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작성일 : 12-12-24 10:52
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[전문가칼럼]2012년 부동산시장 회고 및 2013년 부동산시장 전망
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글쓴이 :
SGMA (1.♡.121.55)
 조회 : 7,044
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1. 2012년 부동산시장 회고
지난 2012년 부동산시장은 수도권 주택시장의 지속적인 침체와 2011년부터 시작된 지방주택가격의 회복세가 전반기까지 지속되었으며, 후반기에 들어서는 다시 정체된 것이 큰 특징이다. 또한, 전국적으로는 주택시장과 토지시장 모두 보합세를 보였으며, 경기 침체에 따라 상업용 부동산시장 역시 공실률이 증가하는 등 침체 현상이 나타났다.
2012년 9월 제5차 경제활력 대책에서 2012년 말까지 취득세와 양도세 등 부동산거래세를 한시적으로 감면하여 주택거래 활성화 정책이 발표되어 시행되었으나, 일부 거래가 이루어지기는 했으나 전국 어느 곳에서도 이로 인해 시장이 활성화되지는 못했다. 더구나 국토해양부에서 부동산시장 활성화를 위해 오래전부터 추진해온 양도소득세 중과세 철폐나 분양가 자율화, DTI 규제 철폐 등의 정책은 중도층 표심을 잡으려는 양대 대통령 후보 진영의 반대로 모두 무산되는 등, 부동산시장의 침체 문제는 대통령선거에 묻혀버린 한해였다.
2012년 12월 19일 우리는 새로운 대통령을 맞았다. 향후 5년간 국가를 책임질 새로운 정권에서는 부동산시장에 대해 어떤 정책을 펼칠 것인지, 이로 인해 부동산시장이 장기간의 침체를 벗어날 수 있을 것인지에 대해서 점검해본다.
2. 부동산시장 환경
우선 주택시장 환경을 보기 위하여 다양한 주택가격의 회복 지표를 점검해보기로 한다.
<표 1> APP매매가격 대비 전세가격 비율
우리나라는 전세제도라는 특유의 제도가 있으며, 전세가격은 주택가격에 영향을 미치는 것으로 알려져 있으며, 많은 전문가들은 주택의 전세가격이 매매가격의 70%를 상회하면 전세수요가 매매수요로 전환되어 주택가격이 상승한다고 주장한다.
이런 현상은 2001년과 2002년의 서울 강남·북 아파트 시장에서도 나타났으며, 가깝게는 2011년 지방 아파트시장의 가격 상승의 주된 원인 중 하나가 되었다.
2012년 10월 현재 아파트 전세가격은 서울의 경우 아파트 매매가격의 54%에 불과하며, 일부 지역(대구, 광주, 울산, 전북, 경북)을 제외한 나머지 지역의 경우 70%를 밑돌고 있다.
또한, 국민은행에서 매 분기별로 발표하는 주택구매력 지수(HAI 지수)도 주택시장의 환경에 대한 중요측정 지표가 된다. 이 지수는 우리나라에서 중간 정도의 소득을 가진 가구가 금융기관의 대출을 받아 중간가격 정도의 주택을 구입한다고 가정할 때, 현재의 소득으로 대출원리금상환에 필요한 금액을 부담할 수 있는 능력을 의미하는 것으로, HAI가 100보다 크면 중간 정도의 소득을 가진 가구가 중간가격 정도의 주택을 큰 무리 없이 구입할 수 있다는 것을 나타낸다.
<표 2> 주택 구매력지수
2012년 6월 현재 HAI 지수는 전국적으로 144.0에 달하며 서울지역의 경우에는 77.6에 불과하나, 경기도의 경우 135.6으로서, 수도권 전체를 평균으로 보면 2011년 3/4분기에 100을 넘어서서 지속적으로 상승하고 있다. 6대 광역시나 기타지방의 HAI 지수는 200 이상으로 서울을 제외한 나머지 지역의 경우 주택구입 능력은 충분하다고 볼 수 있다. 그러나 2011년부터 제기된 하우스푸어 논쟁, 소득 양극화 등으로 인해 HAI 지수만으로는 소비자의 주택구입능력을 정확하게 측정하기는 어려울 것으로 판단된다.
