어려운 주택담보대출, 이것만 알면 문제 없다

 

 주택자금 마련하기① DTIㆍLTV 등 대출관련 용어 개념 정리

 

대부분의 사람들이 내 집 마련을 할 때 부족한 자금을 주택담보대출을 통해 조달하는 경우가 많습니다.

 주택매입 자금은 워낙 목돈이 들어가다 보니 자금 중 일부를 대출을 받는다 해도 이것저것 따져 봐야 할 부분이 많습니다.

그러려면 대출 때 자주 사용하는 용어에 대한 정확한 이해가 필요한데요. 이번 시리즈에서는 주택담보대출을 받을 경우, 꼭 알아둬야 하는 단어에 대한 정확한 개념을 알아보겠습니다.

먼저, 주택담보대출금액의 규모를 결정짓는 중요한 기준인 DTI(총부채상환비율, Debt of income)와 LTV(담보인정비율, Loan to Value)의 개념을 정확히 이해해야 합니다. 주택담보대출금액은 DTI와 LTV에 따라 대출 금액이 달라지게 됩니다.

DTI는 담보대출을 받으려는 채무자의 총 소득으로 대출 상환 능력을 점검하는 제도입니다. 채무자가 담보물로 제공하는 부동산의 가치가 아무리 높더라도 채무자의 소득이 낮으면 대출금에 제한을 받게 됩니다.

예를 들어 연소득이 다른 A씨와 B씨가 같은 금액의 아파트를 사면서 대출을 받는데 DTI가 50%가 적용된다고 가정해보겠습니다.

연소득이 5000만원인 A씨는 대출금과 이자를 합한 금액이 연 2500만원 이하여야 하고 연소득이 3000만원인 B씨는 대출금과 이자가 연 1500만원 이하여야 합니다.

대출금액은 DTIㆍLTV가 결정

이처럼 같은 금액의 아파트를 사더라도 채무자의 소득에 따라 대출금액이 달라지게 됩니다.

현재 서울은 50%, 인천 경기 등 수도권은 60%로 DTI비율을 적용하고 있습니다. 최근 발표된 4.1부동산대책에 따라 생애최초주택자금에 대해서는 올해 연말까지 은행권 자율로 적용하도록 하고 있습니다.

다음은 LTV인데요. LTV는 주택 매매가격에 대한 대출금의 비율입니다. 집값의 일정비율 이상으로 대출이 늘어나지 않게 규제하는 것으로 은행의 부실화를 억제하기 위한 제도입니다.

예를 들어 LTV가 50%이라고 가정하고 3억 원짜리 주택을 구입하는 사람 또는 그러한 주택을 보유하고 있는 사람은 그 주택을 담보로 은행에서 최대 1억5000만원까지 대출을 받을 수 있습니다.

현재 LTV 비율은 60%이며 생애최초주택구입자에 한해 올해 연말까지 70%로 완화된 상태입니다.

DTI와 LTV의 한도는 금융감독당국이 부동산시장, 가계 살림여건, 금융회사 경영 현황 등을 감안해 정해지게 되는데요.

부동산거래가 위축되었을 때 한도를 높이면 대출이 늘어나 거래를 활성화시키는데 도움이 되고, 한도를 낮추면 대출이 줄어 과열된 부동산시장을 냉각시키는 효과를 기대할 수 있습니다.

다음은 대출 상환 방식에 대해 알아보겠습니다. 채무자는 본인의 소득이나 자금 계획에 따라 대출상환 방식을 결정해야 하는데요. 상환방식에 따라 매달 부담해야 하는 이자가 달라지게 되기 때문에 신중하게 결정해야 합니다.

대출상환방식은 크게 두 가지로 나뉩니다. 원리금균등상환과 만기일시상환 방식입니다.

자금 계획에 따라 대출상환방식 선택해야

원리금균등상환은 매월 납부하는 금액이 일정하게 정해져 있고 그 금액 안에 원금과 이자가 포함돼있습니다. 따라서 초기에는 원금이 적고 이자가 많은 대신 만기가 가까워질수록 원금이 많아지고 이자는 줄어들게 됩니다. 매월 일정한 소득과 지출이 있는 경우 이 상환방식이 적합합니다.

만기일시상환은 거치기간 동안 이자만 납부하다가 만기가 돌아오면 원금을 일시에 상환하는 방식입니다. 매달 내는 금액은 적다는 장점이 있지만 만기가 도래하면 원금을 일시에 납부해야 하기 때문에 자금 계획을 철저히 세워 이용해야 합니다. 또 다른 상품에 비해 납부하는 이자 총액도 가장 크다는 단점이 있습니다.

그 외에도 대출시 들어가는 추가 비용을 누가 얼마나 부담하는지도 확인해야 합니다.

2008년 근저당권 설정비용(등록면허세ㆍ지방교육세ㆍ등기신청수수료ㆍ법무사수수료ㆍ감정평가수수료 등)을 은행이 부담토록 표준약관이 개정된 이후 현재까지 분쟁이 계속되고 있기 때문에 대출받을 때 이 부분을 꼼꼼히 확인해야 한다.