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작성일 : 11-10-25 20:35
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글쓴이 :
SGMA (118.♡.153.76)
 조회 : 5,877
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2주택자 절세방법
서울, 과천 및 1기 신도시에 대해 적용되던 양도세 비과세 2년 거주기간 규정이 8년 만에 풀린다. 양도세를 아끼기 위해 울며 겨자 먹기로 2년을 억지로 거주하거나 불법 위장전입을 고민할 필요가 없어진 만큼 이제 효율적인 절세전략을 찾아야 한다.
양도세 비과세가 적용되는 대상은 9억원 이하 주택을 3년 이상 보유한 1가구 1주택자다. 그러나 간접적인 수혜 대상은 주택금액, 주택수와 관계없이 광범위하게 확대될 것으로 보인다.
9억원이 넘는 고가주택을 가진 사람도 9억원까지의 구간에 대해서는 보유기간만 채우면 양도세를 아낄 수 있게 됐다. 다주택자들은 주택 처분 전략을 바꿔야 한다. 그전까지 거주주택을 나중에 파는 것이 양도세 절세 전략이었지만 이젠 거주 여부는 상관이 없어졌다. 자식에게 주택을 증여할 경우 부모가 거주하지 않은 주택도 양도세가 감면되기 때문에 부담부 증여의 매력은 더욱 커졌다.
◆ 9억원 초과 주택 3년 보유하면 양도세 일부 절감
= 9억원 초과의 고가주택도 보유기간만 충족하면 양도세를 일부 절감하게 된다. 고가주택이라고 하더라도 9억원을 초과하는 부분에 대해서만 양도소득세가 과세되기 때문이다.
예를 들어 잠실주공 전용 77㎡를 2005년 말에 8억원에 사서 거주하지 않고 현재 11억원의 시세에 팔아 기타경비 등을 제외한 양도차익이 2억7000만원이라고 하자. 여기에 장기보유특별공제(5년 보유 때 40% 적용) 1억800만원을 뺀 양도소득금액은 1억6200만원이 된다. 그동안은 양도소득금액이 그대로 과세표준으로 잡혔으나 이젠 9억원 이하 구간의 양도세인 2945만원은 과세에서 제외되기 때문에 과세표준이 대폭 감소하는 효과를 볼 수 있다. 결과적으로 최종 세부담 감소액은 4394만원 정도다.
이번 거주요건 폐지로 더 많은 절세혜택을 볼 수 있는 사람은 오히려 9억원 초과 고가주택을 보유한 사람이라는 평가도 여기서 나온다.
상승률이 같다고 하더라도 상대적으로 고가주택은 가격 상승폭이 크기 때문에 9억원 초과분에 대해서는 양도세를 내더라도 결과적으로 세금 절감분이 많은 것이다. 만일 4억원의 주택을 5년 전에 사서 거주하지 않은 채로 6억원에 매도하게 된다면 양도차익은 2억원으로 이번 거주기간 요건 폐지로 아낄 수 있는 세부담은 2884만원에 불과하다.
◆ 2주택자 절세 방법
= 다주택자가 주택을 처분할 경우에도 거주기간 요건 폐지 혜택을 볼 수 있다.
거주요건이 있을 때는 비거주 주택을 먼저 팔고 거주주택을 나중에 팔아서 비거주 주택만 양도세를 내게 하는 것이 최선의 절세 전략이었으나 이번 대책 발표로 거주, 비거주 주택 여부는 의미가 없어졌다.
오히려 둘 다 3년 보유요건을 채웠다면 양도차익이 많은 주택을 나중에 팔아 1가구 1주택 비과세 요건을 채워 양도세를 면제받는 것이 유리하다.
한 2주택 보유자가 양도차익이 각각 2억원, 4억원인 주택을 3년 보유 후 매도하는 경우를 생각해보자. 양도차익 2억원인 주택을 먼저 처분할 경우에는 1가구 2주택 일반과세(세율 6~35%)의 적용을 받고 총 4639만원의 양도소득세를 내야 한다. 이후 처분하는 4억원 양도차익의 주택은 1가구 1주택 비과세 요건을 적용받아 양도소득세를 내지 않아도 된다. 그러나 4억원 양도차익을 먼저 처분하는 경우 내야 하는 양도세가 9919만원에 이른다.
◆ 양도세 아낄 수 있는 부담부 증여
= 부담부 증여는 증여재산에 포함된 대출금 또는 임대보증금을 수증자가 부담하는 조건으로 물려주는 것이다. 이번에 양도세 거주요건이 폐지됨으로서 부담부 증여의 메리트는 한층 커졌다.
과거에는 부담부 증여를 하더라도 부모가 주거했던 집이 아니라면 양도세를 내야 했지만 이젠 보유 3년만 채운다면 양도세를 안 내도 되기 때문이다.
A씨가 4억원에 취득한 집이 8억원이 돼 아들에게 증여하게 된다면 1억7100만원 정도를 내야 한다.
그러나 A씨가 만일 1주택자로 가지고 있었던 집을 3억원의 부채를 안고 아들에게 증여한다면 5억원만 증여하는 것이기 때문에 증여세는 8400만원으로 줄어든다. 과거에는 거주를 하지 않았을 경우 부채 및 임대보증금 3억원에 대한 양도세는 내야 하기 때문에 1729만원의 양도세를 내야 했으나 이제는 3년만 보유하면 양도세가 완전히 면제된다. 따라서 A씨가 내야 하는 세금은 증여세밖에 없어 총세금 부담은 절반 이상 줄어들게 된다.
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