또한, 부동산시장 경제 역시 전체 경제의 일부로서, 우리나라의 경제 여건은 부동산시장에도 영향을 미친다. 경제가 활성화될 경우 기업의 부동산구입 수요가 증가하고 가계의 소득 증가로 인한 주택 구입수요도 증가하기 때문이다. 그러나 우리나라의 경우 2012년 경제성장률은 2% 대로 예측되고 있으며, 미국에 이은 유럽의 금융위기는 우리나라 경제에도 악영향을 미치고 있어 2013년도 경제성장률도 3% 이내의 저성장이 예고되고 있다. 이런 점을 감안할 때 경제적 측면에서는 부동산시장의 회복 여건이 미비한 것으로 볼 수 있다.
또한, 경제적 측면에서 인플레는 부동산가격 상승을 유발하는 요인 중 하나로 알려져 있으나, 2012년도 9월까지 생산자물가상승률은 1%에 불과하며 2013년에도 2012년 말부터 계속되는 저환율 추세가 계속될 경우 인플레로 인한 부동산가격 상승의 가능성은 낮아 보인다. 다만 5% 이하의 낮은 금리가 유지되고 있어 부동산가격 상승요인으로 작용하기 힘들 것으로 생각된다.
3. 2013년 부동산시장 전망
2013년 2월에 25일에 임기가 시작되는 제18대 박근혜 대통령의 부동산 관련 공약을 보면 크게 서민을 위한 주거 정책과 주택시장 활성화 정책이 있다.
서민을 위한 주거 정책은 하우스푸어 정책과 렌트푸어 정책, 임대주택 공급 확대정책이 포함되어 있다. 이중 주택시장에 어느 정도 영향을 미칠 수 있는 정책은 렌트푸어 정책으로, 이 정책의 시행은 주택시장에서의 급매물을 감소시켜 현재와 같은 주택시장의 가격 하락을 억제하는 효과가 발생할 것이다.
이와 같은 정책보다는 주택시장 활성화 정책이 더욱 큰 영향을 미칠 것이다. 부동산 공약에 포함된 부동산시장 활성화 정책은 현재 부동산시장 규제의 핵심인 3대 정책(양도세 중과세, 분양가 규제 철폐, DTI 규제)에 대한 완화가 포함되어 있다. 이 중 주택 분양가 규제 정책은 철폐할 것으로 예상되며, 양도세 중과세 정책은 유예하거나 철폐가 것으로 예상된다. 기타 DTI 규제 정책의 경우에는 선거기간 중에 어떤 언급도 없었으나 연초에 가동되는 대통령직 인수위원회에서 그 존속이나 완화 여부가 결정될 것이다.
특히 박근혜 대통령의 공약 전반을 보면 분배보다는 성장을 우선시하는 경향이 높으므로 현재와 같은 경제 침체의 고리를 끊기 위해 부동산시장을 활성화할 가능성이 매우 높다. 물론 상기에서 검토한 것과 같이 현재 부동산시장 환경은 매우 열악한 편이어서 임기 초기의 부동산시장 활성화 정책 시행으로 주택가격이나 부동산가격이 급등할 가능성은 높지 않으나, 이로 인한 경제 회복세가 본격화하는 2013년 하반기나 2014년 초에는 부동산시장이 크게 활성화될 가능성이 매우 높다.
다만, 부동산시장 활성화를 위한 양도세 중과세 폐지/완화나 분양가 규제 철폐는 국회에서의 법률 개정이 수반되어야 하는 것이므로 야당의 반대 정도나 대통령의 적극적 의지에 따라 정책 시행 시기가 달라질 수 있다. 그러나 과거 MB정부가 정권 교체 이후 정책 집행 능력을 확보할 때까지 상당한 시간이 소요되었던 반면, 박근혜 정부의 경우에는 정권을 인수함에 따라 보다 빠른 시간 안에 정책 집행 능력을 확보할 수 있으므로 큰 이변이 없는 한 2013년 초 중반에는 부동산시장 활성화 정책이 시행될 수 있을 것으로 생각된다.
이와 같은 부동산시장 환경을 감안할 때 내 집 마련을 계획하고 있는 경우에는 2013년 봄 이전에 주택을 구입하는 것이 바람직하며, 현재 보유하고 있는 주택이나 부동산의 매각 여부를 판단해야 하는 부동산투자자의 경우에는 정부의 정책의 강도 등을 감안하여 부동산의 보유 여부나 매각 시기를 판단해야 할 것이다.
국민대부동산학과
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