없도록 헤아려주길 바라면서 이 글을 마친다.