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작성일 : 11-08-16 10:22
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글쓴이 :
SGMA (218.♡.220.128)
 조회 : 6,669
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경매 2회 이상 유찰 매물 쏟아져… 실수요자들 관심
최근 경제 불확실성 증가와 부동산 시장의 급랭으로 부동산 경매시장에 2회 이상 유찰된 매물이 쏟아지고 있다.
경기ㆍ인천지역의 경우 1억원대 30평형 아파트가 속속 나타나는가 하면, 유찰을 거치면서 가격이 크게 낮아진 일반 빌라도 많아 집을 장만하려는 서민들의 관심을 모으고 있다.
15일 업계에 따르면, 최근 수도권 아파트 경매시장 낙찰가율은 80% 아래로 뚝 떨어졌으며, 특히 인천, 경기 광주, 의정부 등에서 30평형대 아파트가 1억원대로 나오고 있다.
부동산경매 업체가 제공한 법원경매 물건 정보에 따르면 인천 서구 공촌동 26평형대 아파트 최저가는 1억6000만원선, 인천 서구 마전동 33평형대 아파트 최저가는 1억5000만원선이다. 인천시 부평구 31평형대 아파트는 14000만원선에 매물로 나와있다. 물론 최저가 기준이지만 2억원 미만으로 30평형대 아파트를 구입할 수 있다는 점에서 실수요자들의 눈길을 끌 만하다.
다른 지역도 상황은 비슷하다. 경기 김포시 26평형 아파트는 1억1000만원대(최저가 기준), 30평형 아파트는 1억5000만원에 매물이 등장하고 있다.
그렇다면 이 같은 급매물은 얼마에 낙찰될까. 실제 낙찰금액을 확인해본 결과 감정가 2억2000만원대 인천 서구 마전동 33평형 아파트의 낙찰가는 1억4700만원, 2억4000만원대의 부평 소재 31평형대 아파트는 1억6800만원에 낙찰됐다.
경매 참여자가 줄면서 그만큼 저렴하게 집을 낙찰 받을 수 있는 가능성이 높아졌다는 얘기다. 대형 평수의 빌라나 아파트는 2회 유찰 매물이 쏟아지면서 반값도 되지 않는 급매물이 크게 늘고 있다.
부동산 전문가들은 지금 같은 부동산 시장 급랭기에 경매로 집을 장만하는 것도 좋은 방법이라고 조언한다. 다만 숨어있는 리스크를 해소하기 위해 꼼꼼히 권리분석을 해야 하고, 경매 참여자가 스스로 현장조사를 반드시 해야만 좋은 물권을 구할 수 있다고 설명한다. 자칫 싸다고 낙찰에 참여했다가 시세보다 비싸게 집을 구매하거나, 대항력을 갖고 있는 임차인 파악에 실패해 큰 돈을 물어야 하는 사례가 빈번하게 일어날 수 있다.
전문가들은 입찰 전 가장 필요한 일로 현장방문을 꼽는다. 현장을 방문해야 자신이 입찰에 나서려는 물건의 입지, 주변시세, 유치권설정 여부 등을 확실하게 알 수 있기 때문. 특히 법원 경매로 올라온 물권 중 감정평가 시세가 불명확한 경우가 허다하다. 1년 전 이뤄진 감정평가서가 올라온 경우도 있고, 현장 부동산에서 제시한 시세를 그대로 올리거나, 시세보다 오히려 높은 물권도 많다는 것이다. 이 때문에 현장을 방문해 시세를 정확하게 파악하고, 편의시설과 교통환경, 개발호재 등을 반드시 확인해야 한다.
선순위 임차인이 있는지도 확인해야 한다. 이는 경매서류인 매각물건명세서 등에 기재돼 있다. 선순위 임차인이 있는지 모르고 낙찰 받게 되면 임차인의 임대보증금이나 임차기간을 보장해줘야 하는 경우가 있다.
해당 물권의 권리분석이 힘들 경우 법무사 등을 통해 컨설팅을 받는 것도 좋다. 최근 부동산경매 시장이 활성화되면서 경매를 대행해 주거나 컨설팅해 주는 업체들이 난립하고 있다. 전문가들은 컨설팅업체의 절반 이상이 낙찰대행 자격이 없는 외주업체라고 지적했다.
이들 중 상당수 기업은 컨설팅 비용을 받아내기 위해 경매 입찰가를 높게 책정해 낙찰 받게 한다. 입찰가가 높다는 의심을 피하기 위해 다른 업자와 짜고 2위 응찰자를 사전에 정해놓고 응찰하는 경우도 허다하다. 업계에서는 이를 두고 `바지를 세운다'고 말한다.
한 경매업체 관계자는 "이 같은 심리를 악용해 시세보다 비싸게 집을 사거나, 인기 없는 비추천 매물을 높은 가격에 사는 경우가 빈번하다"며 "경매의 유혹에 이끌려 섣불리 참여했다가 입찰 보증금을 날리는 경우도 많은 만큼 철저한 준비가 필요하다"고 조언했다.
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