소형 오피스텔을 3채를 매입해 매달 170만원의 임대수익을 얻고 있는 심모씨는 최근 고민에 빠졌다. 월세 70만원을 내야 하는 세입자 한 명이 월세를 제때 내지 않고 있기 때문이다.

제 날짜에 내지 않고 10여 일찍 늦더니 급기가 한 두 달씩 뛰어 넘기도 한다. 보증금을 받아 둬 떼일 일은 없겠지만 임대수익으로 생활하는 심씨로서는 적잖이 당황스럽다. 심씨는 “임대사업이 처음이다 보니 전혀 예상하지 못한 일”이라며 “매달 드는 고정비도 많은데 70만원씩 구멍이 나니 생활이 안된다”고 말했다.

요즘 심씨처럼 월세를 제때 내지 않아 고민에 빠진 사람이 적지 않다. 저금리 기조 속에 소형 주택은 물론 아파트마저도 월세가 보편화하고 있는 때문이다. 하지만 꼬박꼬박 월세를 내는 세입자를 만나기는 쉬운 일이 아니다.

임대사업을 20년째 하고 있다는 김모씨는 “도시형생활주택과 같은 소형 주택에서 특히 월세 연체가 잦다”며 “임대사업 때는 이 같은 세입자까지 고려해 운용해야 한다”고 전했다. 월세는 보통 2회 이상 연체하면 집주인이 일방적으로 임대차계약을 해지할 수 있다.

계약서에 연체이자 약정해야

예컨대 5월분을 연체하고 6월분은 내고, 또다시 7월분을 연체했다면 2회 이상이므로 임대차 계약을 해지할 수 있는 것이다. 그런데 월세 일부를 밀린 예는 또 다르다. 가령 월세가 70만원인데 매달 50만원씩 월세를 냈다면, 내지 않은 금액이 두 달치 월세에 해당될 때 계약 해지가 가능하다.

20만원씩 내지 않았다면 두 달치 월세인 140만원이 쌓이는 7개월 뒤에야 계약해지를 할 수 있다는 얘기다. 월세가 밀리면 집주인은 보증금에서 밀린 임대료를 공제하면 된다. 하지만 매달 고정비를 내야 하는 데 월세가 막히면 이래저래 부담이 될 수밖에 없다.

또 보증금에서 월세를 공제하게 되면 연체 이자를 물릴 수가 없다. 이를 막기 위해서는 임대차 계약 때 계약서에 별도의 약정을 둬야 한다. 연체 이율은 법정이율인 연 5% 정도를 적용하면 되는데, 계약서에 ‘임대료를 연체하면 연체된 금액에 연 5%의 이자를 붙인다’는 식으로 약정을 두는 것이다.

계속해서 월세를 연체하면 지급명령신청제도를 활용해 볼 만하다. 지급명령신청이란 돈을 달라는 취지의 소장을 법원에 제출하는 것으로 소장을 받은 법원을 임차인에게 해당 내용을 송달하고 이의제기 하지 않으면 지급명령이 결정되는 제도다. 이 제도는 명도소송과 같이 재판을 통해 판결을 받지 않고 법원에 신청서류를 보내면 결정되는 것으로 보다 간편하고 복잡하지 않은 법제도로 볼 수 있다.

보증금이 바닥 나기 전에 임대차 계약 해지와 집을 비우라고 요구하는 것이 낫다. 계약 해지 통보에도 월세를 계속 안 내고 집도 비우지 않는다면 명도소송을 해야 한다. 명도소송은 쉽게 말해 임대차계약이 끝났거나 해지된 집을 비우라는 소송이다.

그런데 명도소송을 하면 비용과 시간이 들게 된다. 따라서 명도소송을 최후의 수단으로 활용하라고 전문가들은 조언한다. 임대관리회사인 라이프테크 박승국 사장은 “세입자와 협의를 통해 원만히 해결하는 게 가장 좋은 방법”이라고 말했다. 그는 또 “월세가 늘고 있고 소규모 임대사업자도 크게 늘고 있는데 임대사업 때는 월세를 연체하는 예까지 고려해 수익을 책정해야 한다”고 조언했다.