지난 8월13일부터 상가건물임대차보호법이 개정되어 임차인 보호가 강화되었다. 그 동안 보증금액 초과로 법의 보호를 받지 못하던 상가 임차인에게도 갱신요구권이 인정되어 5년간 안정적으로 영업할 수 있게 되었다. 또한 철거나 재건축을 이유로 임대인 마음대로 재계약을 거절할 수 없게 된다. 그리고 영세한 자영업자가 낮은 이자로 전세자금을 대출받을 수 있도록 관련 규정을 개선하였다.

이러한 개정 내용 중에서 5년간 갱신요구권을 모든 상가 임차인에게 확대 적용하는 부분이 가장 주목을 받고 있다. 그러나 이 갱신요구권에 대하여 일반인들이 정확히 이해하기가 쉽지 않다. 그래서 최근 상담실에도 이에 관한 문의가 늘고 있다. 사례를 통해 자주하는 질문과 답변을 정리해 본다.

여기에 대한 답은 No 이다. 환산보증금이 한도 이하인 임차인에게는 5년이 보장되지만 환산보증금 한도를 초과하는 임차인에게는 5년간 갱신요구권만 주는 것이다.

바로 이 점이 개정된 법에 대한 오해도 많고 불만도 많은 부분이다. 사람들은 이제 모든 상가 임차인들에게 5년이 보장되는 줄 알았다가, 따지고 들어가보니 그건 아니라는 걸 알고 실망을 하게 된다. 5년을 보장받기 위해서는 적어도 2가지 전제가 있어야 한다. 하나는 재 계약할 때 임대료 인상 한도(현재 9%)가 적용되어야 하고, 다른 하나는 기간 중에 건물 주인이 바뀌더라도 기존의 임대차계약이 그대로 승계되어야 하는 것이다. 관련 법 조항을 차례로 살펴보자.

먼저 임차인이 상가건물임대차보호법의 적용을 받기 위해서는 다음 조건을 갖추어야 한다.
     1) 사업자등록의 대상이 되는 건물
     2) 환산보증금이 지역별로 다음 금액 이하인 임대차
                 ( 환산보증금 = 보증금 + 월세x100 )
               서울                                      3 억원
               수도권 과밀억제권역             2.5억원
               광역시 등                             1.8억원
               그 밖의 지역                         1.5억원
     주) 지역별 환산보증금은 2014년1월부터 적용 예정으로 4억/3억/2.4억/1.8억원으로
           각각 상향 조정되어 입법 예고 중이다

다음으로 법의 보호를 받는 임차인에게 주어지는 임대료 인상한도와 임대인 승계 관련 조항은 다음과 같다.

환산보증금 한도 이내에 들어가는 임차인에게는 위의 2가지 조항이 적용되지만, 한도를 초과하는 임차인에게는, 개정된 법에서도 여전히 적용이 안 된다. 그래서 다음과 같은 질문이 나오는 것이다.

너무나 당연한 질문이다. 그래서 개정법에서도 이 문제점을 예상하고 보완 조항을 신설하였다.

9% 이내라는 인상한도의 적용을 받는 것은 아니지만, 그렇다고 해서 임대인이 마음대로 임대료를 올릴 수 없도록 단서를 달아놓은 것이다. 주변 상가의 임대료 시세와 물가 상승 등을 고려하여 적절한 수준에서 올리라는 의미이다.

사실 이점이 바로 현실적인 문제이다. 5년 이후의 재계약을 생각하거나 기간 중에도 권리금을 받고 나가려면, 임대인과 등지고는 되는 일이 없다. 그렇다면 어떻게 해야 하는가? 어렵지만 선택을 해야 한다고 본다. 다시 말해 임대료 인상에 최대한 양보하여 5년 이후 또는 권리금을 바라볼 것인가? 아니면 5년간만 영업한다는 각오로 지나친 임대료 인상을 거부할 것인가?

