요즘 우리 [부동산세무백과] 카페의 세무상담코너에 가장 많이 질문하는 내용을 살펴보니 1세대 2주택 이상일 경우 양도세를 안내는 방법에 대해 물어보는 내용이 제일 많았다.
다음은 회원 중 한 분이 최근에 질문한 내용이다.

대체로 위와 같은 질문들인데 과연 절세하는 방법은 없을까?
결론은 일정 조건에 해당되면 양도소득세 비과세, 그렇지 않다면 세금을 내야 한다.

집을 두 채 보유하는 사람들을 살펴보면 대체로 1채는 본인이 거주하고 1채는 다른 사람한테 세를 주고 있다. 이런 경우 세를 주는 주택을 일정한 법적 절차에 따라서 임대신고를 하면 임대주택으로 등록한 주택은 주택 수 산정에서 제외되어 본인이 살고 있는 주택만 주택 수로 계산하여 1세대 1주택자로 간주된다. 마찬가지로 3주택 이상자라도 본인이 거주하는 주택 또는 한 채를 제외하고 나머지 주택을 다 임대주택으로 등록하면 1세대 1주택으로 인정받을 수 있다. 이후 일반주택을 매매하면 1세대 1주택으로 양도소득세 비과세 혜택이 가능하다.

임대주택에 대한 감면 규정은 원래 2000년도 김대중 정부 시절 IMF 금융위기 이후 주택공급정책의 일환으로 도입되었다. 주택을 5채 이상 취득하여 임대를 주면 각종 세금을 감면해주는 제도로 이런 임대주택을 아무리 많이 보유해도 본인이 거주하는 1주택을 팔 때에는 1세대 1주택으로 보아 비과세해주는 특례규정이다. 즉 임대주택은 아무리 많이 보유하고 있어도 주택 수에 산입하지 않는다는 것이다.

이런 규정이 현재에도 적용된다면 위 사례의 경우 강북 원룸주택을 임대주택으로 등록하여 주택 수에서 제외시켜 강남아파트 1주택만 보유하는 것이 되므로 당연히 양도소득세를 비과세 받을 수 있는 것이다.

그렇다면 과거에 도입된 규정이 10년이 지난 지금도 그대로 적용될 수 있을까?
물론 현재도 임대주택에 대한 양도세 감면은 가능하다. 오히려 현재는 조건이 더 완화되어 양도세 감면이 쉬워졌다. 지난 이명박 정부가 2011년 10월에 임대주택 조건을 완화한 것이다. 과거 5채 이상의 주택을 임대주택으로 등록해야 이런 세금감면 혜택을 받을 수 있었지만 점점 조건이 완화되어 현재는 주택을 1채만 보유해도 임대주택으로 등록이 가능해졌다.

① 전국 1호 이상(149㎡ 이하)
- 우선 주택을 몇 채 이상 임대를 주느냐의 조건인데 당초 제도 도입 시에는 최소 5채 이상을 임대하도록 했으나 2010년 9월에는 3채 이상(수도권은 제외)으로 줄어들었고, 2011년 10월 14일부터는 단 1채만 보유하고 있어도 등록을 할 수 있도록 조건이 대폭 완화되었다.

② 임대주택 등록
- 단순히 세만 주고 있다는 사실을 세무서에 신고하는 것만으로는 안되고 이에 앞서 관할 시·군·구청에 임대주택법에 의하여 일정 서식(아래 표 참조)을 갖추어 사업자 등록을 해야 한다.

③ 5년 이상 의무 임대
- 임대사업자 등록을 하게 되면 최소 5년 이상 계속해서 임대를 해야 한다. 만약 의무 임대기간 내에 타인에게 매각을 하면 2,000만원 이하의 벌금 또는 2년 이하의 징역 등의 제재가 따른다. 또한 취득세, 양도소득세 등 각종 감면 받은 세금 등도 모두 추징당하므로 유의해야 한다.

예외적으로 임대의무기간이 지나지 않았더라도 다른 임대사업자에게 매각이 가능한데 이 또한 일정조건이 있으므로 잘 검토해야 한다.

위와 같은 세금 혜택이 있음에도 불구하고 집을 세주고 있는 사람들은 사업자등록을 왜 안 할까?
당연한 얘기지만 임대주택 등록으로 인해 주택의 전·월세 소득에 대한 세원이 노출되어 소득세를 많이 내는 것은 아닌가하는 걱정 때문이다. 아무래도 사업자등록을 하면 자연스레 소득 신고도 해야 되니 그동안 운이 좋게 내지 않았던 세금을 낼 수밖에 없다.

사실 우리나라의 주택임대시장은 2010년까지는 과세관청에서도 세원이 노출되지 않은 관계로 대다수의 집주인들에게 소득 신고를 유도하는 안내문만 보낼 뿐이지 실제로 징수에 대한 적극적인 의지는 없었던 것으로 보인다. 하고자 해도 구체적인 금액이 조사가 되지 않다 보니 과세를 하기란 어렵지 않았나 싶다.

