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작성일 : 11-11-15 16:23
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글쓴이 :
SGMA (211.♡.126.132)
 조회 : 7,185
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'소형→중대형' 지금이 갈아타기 적기?…싸고 좋은 집 고르려면
■ 돈되는 경매물건 고르기
지금 살고 있는 집보다 좀 더 큰 집으로 이사하는 것은 누구나 소망이다. 이 같은 '주택 갈아타기' 를 할 때 법원 경매를 이용하면 시기를 앞당길 수 있다. 경매를 통해 중대형 주택을 장만하면 시세 대비 20~30% 저렴하게 낙찰 받을 수 있다.
'평수 넓히기' 경매 투자란?
부동산침체 장기화로 아파트가격이 하향 평준화하면서 소형과 중대형 주택 사이의 가격폭이 점점 줄어들자 ‘갈아타기’를 시도하는 수요자들이 계속 늘고 있다. 중대형 주택이 제자리를 찾기 전에 경매를 통해 값싸게 구입하려는 수요자 찾는 시장이 경매 시장이다.
부동산 상승기에는 투자자들이 시장을 주도하지만 요즘처럼 침체기에는 실수요자들이 경쟁력이 있다. 환금성이 약한 중대형 주택 경매물건이 꾸준히 공급돼 저가에 낙찰되는 시기이기 때문에 내 집 늘려가기 경매에 관심을 가질만하다.
중대형 주택 낙찰 통계 및 동향
인기지역 135㎡(40평) 이상 중대형 아파트 낙찰가율은 75%선이고 신도시 아파트와 빌라는 70% 초반으로, 올 초에 비해 낙찰가율이 5%에서 많게는 10% 정도 하락했다. 통상 2회 유찰 후 최저가 또는 조금 높인 금액에서 낙찰되고 있다.
저가 낙찰사례의 예로, 지난 3일 서울중앙법원에서 입찰된 동작구 신대방동 보라매나산스위트 전용 66평이 감정가 11억 원에서 3회 유찰한 후 3명이 입찰경쟁을 벌여 감정가의 59%로 떨어지기까지 했다. 입찰 경쟁률도 꾸준히 하락해 3대 1수준으로 떨어지기까지 하고 있다.
'주택갈아타기' 재테크, 지역이 핵심이다
경매에 부쳐지는 중대형 물량이 지속적으로 늘고 있는 양상이므로 인기지역을 중심으로 아파트, 연립주택, 주상복합 아파트 다양한 중대형 경매물건의 낙찰가율 추이를 지켜보며 값싸게 공급되는 우량물건 입찰에 대해 미리 준비하는 것이 바람직하다. 투자가치를 보고 한강변, 고급주택 밀집지역 등의 대형으로 갈아타면 유리할 것이다.
싸다고 낙찰 '덜컥'…살던 집 '헐값' 매도 위험
경매를 통해 ‘갈아타기’ 재테크를 시도하려면 먼저 팔고 나중에 낙찰 받아야 한다. 자칫 가격이 싸다는 이유로 집을 덜컥 값싸게 낙찰 받았더라도 기존에 살던 집이 팔리지 않아 곤욕을 치르거나 기존 주택을 헐값에 매도해 손해를 입기도 한다. 통상 경매의 경우 최소 6개월 이상의 충분한 시간 여유를 가지고 입찰에 참여해야 한다.중대형 주택 경매 투자를 하는 것은 저가 구입을 위한 것이므로 경락잔금 대출 을 받는다면 50% 비중정도만 하길 권한다.
○ 추천 경매
서울 양천구 신정동 318-10 삼성쉐르빌1 5층에 있는 씨-501호를 추천한다. 감정가는 8억8천만원이고 최저가는 5억 6,320만원이다. 2회 유찰돼 64% 까지 떨어졌고 입찰기일은 11월 21일이다. 경매는 오전 10시 서울남부지법 경매6계에서 진행된다.
면적은 건물 117㎡(35평), 대지권 15㎡(4.7평)다. 세입자 관계는 임차인 1세대가 거주하고 있지만 말소기준권리 이후 전입신고를 갖춰 대항력이 없다. 확정일자를 갖춰 낙찰대금에서 배당금을 받아 나가기 때문에 세입자 분석 상 안전한 것으로 조사됐다.
등기부등본상 권리 관계 분석을 보면 말소기준권리인 신한은행 근저당(2003.6.17)이 설정돼 이후 가압류가 여러 개 설정돼 있으나 낙찰 후 소멸하는 권리여서 안전한 경매물건임을 알 수 있다. 39층 중 5층 아파트로 2003년 4월 입주해 복도식에 동향이다. 지하철 5호선 오목교역 남서측 도보 5분 거리로, 주변 남부지법과 검찰청 양천근린공원에 소재하고 있다. 시세는 8억 원 이상 호가하며, 전셋값은 2억6000만원~2억8000만원 으로 형성된 아파트다.
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