서민의 벗 전세 60년 흥망성쇠史

경제성장기 내집장만 수단으로 각광
90년대 중반에 전체주택 30% 차지하기도
집값 하락에 공급 급감..전세 종말론 부상 [이데일리 박종오 기자]안녕. 내 이름은 ‘전세’야. 멋지게 영어로 소개를 하고 싶었지만 아쉽게도 불가능하네. 난 토종 한국산이라 영어 이름이 없거든. 다른 나라엔 내가 없고 월세만 있대.

수수께끼를 하나 내볼게. 나는 왜 한국에만 있을까? 이 질문에 대답하려면 내 출생의 비밀을 알아야 해. 사실 이건 최근 날 찾아보기 어렵게 된 이유와도 깊은 관련이 있어.

▲고(故) 신상옥 감독의 1961년 작 ‘사랑방 손님과 어머니’의 한 장면. 과부집에 하숙하게 된 선생과 옥희 어머니의 미묘한 로맨스를 그린 작품으로 최초의 전세는 이와 유사한 유형이었을 것으로 추정된다.

내가 공개석상에 처음 모습을 드러낸 것은 한국전쟁 직후인 1955년, 유엔(UN)의 도움을 받아 최초로 실시한 인구총조사 자료에서였어. 당시 기록에 ‘차가(借家)’라는 주거유형이 있었거든. 집을 빌려 쓴다는 의미로, 전세의 옛말이었을 거라는 게 통계청 담당자의 설명이야. 단독주택의 사용하지 않는 사랑방과 문간방을 임대해줬던 거지.

그 시절엔 전체 380만 가구 중 22만여 가구(5.88%)가 차가를 살았다고 해. 지금의 월세인 ‘셋방’이 당시 40만8723가구였던 것과 비교하면 절반 수준이었지.

◇집값 상승기 자금조달 수단으로 각광

본격적으로 내 덩치가 커진 건 1970년대 중반부터야. 경제성장과 아파트공급 증가, 뛰는 집값 그리고 당시의 금융환경이 맞물린 결과였지.

1976~1979년은 중공업 육성과 수출 드라이브, 중동 건설 붐 등 한국이 고도성장하던 시기야. 국내총생산(GDP) 실질성장률이 연평균 11%에 달했어. 살림살이가 핀 서민들은 좋은 집에 살고 싶었고 민간 건설사들은 아파트 건설로 호응했어. 그 결과 1975년 9만여 가구에 불과했던 아파트는 1980년 들어 약 37만가구로 400% 이상 증가했지.

난 부자를 꿈꾸는 서민들의 발판으로 각광받게 돼. 그땐 아파트를 분양받으면 큰 이익을 남길 수 있었어. 집값이 빠르게 오르고 있었거든. 문제는 아파트를 사고 싶지만 돈을 빌릴 곳이 없었다는 거야. 은행이 기업에만 돈을 빌려줬을 뿐 가계금융은 등한시했거든.

▲역대 예금은행 여수신 금리 추이와 주택자금 대출비중 추이 (자료제공=한국은행 및 현대경제연구원)

그때 사람들은 내 역할에 주목하게 돼. 새 아파트를 전세주면 전세보증금을 집값에 보탤 수 있다는 걸 깨달은 거지. 세입자에게 집을 빌려주는 대신 주택구입을 위한 무이자 대출을 받는 셈이야. 임대인은 빌린 돈으로 집을 사 시세차익을 얻고, 임차인은 저렴한 비용으로 새 아파트에 살 수 있었어. 모두가 행복했지.

◇집값하락에 타격..전세 종말론 ‘부상’

물론 좋았던 시절만 있었던 건 아니야. 계속된 집값 상승과 대규모 재개발로 인해 1990년엔 최악의 전세대란이 찾아왔어. 한해 동안 세입자 17명이 전세금 폭등을 못 이겨 스스로 목숨을 끊었지. 또 외환위기 직후인 1998년엔 집값과 전셋값이 20~30% 동반 폭락했어. 집주인이 세입자에게 전세금을 돌려주지 못하는 ‘역(逆)전세 대란’이 벌어졌지.

굴곡을 겪으면서도 집값이 계속 오른 덕분에 난 꾸준히 몸집을 불려왔어. 그러다 1995년을 정점으로 쇠퇴기에 들어섰어.

김대중 정부가 외환위기 이후 경기부양을 위해 소비자 금융을 대폭 확대하면서 서민들도 은행에서 집살 돈을 빌리기가 쉬워졌지. 국내에 첫 장기모기지 상품이 등장한 것도 이 때야. 노무현 정부 땐 기준금리를 3~4%대로 묶어놓은 탓에 예금 금리가 떨어져 집주인들이 전세보증금을 은행에 넣어도 받을 수 있는 이자가 줄어들면서 전세 대신 월세로 바꿔타는 집주인들이 늘기 시작했어.

지난 2010년부터 이어진 주택시장 침체가 결정타였어. 집값이 떨어지니 과거처럼 날 끼면서까지 집을 사야할 이유가 사라진 거야.

많은 사람들은 이제 ‘전세의 종말’을 얘기해. 집값 차익을 전제로 한 나 대신 매달 임대수익을 받는 월세가 대세가 될 거라는 거지. 사실 임대시장에서 월세주택의 비중은 이미 2010년에 날 따라잡았어. 지금도 그 덩치가 계속 커지고 있다고 하더군.

물론 아직은 나도 좀 더 버텨볼 만해. 은행의 대출문턱은 여전히 높고 우리에겐 자식에게 전세금을 물려주는 관습이 있으니까. 하지만 존재감이 희미해지는 건 어쩔 수 없어. 조만간 세계 어디서도 내 모습을 볼 수 없게 되는 때가 올 테지.

난 언젠가 사라지겠지만 어려웠던 시절 여러분 곁을 지켜온 든든한 동반자였다고 자부해. 부디 좋은 모습으로 날 기억해주길. 그럼 안녕.

▲국내 전세제도의 60년 흥망성쇠史