임대인의 인상요구에 대하여, 임차인은 받아들일 수 있는 적절한 인상률을 제시한다. 불경기라 오히려 월세를 내려달라고 하고 싶다면 그렇게 요구할 수도 있다. 중요한 점은 내가 요구하는 임대료가 주변 수준에 맞아야 한다는 것이다. 소송으로 갈 경우 법원의 임대료에 대한 판단은 주변 시세를 기준하기 때문이다.

물론 시세를 객관적으로 정하기는 어렵다. 법원에서는 주로 당사자가 제출하는 자료를 보고 판단하게 된다. 따라서 자료 수집에 공을 들여야 한다. 비슷한 조건의 주변 상가의 임대차계약서 사본을 구해두거나, 관련 전문가 예를 들어 근처에서 영업중인 공인중개사의 의견서 등을 받아 자신의 주장이 타당함을 입증해야 한다.

개정된 법이 과다한 임대료 인상을 막기 위해 비록 인상한도 적용은 못했지만, 차선책으로 위의 10조의2 를 신설함으로써 어느 정도는 임대료 인상을 견제하는 역할을 하리라 기대해본다.

이제 5년간 보장을 위협하는 또 하나의 걸림돌, 건물주 변경에 대하여 살펴보자.

임차인이 예상치 못하게 일찍 쫓겨나는 상당수의 사례는 임대인이 건물을 팔고 새로운 임대인으로 바뀌었을 때 발생한다. 그래서 상가 임대차보호법에는 새로운 임대인에게 기존 계약의 효력이 이전될 수 있도록 하는 대항력 규정을 두고 있다. (위에서 인용한 법 제3조 제2항) 그러나 이번 개정안은 한도액을 초과하는 임차인에게 5년간 계약갱신요구권은 주었지만 대항력은 여전히 인정하지 않고 있다. 따라서 바뀐 주인은 기존 임차인의 갱신 요구를 거절할 수 있다.

우선 건물 매매계약에서 임대차 중인 가게를 비워주는 조건으로 판 경우를 보자. (환산보증금이 한도를 초과하는) 임차인으로서는 매도인 즉 종전 임대인에게는 당연히 손해 배상을 청구할 수 있다. 그러나 바뀐 주인에게는 대항하기 어렵다. 이른바 '매매는 임대차를 깨트린다' 는 민법의 원칙 때문이다.

다행이 임대차계약을 승계하는 조건으로 팔았다면 새 건물주에게 임대차 승계사실을 확인 받아두어야 한다. 기존 임대차 계약서의 여백에 "소유자 변경으로 이 계약을 승계한다." 라고 쓰고 새 건물주가 도장을 찍으면 된다.

이미 진행중인 계약 다시 말해 금년 8월12일 이전에 체결된 임대차계약은 개정된 법률의 적용을 받지 않는다. 그러나 8월13일 이후에 재 계약을 했거나 자동연장(묵시적 갱신)된 경우에는 갱신요구권이 생긴다.

이제 지금까지 알아본 갱신요구권을 한번 정리해 보자. 보증금이 초과되어 법의 보호를 받지 못하는 상가 임차인의 입장에서 보는 것이다.
우선 시설비가 많이 들어가서 장기계약이 필요한 경우라면, 비록 법이 개정되어 5년간 갱신요구권이 주어진다고 해도, 5년을 보장하는 것은 아니기 때문에, 여전히 장기계약은 필요하다. 그러나 초기 시설 투자비가 적은 경우라면 처음부터 장기 계약을 할 필요는 적어진다. 일단 5년간은 갱신요구권을 활용할 수 있게 되었고, 만약 불경기로 가게를 접어야 할 경우 장기계약이 오히려 부담이 되기 때문이다.

다음 법 개정 시에는 ‘5년 갱신요구권’이 바로 ‘5년 보장’이 될 수 있도록 인상한도 조항과 대항력 조항이 보증금을 초과하는 상가 임대차에도 적용되기를 기대한다.