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작성일 : 08-06-19 18:57
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글쓴이 :
SGMA (221.♡.20.18)
 조회 : 7,248
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▷경매에서 상권은 생명이다◁
첫째, 실질적 교통량이다.
이는 상권의 기본적인 요소이다. 교통량이 있는 곳에 상권은 형성되는 것이다. 그러나 단순한 교통량은 상권과 아무 연관이 없다. 고속도로의 교통량이 이와 같다. 상권이 왕성하려면 실질적으로 상권에 영향을 미치는 교통량이 있어야 한다. 도심과 부도심을 연결하는 경우 그 중심축에 있는 지역은 교통량의 영향으로 상권의 출발점이 된다. 상권에서 혈관과도 같은 것이 교통량이다.
둘째, 실질적 유동인구다.
인구, 특히 유동인구야 말로 상권에서 혈액과도 같다. 신도시 개발 순서를 보면 유동인구가 상권에 미치는 영향을 알 수 있다. 먼저 교통이나 개발계획에 따라 사업이 진행되지 않아도 시범단지의 경우 사람의 흐름에 따라 바로 상권이 형성된다.
이 중심상권은 유동인구가 변하지 않는 이상 그대로 굳어지게 되고 더 큰 유입요소가 발생하기 전에는 상권 발달의 중심이 되는 습성이 있다. 그러나 지하철 개통으로 유동인구의 흐름이 변하게 된다면 상권의 중심축도 이동하게 된다.
셋째, 도심과 부도심의 중심에서 외곽방향으로 진행하다 만나는 큰 사거리의 오른쪽 방향과 대각선 방향은 상권이 왕성하다.
이것은 필자가 20년 넘게 경험해 온 상권의 기본이다. 도심이나 부도심에서 외곽으로 나가서 만나는 큰 사거리는 상권이 충돌하는 지역이다. 따라서 충돌 상권의 경우 중심축이 어디이냐에 따라 상권의 발생도 영향을 받게 된다. 대부분의 상권은 중심으로부터 외곽으로 나가는 오른쪽 지역에 중심축이 일어나는데 도로, 자동차 움직임, 유동인구의 방향등이 영향을 끼치게 되고, 그 대각선 방향도 반대유입 현상으로 상권이 발달하게 되는 것이다.
넷째, 교통량과 도로폭이다.
아무리 교통량이 많다고 해도 도로폭이 너무 넓으면 상권이 이면도로 상권으로 분산,이동하게 된다. 따라서 상권을 집중시키는 도로폭은 왕복4차선 도로가 적합하며, 도로폭에 비해 교통량이 많으면 교통의 지체현상으로 상권은 후퇴하게 된다.
다섯째, 선점지역이다.
상권의 발달은 중심축으로부터 시작한다. 그러나 그 중심축의 시작은 상권의 선점으로부터 시작되는 것이다.
예를 들어보자. 강남역의 뉴욕제과가 위치하는 곳은 강남역이 생기기도 전부터 선점하고 있는 지역이다. 따라서 강남역이 개통되자 지하철 출입구가 뉴욕제과와 연결되는 6번 출구부터 노점상이 들어서게 되고, 이는 뉴욕제과 뒤편지역을 초특급상권으로 다져지게 만드는 결과를 낳았다.
상권은 선점이 매우 중요하다. 특별한 유동인구를 변화시킬만한 요소가 없는 이상 선점지역의 상권은 계속적으로 중심축이 되고, 상권이 확장되어 차고 넘치기 전까지는 선점지역 중심으로 상권이 이어질 것이다. 그러나 향후에 강남역 D지역에 연면적 10만평 규모의 삼성타운 건설이 예정되어 하루 유동인구 20만명의 지역으로 급부상하게 된다면 강남역 상권의 중심도 D지역으로 옮아갈 것으로 보인다.
여섯째, 역세권이다.
역세권은 상권의 거시적 측면의 중심이다. 지역지구의 대부분이 역세권을 중심으로 이루어지고 있다. 역세권이라고 하면 역으로부터 500m이내 또는 도보로 5분이내의 거리를 말한다. 이러한 역세권 지역의 상권은 매우 흡인력이 강하기 때문에 권리금등이 매우 높게 나타나고 있는 지역이다.
