서울·수도권 아파트 경매시장이 때아닌 봄을 맞았다. 시세보다 저렴하게 아파트를 사기 위해 경매시장에 사람이 몰리면서 낙찰가율은 물론 낙찰률이 올라가고 있다. 그동안 아파트값이 크게 떨어진 데다 집값 상승에 대한 기대감이 커진 영향이다. 정부의 세제 감면, 대출 지원으로 집 사기 좋은 환경이 조성된 것도 이유다.
경매전문업체에 따르면 올 들어 서울·수도권 아파트 경매 낙찰가율은 꾸준히 오르고 있다. 1월 74.1%였던 평균 낙찰가율은 10월 말 82.5%로 8.4%포인트 상승했다. 예를 들어 감정가 5억원 아파트가 1월에 3억7050만원에 낙찰됐다면 지난달 말엔 4억1250억원에 주인을 찾는 셈이다. 낙찰률도 40%선을 유지하고 있다. 경매에 나온 아파트 10가구 중 4가구가 팔리는 것이다.
경매시장에 사람이 몰리자 은행(제1금융권)도 채권 회수에 경매를 적극 활용하고 있다. 부동산태인에 따르면 지난달 은행에 경매를 신청한 전국 아파트는 1458건으로, 전체 경매 신청 건의 30%에 달한다. 은행에서 경매를 신청한 아파트는 2008년 4만1554가구, 2010년 2만6518가구, 2012년 1만3679가구로 매년 감소했지만 올 들어 10월까지 1만2167가구가 경매에 부쳐져 5년 만에 반등할 것으로 예상된다.
경매시장에 활기가 도는 데는 집값 회복에 대한 기대감이 작용한다. 8·28 전·월세 대책 이후 집값이 바닥을 쳤다는 인식이 퍼지면서 싼 매물을 찾아 나서는 것이다. 전셋값이 급등하면서 매매가격과 큰 차이가 나지 않자 이 참에 집을 사려는 수요자도 경매시장을 찾고 있다. 양도소득세 면제 혜택도 영향을 미친다. 연말까지 6억원 이하 주택(1가구 1주택자 보유)을 사면 5년간 양도세를 면제받을 수 있다. 하유정 지지옥션 선임연구원은 “가격 부담이 크지 않은 중소형 선호도가 높고 중대형 가운데에서도 6억원 이하 물건이나 85~135㎡ 중형에 대한 관심이 커지고 있다”고 말했다.
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| 수원지방법원 성남지원 법정의 아파트 경매 현장. |
낙찰가율이 오르면서 고가 낙찰을 경계해야 한다는 목소리가 나오고 있다. 전문가들은 “아직까지 경기가 완전히 회복되지 않았는데 비싼 가격에 낙찰 받으면 자칫 손해를 볼 수 있다”며 “투자보다는 실수요 측면에서 접근해야 한다”고 조언했다.
경매 브로커가 고가 낙찰을 유도하는 경우가 잦아 유의해야 한다. 감정가는 경매에 나오기 3~6개월 전에 정해지기 때문에 반드시 현재 시세를 확인하고 입찰에 나서야 한다. 그동안 가격이 떨어져 감정가격이 시세보다 비쌀 수 있다.
전세보증금과 대출금이 집값을 넘는 ‘깡통주택’을 조심해야 한다. 이 경우 명도가 쉽지 않은 데다 손실 위험이 크다. 짧은 기간에 경매 물건이 확 늘어난 지역은 꼼꼼히 살펴봐야 한다.
예컨대 이달 초 경매에 나온 수원시의 한 아파트는 감정가가 3억7000만원이다. 이 아파트 등기부를 살펴보면 아파트 주인이 갚아야 할 빚인 채권총액이 4억800만원이다. 낙찰가율 100%로 팔려도 빚을 다 갚지 못하게 된다. 전문가들은 “이런 아파트를 낙찰 받으면 낙찰가 외에 추가 비용이 발생하거나 명도에 애를 먹기 마련”이라며 “기본적으로 권리 분석은 철저히 해야 하며 시장에 나와 있는 급매물보다 5~10% 정도는 싼 가격에 낙찰 받는 것이 좋다”고 말했다.
찾는 사람이 없어 팔리지 않자 무더기로 경매로 넘겨졌을 수도 있다. 전문가들은 “경매로 장만한 집도 결국은 매매시장에서 팔아야 하는데 매매시장이 얼어붙은 지역의 경매물건은 아무래도 환금성이 떨어질 수밖에 없다”고 말했다.
중앙일보
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