② 대내외 경제환경이 가늠자
경기 회복중인 미·중·일 국내에 생기 불어넣는 온풍기
민간 소비위축 등 악순환땐 일본식 장기불황 늪으로…

③ 계절적 요인 등 내부동력 체크
동탄 신도시등 미분양 매수 움직임…온기 곳곳서 확산
취득세 면제등 호재속 국회發 냉기땐 전·월세난 가중


지난 24일 오후 2시 서울 잠실교통회관. 부동산 전문가 포럼이 개최하는 ‘하반기 주택시장 전망과 투자 전략’ 세미나에 400여명의 주택 수요층이 몰려 깊은 관심을 보였다. 추석 연휴를 끝낸 시점이라는 게 무색할 정도로 북적댔다. 이어 27일 개최된 또 다른 시장 전망 세미나도 수백명의 수요층이 몰려 향후 투자 전략에 큰 반응을 보인 것 역시 마찬가지다. 주택시장이 달아올랐던 과거에 비해서는 절대적으로 적지만 근래 들어 이 같은 수요층이 모인 것은 드문 일이다. 최근 거래 상황과 시세 변화를 감안한 시장 흐름과 전망에 그만큼 수도권 수요층의 관심이 높아지고 있다는 증거다. “높은 전세 가격과 정부 대책의 긍정적 영향, 매매시장 회복 기대감 등이 복합적으로 작용하면서 구매심리 안정-거래 증가-가격 상승-시장분위기 개선의 선순환 구조가 진행 중입니다. 집 사기를 꺼려했던 잠재 수요자들이 매수를 위해 움직이는 상황이라고 봐야죠.”


고종완 한국자산관리연구원 대표는 현재의 시장이 중요한 변곡점에 다달아 있다며 이같이 진단했다. 8ㆍ28조치 등으로 일단 불황의 부동산을 띄우기는 했으나 지속 항해 여부가 주목된다는 의미다. 하지만 현재의 상황을 비관적으로 보는 시각도 만만치 않다. 

서울 수도권 아파트 가격이 3주째 상승했다고는 하지만 단순 가을 성수기 상황에 나타난 일시적 현상으로 보는 견해도 많다. 국내외 경제회복 여건이나 국회 후속입법 처리 등을 감안하면 재차 시장 급락장세로 반전될 소지가 없지 않다. 10월의 주택시장 흐름이 주목받는 이유다. 시장 상황에 따라 투자자나 실수요층 등의 매수세, 다주택자를 포함한 매도자 등의 행동요령(?)이 달라질 수밖에 없는 구조다. 가을 주택시장에 영향을 미칠 3대 관전 포인트를 짚어본다.

▶대내외 경제회복 환경 변화=부동산 시장에 가장 영향을 미치는 요인은 경제 여건이다. 대내외 경제환경이 회복 쪽으로 방향을 잡으면 향후 부동산 시장이 긍정적으로 움직일 것이나, 불황이 깊어진다면 시장회복도 지연될 수밖에 없다.

대외 경제변수로는 미국의 양적완화 축소 단행과 중국, 미국, 일본의 경기회복 지속 여부다. 경기 회복이 지속된다면 수출 환경이 나아지면서 국내 경제를 끌어올리는 역할을 할 것으로 기대된다. 현재로서는 다소 긍정적이다. 

8·28조치 등으로 일단 불황의 부동산을 띄우기는 했으나 지속적 항해 여부가 주목된다. 국내외 경제회복 여건이나 국회 후속입법 처리 등을 감안하면 10월의 주택시장 흐름이 중요한 변곡점이 될 전망이다.                                        [헤럴드경제DB]

중국의 흑자 구조가 예상치를 뛰어넘은 데다 3분기 이후 회복세가 더욱 뚜렷해지고 있다. 올 7.5%대 성장에 내년부터 8% 성장세를 유지할 것이라는 전망까지 나올 정도다. 미국의 경제 회복은 유럽시장까지 영향을 미쳐 수출 환경이 좋아질 공산이 크다. 일본의 올림픽 유치 효과 등도 시너지 효과를 가져올 수 있다.

하지만 대내적 경제환경은 여전히 오리무중이다. 성장 동력을 찾지 못하고 있는 가운데 극한 대결정치가 발목을 잡고 있다. 소비 및 투자 위축, 가계부채, 내수부진 등도 이어지고 있다. 다만 2분기 이후 마이너스 성장을 벗어난 데다 정부와 한은이 올 경제성장률 전망치를 2.8% 정도로 상향조정, 희망적일 뿐이다. 

금리 역시 당분간은 저금리에서 벗어나기 힘들어 자산시장에 도움이 될 것이다. ‘정책을 이기는 시장이 없음’을 감안하면 내년쯤 경제회복의 가능성이 시야에 잡힐 가능성이 크다. 역으로 자칫 소비위축 등 악순환 고리에서 빠져나오지 못할 경우는 일본처럼 장기불황에 빠질 가능성도 없지 않다.

결국 4분기 대내외 경제회복 환경이 어느 방향으로 움직이느냐에 따라 가을 부동산 시장 및 장단기 시장의 대변화가 예상된다. 경제회복 추이를 주의 깊게 지켜보면서 시장 개입 여부를 결정하는 것이 절대적으로 필요하다.