모든 역세권지역이 좋은 곳은 아니다. 역세권에도 사각지대가 있다. 큰 사거리 지하철 출입구와 출입구 사이를 역세권 사각지대라고 하는데 이는 다른 곳보다 유동인구도 적고, 지하철의 구조물 때문에 시야가 가려지게 되는 지역으로서 상당한 취약지대라 할 수 있다. 이러한 사각지대에 대형건물이 들어선다면 사각지대를 극복할 수 있어 큰 문제가 되지 않지만 통상적인 작은 점포가 들어서게 되면 상당한 어려움이 있을 것으로 보여 이런 곳은 피하는 게 좋다.
일곱째, 구릉지 및 분지형 지역이다.
일반적으로 구릉지역 상권은 좋지 않다. 상권이 흘러가는 곳이기 때문이다. 오르막상권이나 내리막 상권도 이와 비슷한 원리가 작용한다. 반대로 분지형 상권지역은 모여드는 곳이기 때문에 상권이 왕성하게 이루어진다.
여덟째, 굽은도로의 경우 안쪽 면이 바깥쪽 면보다 흡인요소가 강하다.
도로도 사람과 마찬가지로 동선거리가 짧은 지역의 상권이 흡인요소가 강하게 나타난다. 일반적으로 굽은 도로를 사이에 두고 동일 디자인과 규모로 커피숍을 했을 경우 안쪽 상권으로 들어오는 고객이 바깥쪽보다 3배정도로 많은 경우는 안쪽의 상권이 강하다는 것을 의미한다. 그러나 전시용이나 대형 마트의 경우 굽은 도로의 바깥쪽에 강한 상권을 갖게 된다.
다음으로 상권에 미치는 미시적 측면 핵심요인을 알아보자.
첫째, 지상철 구간은 상권이 후퇴한다.
서울은 지하철 1호선부터 8호선까지 운행으로 세계적인 지하철 도시로 변화되어 왔다.
따라서 지하철이야말로 수송면이나 상권에 미치는 요인은 너무 크기 때문에 지하철과 상권은 떼어 놓을 수가 없다. 그러나 지하철도 약점이 있다. 지상으로 운행하는 지역, 즉 지상철 구간은 상권이 후퇴한다는 것이다.
서울지하철 2호선 경우를 보자.
지상철 구간인 한양대역부터 성내역 구간 그리고 신대방역부터 신도림역 구간의 주변 상권을 살펴보자. 같은 역세권 지역임에도 불구하고 상권형성은 미약할 뿐 아니라 교통체증의 요인으로 지상철이 작용하게 되어 상권이 발달하지 못하고 살아나지 않는다.
동일한 2호선임에도 불구하고 지하철이 이어지는 잠실역부터 신림역까지의 지상상권은 최고의 상권으로 이루어지고 있지 않는가!
따라서 지상철 구간의 상권은 지상철 구조물이나 교각등으로 인하여 상권의 발달을 저해하고 크게 위축시키는 것은 물론 도리어 기존 상권보다 후퇴하는 경향이 짙기 때문에 지상철 구간 내 부동산 매입은 신중하여야 할 것이다. 경매에서 특히 주의해야 할 것이다. 왜냐하면 지상철구간의 공시가격등이나 감정가격에는 이러한 마이너스가격이 포함되어 있지 않기 때문이다.
둘째, 횡단보도 지역이다.
우리나라의 횡단보도를 보자. 자동차는 우측, 사람들은 좌측통행을 원칙으로 한다. 그러나 사람들의 경우 좌측보다 우측에 익숙해 있다. 따라서 모든 횡단보도 유도선이 우측으로 되어 있고 좌측보다는 사람들도 우측에 익숙해 있기 때문에 오른쪽 방향의 상권은 다른 방향보다 발달하게 되어 있다. 또한 횡단보도야 말로 유동인구를 결정하는 중요한 요소이기 때문에 상권에서 횡단보도가 차지하는 역할은 매우 중요하다. 강남역의 경우 현재의 시티극장앞의 횡단보도가 사라진다면 그 지역 상권은 크게 후퇴할 것이고 반대로 강남역 지하상가는 크게 발달할 것이다. 다행스럽게도 버스중앙차로제로 인하여 강남역 횡단보도는 사라지지 않을 것이다.
셋째, 버스정류장이다.
