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작성일 : 12-10-23 18:05
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A급 상권 여의도와 압구정동 `임대료는 오히려 낮아져...`
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글쓴이 :
SGMA (211.♡.252.35)
 조회 : 5,814
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2012년 3분기에는 여의도와 압구정, 분당 일대 등 호재거리가 풍부한 곳에서 오히려 임대료가 하락하는 등 의외의 결과가 나타났다.
대형 집객시설이 들어서 있고, 교통환경이 개선되면서 상권 활성화가 기대됐지만 오히려 임대료는 하락한 것이다. 이는 대형호재에 대한 기대심리가 임대료에 선(先)반영되면서 나타난 현상으로 보인다.
한편으로는 경기침체가 장기화되면서 불확실한 신규상권보다는 기존의 대형상권 임차수요가 늘어나는 현상도 나타난 것으로 조사됐다.
부동산114에 따르면 2012년 3분기 도시별 상가임대료를 분석한 결과 전반적으로 하락세에 있던 도시들이 일제히 상승했다.
특히 작년부터 하향세에 있던 △부산(2.1%) △인천(3.6%) 일대가 반등에 성공하며 높은 상승률을 나타냈다. 반면 ▼서울(-0.3%)은 상승세를 이어가지 못하고 소폭 하락했다.
경기침체의 장기화로 임차인들의 계약해지 발생빈도가 높지만 은퇴수요가 꾸준하게 상가시장으로 진입하는 등 신규수요 발생으로 임대료 수준은 보합세를 보이고 있다.
서울 상권 임대시장은 '기존 대형상권 임대료 강세 속 교통호재지역은 잠잠'
2012년 3분기 서울 주요상권의 임대료 현황 조사 결과, 경기 침체의 지속적인 영향으로 안정성이 검증된 기존 대형상권의 임대료가 상승하는 모습을 보였다.
반면 최근 새롭게 부상한 신규 대형상권은 가격고점에 따른 조정기 도래, 그리고 임차인 수요감소로 임대료가 소폭 하락했다. 한편 4분기 개통예정인 7호선과 분당선 연장선 수혜지역 상권은 큰 변화를 보이지 않으며 조용한 시장을 형성했다.
강남권역 주요상권의 임대가격은 삼성역 상권이 강세를 나타냈다.
삼성역 상권의 경우 지난해 말 이후 4분기 연속 임대료 상승세를 보였다. 삼성역 상권은 전형적인 오피스 상권에 코엑스, 현대백화점 등의 복합문화시설이 공존하고 있는 곳으로 임차인들의 선호도가 높은 곳이다.
최근 불안정한 창업시장에 리스크를 느낀 임차 수요자들은 높은 비용을 지불하더라도 삼성역과 같은 안정적인 상권의 점포를 희망하고 있고, 기존 임차인들의 재계약 수요까지 중복되면서 임대료 상승세가 지속되고 있다.
한편 분당선 연장선 개통 후광효과를 누릴 것으로 예상됐던 압구정 상권은 아직까지 조용한 모습을 보여주고 있다.
2012년 3분기 임대료는 3만5100원(㎡기준)으로 전분기 대비 3.0% 하락한 수준이다. 개통 전 기대감에 임대가격이 상승했지만 입점 업종이 제한적이고, 임차수요가 많지 않아 다시 하락했다.
그러나 분당선 연장선이 개통되고 안정기에 접어드는 내년 이후에 가격상승 여력이 있을 것으로 보인다.
전분기 하락세를 보였던 도심부는 상승세로 전환했다. ▼명동(-3.2%)을 제외하고는 △종로3가(6.6%), △종로5가(4.0%), △종각역(0.8%) 등이 모두 상승했다.
상권 활성화 등의 영향보다는 임대인들이 보증금보다 임대료 비중을 높이면서 임대료 상승이 관측됐다. 경기침체에 따른 영향으로 거래가 쉽지 않은 탓에 당분간 임대료에 큰 변화는 없을 것으로 보인다.
신촌권역 주요상권의 임대가격은 ▼이대(-1.1%)와 ▼홍대(-2.0%)상권이 상승세를 이어가지 못하고 하락했다. 이대 상권의 ㎡당 임대료는 4만9800원, 홍대는 2만6800원이다.
전분기 상승세를 보인 이대와 홍대상권이 당 분기에는 가격조정을 거치면서 소폭 하락했지만 중화권 관광객 유입과 상권 영역확장 등 호재거리가 즐비하기 때문에 하락폭이 크거나 이어지지는 않을 것으로 보인다.
한편 그 동안 홍대상권에 밀려 다소 부진한 모습을 보였던 신촌상권은 SPA라는 히트아이템으로 전분기 대비 6.0% 상승한 3만2300원(㎡기준)의 임대료로 분위기 쇄신에 성공했다.