과세관청의 상황이 이렇다보니 납세자인 임대주택자들도 소득신고를 묵시적으로 누락하고 있었던 것이 사실이며 별 문제없이 지금까지 지내왔다.

그러나 과세당국에서는 더 이상의 세금탈루는 막겠다는 의지였는지 2011년부터 월세에 대한 세원포착방법으로 세입자가 근로소득자라면 갑근세 신고시 월세계약서를 첨부하여 신고하면 일정금액을 소득공제 해주는 제도를 마련하였다. 특히 올해부터는 월세액의 50%를 공제하도록 제도가 더욱 강화되어 이제는 예전같이 월세를 숨길 수가 없게 되어 많이 곤혹스러워하고 있는 것이 현실이다.

이에 필자가 주택임대인들과 상담을 해보면 대다수가 세금이 엄청날 거라고 미리 겁을 내는 경우가 허다하다. 사실 전·월세금액이 연간 5천만원 이상만 되지 않으면 생각보다 소득세가 많지 않다는 사실을 알려주어야 그제서야 안심을 하는 것이다.

1년 동안 5천만원의 월세를 받는다고 가정할 때 장기임대주택사업자로 등록되어 있으면 약 60%의 비용을 필요경비로 인정받을 수 있다. 추계(단순경비율)로 소득세를 계산하면 약 110만원의 소득세가 산출된다. 1년 동안의 세금이 약 110만원 내외라면 그렇게 부담스러운 금액은 아닐 것이다

또 한 가지의 방법은 월세를 전세로 전환하는 것이다. 전세금에 대해서는 2010년까지는 과세를 안 했으나 2011년부터 과세소득으로 개정되어 세금을 부과하고는 있지만 1세대 3주택 이상 및 보증금 합계액이 3억원을 초과해야지만 과세 대상이 된다.

다행스러운 것 중 하나는 아직까지는 소형주택은 과세 대상에서 제외해주고 있다. 여기서 소형주택이란 전용면적 85㎡ 이하이고 기준시가 3억원 이하의 주택을 말한다. 이와 같은 원룸주택, 소형빌라, 다가구단독주택 등에 대해서는 과세를 보류한 상태로 전세금이 얼마가 되든지 세금을 안낼 수 있다는 것을 잘 활용할 필요가 있다.

위에서 거론한 바와 같이 이제는 쉬쉬하고 임대소득을 숨길 단계는 아니다. 오히려 신고하지 않고 조용히 넘어가려다 나중에 소득이 드러나 세금을 한 번에 과세 당한다면 세금폭탄을 맞을 수도 있다는 것을 염두에 두고 있어야 한다.

흔히들 착각하는 주택임대사업자는 두 가지로 나뉘는데 각 차이점은 이렇다.
① 세무서 : 원칙적으로는 주택을 임대하고 있다면 세무서에 임대사업자등록을 해야 한다. 주택소재지 관할세무서에 사업자등록 후 소득세 신고를 하면 된다. 세무서에만 사업자등록을 하면 5년이란 임대의무기간에 구애받지 않고 언제든지 매매할 수 있는 장점이 있다.

② 지방자치단체 : 임대인의 주민등록 관할 시·군·구청에 임대주택법에 의한 사업자등록을 하는 것인데 5년 이내 매매를 하지 못한다는 조건은 있지만 대신 임대소득세를 계산할 때 추계로 신고 가능(단순경비율 61.1%)할 뿐만 아니라 1세대 2주택 이상이라도 아래 조건만 맞으면 양도소득세 비과세도 받을 수 있다.
(세무서 사업자등록은 당연히 해야 한다.)

아래의 규정은 2011년 10월 14일 신설된 임대주택관련 비과세규정에 대한 법령이다.

위와 같이 본인 또는 가족이 보유한 주택을 관할 지방자치단체에 임대사업자등록을 하는 경우 본인이 2년 이상 거주한 주택을 양도할 때 1세대 1주택으로 비과세 받을 수 있다.
따라서 이 규정을 잘 활용하면 다주택자라도 세금을 안내고 양도할 수 있다.

여기에서 임대를 주고 있는 주택을 오래 전부터 등록을 하거나 5년 이상 지나야만 양도세 비과세 혜택을 받는 것은 아니다. 소득세법 상 양도소득세 비과세를 판단할 때는 양도일 현재의 주택 보유 상황으로 판단을 한다.

가령 1세대 2주택자가 본인거주주택을 매매 계약체결 한 상태에서 잔금지급 전까지만 나머지주택을 임대주택으로 등록하면 상기 규정은 적용 할 수 있다.

따라서 여러 가지 비과세 방법들이 해당되지 않아 어쩔 수 없이 세금을 납부해야 하는 상황이더라도 임대주택자들에 대한 양도세 감면 조항을 잘 이용하여 절세하기 바란다.