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작성일 : 11-11-17 18:50
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글쓴이 :
SGMA (175.♡.196.41)
 조회 : 7,413
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주택 싼값 낙찰받아 소형임대 개조 인기
■ 다시 꿈틀대는 부동산 경매시장
"사건번호 2011-××××번, 최 모씨 3억7100만원, 이 모씨 3억7050만원, 주 모씨 3억6400만원."
16일 오전 11시 20분께 서울중앙지방법원 별관 2층의 입찰법정에 참석한 사람들의 입에선 하나같이 외마디 탄성이 쏟아졌다. 50만원 차이로 아슬아슬하게 낙찰 여부가 갈렸다. 최씨가 낙찰받은 아파트는 관악구 봉천동의 한 중형 아파트로 감정평가액은 5억원이지만 2회 유찰을 거치면서 최저 입찰가가 3억2000만원까지 떨어진 곳이다.
이어서 강남구 개포동의 한 중형 아파트도 11명의 입찰자가 몰린 끝에 12억7801만원에 낙찰됐다. 이곳의 감정가는 17억5000만원이다. 같은 브랜드 옆 단지의 유사 평면 물건이 올해 초 17억~18억원에 낙찰됐을 정도로 시세가 높게 형성된 곳이지만 이곳 역시 2회 유찰되며 최저 입찰가가 11억2000만원으로 대폭 하락했다.
이날 경매 현장에는 100여 명이 몰렸다. 종류도 각양각색이었다. 과거 연령이 높은 세대가 경매 시장의 주를 이뤘다면 20ㆍ30대 젊은이들이 전체 30~40%를 차지할 정도로 숫자가 늘었다. 투자 종목도 아파트 차익 일변도에서 다양한 수익형 부동산과 특수물건 등으로 바뀌었다.
부동산 매매시장이 얼어붙으며 가격이 하락세를 보이고 있지만 경매시장은 지속적인 관심을 끌고 있다. 중소형 주택은 유찰될 겨를도 없이 바로 낙찰되는 경우가 많다.
강남 근린상가를 입찰하기 위해 참석했다는 윤 모씨(33)는 "개인적으로 근린상가 이상의 규모를 갖춰야 진짜 수익형 부동산이라고 생각하기 때문에 소형 오피스텔이나 도시형생활주택보다는 상권이 좋으면서도 저렴하게 나온 상가에 투자하고 싶다"고 밝혔다.
경매 공부를 하러 나왔다는 최 모씨(53)는 "경기가 풀리지 않아 예전보다 분위기는 좋지 않지만 최근 법정을 돌아보니 흐름이 점점 상승세로 바뀌고 있다는 생각이 든다"면서 "시장 흐름을 살펴보다가 좋은 투자 대상이 있으면 놓치지 않고 입찰할 것"이라고 말했다.
이처럼 사람들이 최근 경매에 다시 관심을 갖는 이유는 싼값에 부동산을 살 수 있는 '경매의 매력' 때문이다. 부동산 매매시장이 얼어붙고 가격이 계속 떨어지고 있지만 여전히 최대한 싸게 사는 방법 중 하나가 경매 시장에서 낙찰을 받는 방법이기 때문이다.
시장은 썰렁하지만 실제로 중소형 주택은 유찰될 겨를도 없이 바로 낙찰되는 경우가 많고 그밖의 상가나 택지도 법률관계에 큰 문제가 없으면 2회 이상 유찰되기 전에 낙찰된다는 것이 경매 관계자들의 말이다.
최근 가장 인기 있는 방식 중 하나가 단독주택이나 개발택지를 감정가의 50% 이하에 낙찰받아 원룸텔, 고시원 등 소형 임대주택을 세우고 개조하는 것이다. "시간차로 차익을 실현하는 방식은 이제 어렵다"면서 "짧은 시간에 큰 수익을 내겠다는 욕심을 버리고 손해를 보지 않겠다는 개념으로 접근해 안정적으로 수익을 낼 수 있는 구조를 고민해야 한다"고 말했다.
목욕시설이나 레저시설, 공장 등에 대한 틈새시장 공략도 있다.