▶양도세 중과 폐지 등 국회 후속입법 처리 여부=부동산 시장에 단기적으로 가장 큰 영향을 미칠 요소가 국회 후속입법이다. 박근혜정부에서 발표된 4ㆍ1대책, 8ㆍ28대책 등이 다소 긍정적으로 작용한 것은 새 정부에 대한 기대감이 큰 데다 모기지 등 실질적 대책이 포함된 데 따른 것으로 분석된다.

하지만 9월 정기국회에서 후속 입법이 불발될 경우 정책 불신이 커지면서 시장은 재차 불황의 늪에 빠져들 공산이 크다. 이명박정부를 닮을 것이다. 특히 다주택자 양도세 중과 폐지는 투자자에게 물꼬를 터주고 임대시장을 활성화한다는 차원에서 큰 의미를 갖는다. 투자 여건을 확보해 주는 고리로 매수 시장을 살릴 긍정적 신호탄이다. 여유 자금을 주택시장에 유인하는 효과가 그만큼 크기 때문이다. 

하지만 이는 4년째 국회 문턱에서 겉돌고 있다. 가진 자를 위한 대책이라는 야당의 주장에 밀려 불발탄이 되고 있는 것이다. 수직증축 리모델링 허용 역시 수도권 주택시장을 견인할 요인이나 국회에 발목이 잡혀 제자리 걸음을 하고 있는 처지다. 취득세 영구 인하 등도 거래활성화에 영향을 미치는 요인으로 확인되고 있으나 관련 법 처리가 지연, 시장 정상화에 부정적 영향을 주고 있다.

이외에 분양가 상한제 탄력 적용 문제도 탄력적 공급과 맞춤형 주택공급에 절대 필요한 정책이나 가격 억제 측면을 강조하는 야당의 편협성에 밀려 지지부진한 상태다. 정쟁에 휘말려 있는 현재의 정치 상황을 감안하면 정부 대책을 실현시킬 관련 법의 정기국회 처리는 극히 불투명하다.

하지만 막판 대타협의 소지도 없지 않다. 경제회복이 가장 시급한 문제로 대두된 데다 빅딜 가능성이 없지 않기 때문이다. 야당이 주장하는 전ㆍ월세 상한제 도입을 부분적으로 수용한다면 경우가 달라질 수 있다. 일부 관련 법 합의처리설이 나오는 것도 같은 맥락이다.

▶계절적 요인 등 부동산 시장 내부 동력 주목=연중 부동산 거래 성수기는 봄철의 경우 2월, 가을철의 경우 9월이다. 

국민은행이 분석한 30년간의 월별 주택가격 등락 분석을 보면 이 같은 상황이 확연하다. 때문에 이 시기는 거래가 늘고 가격이 오르는 것이 기본 생리다. 올 가을의 경우 정부가 9월 성수기에 앞서 주택매수세 지원을 주요 골자로 한 8ㆍ28 대책을 내놓아 매수 시장의 기대치를 더욱 높이는 결과를 가져왔다.

수익 및 손익공유형 장기 모기지 대출 상품 등 주택금융의 완화 대책, 대출금리 인하 조치와 취득세 인하 발표가 가장 큰 영향을 미친 것이다. 8~9월의 해빙 분위기가 더욱 피부에 닿은 것도 같은 이유다. 실제로 동탄 신도시 등지의 미분양 아파트는 매수세가 작용, 많은 규모가 팔려나갔다. 단지별로 일일 평균 5가구 이상씩 팔려나가는 특수를 누리고 있는 상황이다. 

하지만 성수기 에너지가 급락하는 10월 들어서도 과연 이 같은 회복세가 지속될 것인가 하는 점은 여전히 의문이다.

이미 기존주택시장은 입질만 있을 뿐 실제 계약까지는 불발되는 게 다반사다. 매수 의욕이 상존하나 경제 상황이나 후속입법을 감안해 미루는 수요가 부분적으로 생겨나고 있는 것이다. 반짝 열기가 돌자 신규 아파트 공급이 재차 많아지고 이로 인해 청약 열기가 3순위권으로 밀려나는 현상도 곳곳에서 눈에 띈다. 시장 상승 요인과 하락 요인이 혼재, 서로 상반된 결과가 나타나고 있다고 봐야한다. 

가격 오름 폭이 둔화되는 점을 감안하면 향후 시장의 변화 추이를 세심히 지켜볼 필요가 있다. 예컨대 연말까지 완료되는 85㎡ㆍ6억원 이하의 재건축 아파트, 신규 분양ㆍ입주 아파트, 미분양 아파트 등의 양도세 및 취득세 면제는 4분기 서울 및 수도권 주택시장을 끌고가는 호재다. 시장의 동력으로 작용하면서 거래를 견인할 가능성이 크다.

하지만 이같은 호재에도 불구하고 10월부터 시장에 냉기가 감지된다면 재차 거래시장은 얼어붙고 전ㆍ월세난은 더욱 가중될 소지가 크다. 

시장 에너지를 체크해 볼 수 있는 척도라는 측면에서 10월의 시장 변화를 예의주시할 필요가 있다

헤럴드경제