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작성일 : 12-03-30 14:18
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꼬박꼬박 월세에 시세차익…도시형 생활주택·원룸텔 열풍
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글쓴이 :
SGMA (211.♡.127.210)
 조회 : 17,817
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집으로 돈버는 시대 끝나?…원룸주택 "잠깐만~"
매일경제
우리나라 주요 가구유형 3~4인가구서 1~2인가구로
꼬박꼬박 월세에 시세차익…도시형 생활주택·원룸텔 열풍
한국 사회에서 '집'은 단순히 '주거공간'만을 의미하지 않는다. 집은 재산의 척도일 뿐 아니라 사회적 지위를 드러내는 수단이었다. '집'으로 대변되는 부동산에 대한 관심 역시 지대하다. 경제가 빠른 속도로 성장하면서 부동산은 사두기만 하면 몇 배로 재산을 불려주는 그야말로 '황금 알을 낳는 거위'였기 때문이다. 그러나 2008년 불어닥친 글로벌 금융위기 이후 부동산 시장은 긴 침체에 빠져들었다. '더 이상 집으로 돈 버는 시대는 끝났다'는 비관론이 확산되고, 대출을 받아 집을 산 '하우스 푸어'를 걱정하는 목소리가 커지고 있다. 이런 분위기는 부동산 투자 패턴까지 바꿔놨다. 과거 아파트 분양에 몰리던 뭉칫돈은 오피스텔이나 도시형 생활주택, 원룸텔과 같은 수익형 부동산으로 대이동 중이다. 거액을 아파트에 묻어두고 가격이 오르기를 기다리는 것보다는 소형주택에 투자해 매달 꼬박꼬박 월세를 받는 것이 낫다는 생각 때문이다. 소형주택 열풍은 '지나가는 바람'에 그치지 않을 가능성이 높다. 인구구조 변화 때문이다. 지난 15년 사이에 우리나라의 주된 가구 유형은 3~4인 가구에서 1~2인 가구로 빠르게 변했다. 통계청에 따르면 전체 가구에서 4인 가구가 차지하는 비율은 1995년 31.7%에서 2010년 22.5%로 낮아진 반면 1인 가구는 12.7%에서 23.9%로 늘었다. 2인 가구도 같은 기간 16.9%에서 24.3%로 증가했다.
1인 가구 중 40%가량은 월세를 살고 있다는 점을 감안하면 부동산 가격 급등에 대한 기대감이 낮아지는 것과 비례해 수익형 부동산 인기는 높아질 것으로 보인다.
부동산 임대업은 매월 고정수입이 발생하는 데다 수익률이 높으면 건물 가치가 높아져 시세 차익까지도 기대해 볼 수 있다.
부동산 임대업은 초기 단계에는 목돈이 들고, 인허가 등 신경 써야 할 일이 많지만 투자 후 3개월 정도면 안정권에 접어든다. 이때부터는 자유롭게 사생활을 즐길 수 있고, 편의점이나 음식점처럼 종일 서서 일할 필요도 없다.
하지만 무턱대고 부동산 임대사업에 뛰어들 수는 없는 일. 우선 철저한 입지 분석은 필수다.
임차인을 구하기 쉬운 대학가나 역세권, 공장 지역, 여의도나 종로 같은 오피스 밀집 상권, 테헤란로 주변 등이 유망 지역이다.
임대 수요가 없는 곳에 투자했다가는 세금과 금융 비용만 지불하기 십상이다. 이런 상품은 잘 팔리지도 않기 때문에 꼼짝없이 돈이 묶일 가능성이 크다. 임대수익률이 연 7%라도 평균 물가상승률과 세금을 감안하면 실수익률은 연 3%대에도 미치지 못할 수 있다는 사실을 잊어서는 안 된다.
다만 입지가 좋은 곳은 땅값이 너무 비싼 경우가 많다. 건물 가격이나 임대료가 이미 높은 수준이어서 초기 투자비용이 많이 들고 그만큼 수익률도 낮아질 수밖에 없다. 값이 너무 오른 곳은 대지를 매입해 원룸텔을 지어도 수익률이 연간 5%를 밑도는 곳이 많다는 것을 명심할 필요가 있다. 오히려 구리 분당 성남 인천 시흥 등 수도권 지역을 노리는 것이 수익률 측면에서 낫다는 지적이다.
도시형 생활주택이나 원룸텔은 시간이 흐를수록 건물이 낡고, 설비도 구형이 되기 때문에 장기 투자를 원한다면 정기적으로 리모델링 비용이 들 수 있다는 점도 알아둬야 한다.
공급 과잉이나 슬럼화 가능성, 주차장을 둘러싼 분쟁 등 닥쳐올 미래에 대해서도 고민해야 한다.
소형주택의 대표주자인 도시형 생활주택과 원룸텔의 차이점도 알아둘 필요가 있다. 도시형 생활주택은 공동주택이지만 원룸텔은 주택이 아니라 주거시설이다.
도시형 생활주택은 1~2년 단위로 계약하고 보증금이 있지만, 원룸텔은 1개월 단위로 계약을 하기 때문에 입주자 이동이 잦고 보증금이 없다.
고종옥 코쿤하우스 대표는 "주택 임대사업은 준비 단계부터 월세가 들어오는 운영 단계까지 꼼꼼히 검토해야만 성공할 수 있다"며 "적정가로 토지를 매입하는 것부터 건물구조, 시공사 선정, 운영ㆍ마케팅 전략, 계약서 양식까지 신경 써야 할 일이 많다"고 말했다.
[이은아 기자]
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