버스정류장도 상권에 끼치는 영향은 매우 크다. 버스정류장의 경우 큰 사거리 前과 後에 따라 상권의 발달이 달라지게 된다. 먼저 사거리 前에 버스정류장이 생기면 상권의 중심축은 사거리로부터 더 멀어지게 되어 사거리 코너자리에 있던 점포는 상당한 타격을 받게 된다. 반면 사거리로부터 버스정류장 거리만큼부터 유동인구가 늘어나게 되어 상권은 왕성해 진다.
그러나 사거리 지난 後지역에 버스정류장이 생기면 상권의 중심축은 사거리에서 가까워 질수록 상권이 왕성해 진다. 따라서 사거리로부터 버스정류장까지 1/2거리부터 사거리 까지 왕성해진다. 따라서 사거리 코너 자리는 더욱 왕성한 상권을 유지하게 된다.
넷째, 일방통행 방향이다.
도로의 진행 방향에 따라 상권은 발달하게 되어 있다. 그러나 일방적으로 도로의 방향을 꺽게 되면 상권에 영향을 주게 되기 때문에 일방통행길의 경우 상권과 밀접한 관계를 맺고 있다. 대로변과 접해 있는 경우 일방통행의 방향은 들어가는 쪽으로 되어야 한다. 대로변과 나오는 쪽에서 일방통행길이 만나게 되면 교통량의 충돌로 상권은 죽게된다.
다섯째, 대형편익시설의 흡인요소이다.
대형편익시설은 유동인구를 촉발시켜 상권에 영향을 준다. 관공서나 백화점, 은행, 대형할인매장 등을 말하는데 특히 할인매장이나 백화점 반경 5km내에는 상권을 흡입시켜 상대적으로 상권발달을 억제하는 경향이 있다.
그렇다면 어떻게 상권에 대해 알 수 있을 것인가? 단번에 복잡한 상권을 안다는 사실은 너무 어려운 일이다. 그러나 아래 사항을 참고 한다면 상당한 도움이 될 것이다.
하나, 발품을 판다.최소한 현재 자기가 1년에 돌아다니는 것 2배이상은 발품을 팔아야 한다.
둘, 정보지를 탐독한다. 상권관련 정보는 무궁무진하다. 경제신문부터 경제전문지, 심지어 동네 상가 안내서까지 다양한 정보를 제공해 주는 것은 탐독한다.
셋, 주변에 전문가를 둔다. 각종 관련된 상권 관련전문가를 곁에 두고 활용한다.
넷, 인터넷을 활용한다. 인터넷은 정보의 제공자로서 확실한 매개체다. 그러나 인터넷만 너무 과신할 필요 없이 감각을 위해서라면 현장 체험은 필수적이다.
다섯, 철저한 상권 자료를 응용한다. 상권에 관련된 자료를 보고 정리했다면 모아만 두지 말고 응용하는 습관을 가져야 한다. 늘 상권은 변하기 때문이다.
상기와 같이 상권에게 영향을 주는 핵심요소는 너무 많아 열거하기도 조차 어렵다. 그러나 확실한 것은 상권을 알면 돈이 보인다는 것이다. 상권을 알기 위해서는 여러가지 방법이 있으나 현장을 통한 직접적인 감각을 쌓아가는 것 이외는 특별한 방법이 없다.
상권은 고정되어 있지 않고 움직인다. 상권을 지배하는 요소에 따라 움직인다는 것이다. 한번 상권이 움직이기 시작하면 그보다 3배가 넘는 요소가 작용해야 겨우 현상 유지된다는 것이다. 필자는 20년 넘게 상권을 경험하면서 상권의 흐름이 어떤 것임을 조금 맛 본 것 같다. 그럼에도 불구하고 상권의 변화를 읽고 알아내는 것이 너무 복잡하여 어렵다고 고백할 수 밖에 없다.
열심만을 가지고는 접근이 어려운게 상권을 아는 것이다. 꾸준히 자기투자와 감각 익힘, 그리고 누구도 가르쳐 주지 않는 자기만이 분석방법, 이러한 상권의 본질을 알고 나의 것으로 만들 때 비로소 돈이 보이는 것이다. 특히 경매에 있어서는 조그마한 가격에도 당락이 갈리고 수악률에 영향을 주기 때문에 상권은 경매에 있어서 생명줄과도 같다.
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