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작성일 : 09-11-02 19:54
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글쓴이 :
SGMA (219.♡.24.79)
 조회 : 6,774
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초보자도 1주일이면 경매를 볼 수 있다.
경매란 어렵게 배우면 매우 어렵다. 그러나 쉽게 배우면 매우 쉬운 고무줄 같은 것입니다.
여기서는 쉽게 가르쳐 드리겠다는 것입니다.
그러나 배웠다고 해도 알고 있다고 해도 써먹지 않으면 아무 소용이 없다. 다시 녹슬어 버린다.
배운바를 현장을 통해 실천에 옮기는 것이 아는 것 보다 더 중요하다는 사실을 강조하면서
본론에 들어가보자면.
첫째, 부동산경매물건 정보는 어떤 것들이 있고 어떻게 입수하고 있는지부터 알아보자.
1. 일간 신문 공고가 있다.
경매를 배우기 전에는 나와는 상관이 없다고 지나쳐 버렸을 것이다. 그러나 경매를 배운 다음부터는
가끔씩 눈에 띄는 것이 다음과 같은 법원경매공고다.
신문공고
위 신문 공고를 보니 몇 개의 생소한 법률 용어 같은 것들이 있다.
우선 그것들부터 알고 지나가자.
사건번호, 물건번호란 법원의 재판 사건에는 모든 사건마다 고유의 번호가 있다. 마치 각 사람마다
주민번호가 있듯이 말이다. 여기서 맨 처음있는 2003타경 19759란 2003년도 부동산경매 19759번째
사건이라는 뜻이다. 다시말하면 “타경”이란 대법원이 규칙으로 정한 “부동산경매”라는 부호이며 19759를 사건번호라 한다.
그러나 위 신문 공고중 2003타경 28623사건은 여러 개의 부동산이 매각물건 대상이 되어 있음을
알 수 있다. 이때 법원이나 이해관계인은 여러 개의 물건을 함께 매각한 것보다는 각각 떼어서
매각하는 것이 더 좋겠다고 판단했을때는 각각 부동산을 구분하기 위해 1,2,3처럼 물건번호를
정할 수 있다는 것이다.
감정평가액은 최초의 매각 가격을 뜻하기도 하고 최저매각가격이란 그이상의 가격으로 입찰해야
한다는 뜻을 가지고 있다.
2003타경 36020사건의 경우 “용도”는 “임야”임에도 비고란에 농지취득자격증명요라고 되어
있는 것은 현황은 임야가 아니라 포도밭 즉 田으로 사용되기 때문에 농지취득자격증명을 받아서
제출해야 매각허가결정을 해주겠다는 뜻으로 자세한 내용은 특별매각조건②항에 설명하고 있음을
알 수 있고, 2003타경 38941 아파트와 2003타경 28941 근린시설 사건의 비고란에는 “평가
가격에는 대지권이 포함되어 있으나 대지권 유무는 불분명함”이라고 되어 있는데 이 내용은
등기부상에는 건물만 경매되는 것으로 표시되어 있지만 건물만 떼어서 팔 수 없는 집합건물들
이므로 감정가에는 대지값이 포함되어 있어 함께 매각한 것으로 인정되나 왜 대지권이 미등기
되어 있는지 조사는 입찰자가 잘 판단하라는 뜻이고, 2003타경 39036 근린시설의 경우의
비고란에는 일괄입찰, 제시외 건물 포함이라고 되어 있는데 그뜻은 원래 부동산이란 토지와
건물을 각각 매도 할 수 있는것임으로 여기서는 대지와 건물을 함께 매각(일괄입찰)한다는 뜻이고
제시외 건물 포함이란 등기부에는 등제되어 있지 않지만 현실적으로 건축된 건물(제시외 건물)도
함께 매각한다는 뜻이다.
특별매각조건이란 일반적인 매각조건과 다른 내용의 매각조건이라는 뜻으로 여기서는 낙찰 받은
사람이 대금을 납부기일까지 납부하지 않을 때는 연2할의 비율에 의한 지연 이자를 더 내야 한다는
것과 현황이 논지일 경우는 농지취득자격증명을 제출해야 된다는 것입니다.
그 밖에 2. 매각기일 3. 매각결정기일 4. 매각장소 5. 매각방법 6. 매각허가 및 대금납부 7. 소유권
이전 및 인도 및 주의사항들은 매각진행절차 및 방법들을 안내하고 있음을 알 수 있다.
이상의 내용 중에는 최고가 매수신고인, 인도, 매각물건명세서, 현황조사서등의 용어는 제1장에서
설명한바 있음으로 혹 모르겠다면 다시 되돌아가서 읽어보세요. 모르면 모른데로 넘어가도 크게
문제없으니 그냥 넘어가도 됩니다. 이와 같은 신문 공고는 매각기일 14일~20일 전에 공고됩니다.
문제는 신문 공고상의 정보는 대부분 감정가의 100%대의 정보이며 매우 형식적인 절차에
불과함으로 정보가치로 보고 있지 않다는 것입니다.
그러나 재개발등 어떤 요인으로 갑자기 부동산 가격이 상승한 지역이나 감정가가 매우 낮게
평가된 것을 알았다면 100%대 입찰해도 진주를 캐는 경우가 있다는 사실입니다.
2. 대법원 홈페이지를 통해 정보를 입수합니다.
대법원 홈페이지나 한글대법원에 들어가서 “법원경매정보”에 클릭하면
다음과 같이 경매공고, 알기쉬운경매, 경매정보분석, 경매정보광장, 나의 경매창과 공지사항 및
경매참여안내(1. 물건을 찾으세요 2. 물건정보를 확인하세요 3. 입찰에 참여하세요 4. 허가결정
났어요)와 이달의 매각공고가 뜨면 해당 사항에 클릭하시면 다양한 정보가 안내됩니다.
3. 대법원 홈페이지는 일간신문 공고와 같이 무료라는 장점은 있으나 배당요구종기 및 대금납부
확인 등을 확인하는데 도움이 되고 정도에 그치고 세부적인 권리분석, 물건분석 등 정보 입수에는
한계점이 있습니다. 그러나 경매절차, 경매서식안내, 경매용어해설 등 도움이 될 수 있는 참고자료도
많이 내장되어 있음으로 활용 가치가 있습니다. 참고로 알아야 할 것은 대법원 홈페이지라고 해도
모두 법적인 책임 있는 내용은 아니라는 사실입니다.
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