기존 신촌상권의 이미지는 현대백화점을 제외하고는 먹자골목에 가까웠지만 그랜드마트를 대형 SPA브랜드 유니클로가 임대하기로 결정하면서 먹자골목에 패션이 장착된 복합상권이 탄생할 가능성이 높아졌다. 최근 SPA브랜드들이 가지는 파급효과를 감안한다면 현대백화점 유플렉스와 함께 신촌 상권의 새로운 구심점으로 작용할 것으로 보인다.
영등포권역 주요상권의 임대료는 대체로 상승세를 보인 가운데 여의도만 하락했다. IFC(서울국제금융센터)의 입주를 앞두고 주변지역 상권형성에 대한 기대감으로 올해 초까지 임대료가 상승세를 보였으나 개장효과가 기대치에 미치지 못하면서 하락했다.
여의도 상가 임대료는 2012년 1분기 4만3600원(㎡기준)을 기록하며 고점을 기록했지만 2분기 4만1300원, 3분기 3만8500원에 그치며 2분기 연속 하락했다. 여의도에 최초로 입지한 대형 복합문화시설이라는 희소성의 가치로 기대치가 높아졌지만 아직까지는 입주효과가 나타나지 않아 기대가격이 하락한 것으로 분석된다
반면 영향력의 범위에 있었던 영등포 일대 상권들은 호조세를 보였다. 강력한 경쟁상대로 지목되면서 수요층 의 분산이 우려됐지만 IFC가 아직 제대로 자리를 잡지 못하면서 영등포역과 영등포시장 등 기존 상권들은 3분기 임대료가 모두 상승하며 입지를 굳혀나가고 있다.
서울 기타 지역에선 △천호역(8.6%, 2만2400원/㎡)과 △신림역(6.6%, 2만5700원/㎡) 등 먹자골목 상권이 전분기에 이어 일제히 상승세를 이어 나갔고, △목동역 (9.8%, 2만7100원/㎡)과 △노량진 (9.3%, 2만7900원/㎡)도 높은 상승률을 보였다. 반면 전분기 상승세를 보였던 ▼신천역 (5.6%,3만9600원/㎡)은 하락세를 보였다.
1기 신도시 주요상권 임대시장은 '분당일대 상권 상승세 멈추고, 안정성 있는 기존 대형상권 상승'
일산권역 주요상권의 임대가격은 라페스타와 웨스턴돔을 배후에 두고 있는 △정발산역(2.1%)과 △마두역 (0.3%)등 기존 상권일대가 상승세를 기록했다.
경기침체가 장기화되면서 신규상권 보다는 안정적 수익창출이 가능한 검증된 상권을 찾는 임차수요가 늘어난 영향이다. 반면 고양종합터미널 개장 효과로 전분기 상승세 보였던 ▼백석역(-9.8%)상권은 터미널 내 점포 입점이 지연되면서 임대료 수준이 하락했다.
개발호재가 주변 부동산에 주는 영향의 지속성 떨어져...기대심리 선(先)반영된 현재 가격 감안해서 투자 나서야
3분기 수도권 주요 상권시장에서 가장 두드러지게 나타난 특징은 각 상권의 개발호재에 따른 영향력의 지속성이 상대적으로 떨어졌다는 점이다.
신분당선과 IFC, 고양종합터미널 모두 일반적인 시각에서는 상권활성화에 많은 파급효과를 불러올 것으로 예상됐다. 하지만 이들 호재의 수혜지역인 여의도와 압구정, 분당, 백석동 등은 일시적으로 임대료 상승효과가 있었지만 지속되지는 못했다.
임대인들의 기대심리 효과로 임대료 상승이 일부 관측됐지만 실제 투자가치 상승으로는 이어지지 않았다는 것이다. 이 같은 이유는 언급한 호재들이 상권 내에서 자리잡고, 메인 집객시설로의 영향력을 발휘하기 위해서는 기대심리를 지속시켜 줄 수 있는 추가적인 요인이 필요한데 아직은 이 요인이 나타나기에 시간적 여유가 부족하기 때문이다. 즉, 단기간 내에 기대심리를 뛰어넘는 투자가치 상승요인을 기대하기는 무리일 수 있다는 것이다.
장용훈 연구원은 "4분기에는 분당선 연장선(선릉-왕십리 구간)과 7호선 연장선(온수-부평구청 구간)이 개통되며, 이들 호재와 맞물려 주변상권의 활성화에 기대심리가 나타나고 있지만 지속성 여부는 확실치 않다"며 "오히려 기대심리가 선(先)반영되었기 때문에 현재의 가격이 이미 상승한 가격이라고도 볼 수 있으니 이런 호재 분위기에 휩쓸려 무리하게 투자에 나서면 오히려 리스크가 커질 수 있다"고 충고했다.
매일경제
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