"일반 투자자들이 보편적으로 접근하기는 어렵지만 권리관계가 걸려 있는 특수시설을 시세의 50% 이하로 낙찰받아 추가 투자를 하거나 변호사를 고용해 권리관계를 정리하는 식으로 투자하는 사람도 꾸준히 있다"고 말했다.
남들이 거들떠보지 않는 물건을 유심히 살피다 '숨어 있는 진주'를 찾아내는 사례도 있다. 숨어 있는 좋은 물건들은 여러 차례 유찰돼 가격이 저렴한 경우가 많아 더욱 수익성이 높다.
성남의 한 30대 투자자의 경우가 대표적이다. 이 투자자는 공급 56㎡, 시가 1억2000만원인 오피스텔을 최근 6500만원에 낙찰받았다. 이미 들어와 있던 임차인이 전입신고까지 마치고 대항력을 갖춘 상태라 경매 시장에서 인기가 없었다.
그러나 이 임차인은 소유주의 동생이며 임대료 없이 무상으로 임차계약을 했기 때문에 사실은 대항력이 없는 상태였다. 이 투자자는 정황을 파악하고서 거의 반값에 오피스텔을 낙찰받았다. 권리관계가 정리된 이 오피스텔은 당장 시가에 팔아도 약 5000만~6000만원의 수익이 남는 성공한 투자 사례로 꼽힌다.
성공적인 경매를 위해서는 경매 과정마다 차근차근 꼭 확인해야 할 사항이 있다.
"단순히 감정가와 유찰횟수 등만 확인하고 무분별하게 뛰어들었다가는 낭패를 볼 수 있다"면서 "서류부터 현장까지 꼼꼼히 검토하는 노력이 필요하다"고 전했다.
경매의 시작은 관심 있는 지역과 물건을 선택하는 것에서 시작한다. 대법원 법원경매정보 홈페이지와 인터넷 경매정보업체 등을 이용해 진행 중인 경매 물건의 상세 내용과 감정평가서 등을 확인할 수 있다.
이때 반드시 등기부 등본을 통해 임차인의 전입일자를 확인하고 저당권 여부 등을 살피는 등 권리분석을 해야 한다.
권리분석이나 물건분석을 잘못한 경우 손실이 매우 크기 때문에 각별한 주의가 필요하다.
현장 조사도 빼놓을 수 없다. 해당 물건 인근의 비슷한 매물을 통해 시세를 파악하는 것이 첫 번째다. 감정가보다 싼 가격에 낙찰받았는데 알고 보니 비싸게 산 상황이 될 수도 있기 때문이다. 최초 감정평가액은 대체로 실제 경매 진행일보다 4~6개월 전에 평가한다.
또한 현장에서는 유치권, 법정지상권, 분묘기지권, 특수지역권 등 소유권을 행사하는 데 방해가 될 만한 항목을 반드시 확인해야 한다. 그 밖에 개발 호재와 교통 여건 등 입지 분석도 필요하다. 다가구건물의 경우 노후도 등을 고려해 리모델링 등 추가 비용도 고려해야 한다. 무엇보다 중요한 것은 경매의 제1 덕목인 '시세보다 싸게 산다'다. 사전 권리분석과 시세 조사 등에서 나온 결과로 적정한 입찰가격을 미리 정해야 한다. 사전에 입찰가격을 정하지 않으면 경매 당일 법정 분위기에 휩쓸려 지나친 금액을 투자하게 되는 경우도 있기 때문이다.
사전 준비가 끝나면 매각기일에 법원에 가서 본인 신분증, 도장, 최저 매각가의 10%인 입찰보증금을 준비해 입찰하면 된다. 경매 결과 낙찰을 받으면 잔금을 지급하고 소유권을 취득할 수 있다. 이후 전 소유주나 임차인에게 명도받으면 경매 절차가 모두 끝난다.
그러나 거주인이 쉽게 집을 내주지 않는 경우나 예상치 못한 권리관계 문제가 발생할 수 있으므로 명도까지 보통 2~3개월은 생각해야 한다.
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