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작성일 : 11-11-03 19:02
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“재경매물건, ‘이것’ 모르면 ‘헛수고’ 할 수 있다”
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글쓴이 :
SGMA (211.♡.126.132)
 조회 : 6,603
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“재경매물건, ‘이것’ 모르면 ‘헛수고’ 할 수 있다”
서울에 사는 강모씨(45세)는 자녀들의 성장으로 이번 기회에 경매로 좀 더 넓은 집으로 갈아탈 계획으로 다음주에 있을 경기도 분당 S아파트의 입찰일자를 손꼽아 기다리고 있다.
강씨는 다음주 입찰을 위해 해당 물건의 현장조사 및 권리분석을 철저히 했고, 인근낙찰사례 뿐아니라 인근 부동산 5군데 이상을 돌아다니며 시세조사도 완벽하게 파악했다. 해당 아파트가 중대형인 점을 감안해 입찰경쟁률도 높지 않을 것으로 파악했던 터라 낙찰의 확신을 가지고 있었다.
하지만 이게 웬일인가? 강씨가 입찰하려고 했던 분당 아파트가 대금납부로 인해 사건이 종결이 된 것. 알고 보니 이 물건은 재경매 물건으로 직전 최고가매수인이 입찰기일 4일을 남겨 두고 잔금을 납부한 것이다.
이처럼 재경매물건에서 입찰기일 며칠을 남겨두고 직전 최고가매수인이 잔금을 납부하면서 사건이 종결되는 경우를 종종 볼 수 있다. 이럴 경우 입찰을 준비 했던 예비응찰자들은 허무하지 않을 수 없다.
현행 민사집행법에서 재경매의 경우 직전경매 최고가매수인이(차순위 매수신고인 포함) 재경매기일 3일 이전까지 잔금과 그 잔금에 대한 지연이자(대법원 규칙이 정하는 이율)를 납부하면 소유권을 취득할 수 있다고 명시하고 있다.
재경매는 매각허가 결정이 확정(최고가매수인 선정 후 14일)돼 매수인이 정해졌으나 매수인이 매각대금(잔금)을 납부하지 않았고, 차순위매수신고인이 없거나 차순위매수신고인도 잔금을 미납한 경우 법원이 직권으로 입찰공고를 재공고한 후 다시 입찰을 실시하는 것이다. 이때 경매의 최저경매가와 그 밖의 매각조건 등은 직전 최고가 매수신고인이 지정된 때와 동일하게 적용 된다. 재경매가 진행되면 직전 최고가 매수인은 경매에 참가하지 못하고 입찰보증금도 몰수 된다.
통상 일반 경매에서 잔금납부기일까지 잔금을 납부하지 않으면 입찰보증금은 몰수되지만 재경매의 경우 똑 같은 조건에서 다시 한번 경매를 진행을 하는 것이기 때문에 경매의 신속성을 위해 직전 최고가매수인에게도 기회의 폭을 열어 두는 것이다. 이러한 대금지급기한 이후 잔금 납부는 재경매 뿐아니라 일반 경매에서도 법원의 재량에 따라 특별매각조건으로 정할 수 있다.
최고가매수인으로 선정되고 나서 잔금을 납부하지 않은 이유로 여러 가지가 있겠지만 통상 권리분석 및 시세파악을 잘못했다던가 자금계획에 문제가 생겼다던가, 낙찰받은 후 잔금납부 기간까지 집값이 큰 폭으로 떨어졌다던가 하는 이유 등이 있다. 특히 부동산시장이 침체되고 있는 요즘과 같은 경우 낙찰받은 후 집값이 제차 하락하면서 잔금을 납부하지 않은 경우가 많다.
재경매에서 중요한 것은 입찰보증금이다. 기존 경매에서 입찰보증금은 최저경매가의 10%인데 반해 재경매의 입찰보증금은 통상 최저경매가의 20%(법원에 따라 달라질 수 있음)이다. 재경매에서 최고가매수인으로 선정되고 나서 입찰보증금의 부족으로 최고가매수인 자격이 박탈되는 사례가 종종 발생되기 때문에 이점 유의해야 한다.
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