직장인 A(40) 씨는 지난해 11월 경매가 진행 중인 서울 소재 84㎡ 아파트(감정가 2억3000만 원)의 1순위 근저당권을 자산 유동화 전문 회사를 통해 1억 원에 매입했다. 아파트는 1차례 유찰 끝에 올해 1월에 1억8000만 원에 법원 경매에서 낙찰됐다.
 
A 씨가 사들인 근저당권에 설정된 채권 최고가액(경매 낙찰 시 근저당권을 가지고 권리를 행사할 수 있는 최고 금액)은 1억2000만 원. 법원 경매에서 아파트가 1억8000만 원에 낙찰되면서 이 투자를 통해 A 씨는 채권 최고가액인 1억2000만 원을 챙기게 됐다. A 씨는 1억 원을 투자해 3개월 만에 2000만 원의 이득을 봤다. 이를 연 수익률로 바꾸면 무려 80%의 수익률을 올린 것이다.

최근 관심이 크게 높아지고 있는 NPL 투자의 가장 대표적인 사례다. 복잡한 제도 등으로 인해 그간 NPL 투자는 전문성 없는 투자자들이 접근하기 어려운 분야였다. 그러나 꾸준히 이어지고 있는 저금리로 마땅한 투자처를 찾기 힘들게 되자 투자자들이 대안 투자의 한 영역으로 NPL 투자에 눈을 돌리고 있다.

이 시장이 연 10조 원에 이르는 대규모 시장으로 발돋움하자 대형 기관투자가나 자산운용사의 관심도 크게 높아졌다. 실제로 국민연금·사학연금 등 연·기금들이 NPL 투자로 연 10% 정도의 수익을 얻자 이에 대한 투자 규모를 늘려가기 시작했다. 또 경매시장에서 노하우를 쌓은 개인 ‘큰손’들은 일반 경매시장의 경쟁이 치열해 수익률이 떨어지자 단기간에 고수익을 챙길 수 있는 NPL 투자를 새 먹을거리로 보고 적극 투자에 나서고 있다.

NPL(Non Performing Loan)은 일반적으로 ‘부실채권’이라고 번역한다. 부실채권이라고 별다른 것은 아니다. 은행 등 금융사가 원금이나 이자를 3개월간 회수하지 못한 대출을 뜻한다.
사실 NPL은 생각보다 자주 발생한다. 대부분의 사람들이 주택을 구입할 때 은행에서 담보대출을 활용해 주택을 사기도 하고 갑자기 돈이 필요해 담보 없이 신용으로 대출을 받기도 하기 때문이다. 즉 은행에서 돈을 꾸고 3개월만 연체하면 NPL이 되는 것이다.

NPL은 크게 세 가지 정도로 나뉜다. 부동산처럼 담보가 있는 담보부채권, 신용 대출과 휴대전화 미납 요금, 백화점 물품 대금 차용증처럼 담보가 없는 무담보 채권, 개인회생 채권, 워크아웃 채권 등 특별 채권이 그것이다. 이 중 일반적으로 NPL 투자는 부동산 담보부채권에 대해 이뤄진다. 당연한 얘기지만 나머지 두 가지는 담보 자체가 없어 위험성이 너무 크기 때문이다.



연 10조 원 시장으로 커져

NPL 투자의 원리는 간단하다. 싸게 사서 제값에 파는 것이다. 그래서 NPL 투자가 가장 큰 수익을 안겨줬던 시기는 국제통화기금(IMF) 관리체제 시절이다. 1997년 이후 잇따른 대기업 부도 사태에 따라 금융회사의 부실채권이 급증하면서 이를 정리하기 위해 NPL이 거래되기 시작한 것이다. 이 기간 동안 론스타나 골드만삭스 등 외국계 투자자들은 부실해진 자산을 헐값에 싹쓸이했다. 이후 한국 경제가 제자리를 찾자 싼값에 사들인 자산이 제자리를 찾으며 이들에게 막대한 부를 안겨줬다.

NPL 투자는 채권 투자다. 은행 등 채권자가 채무자에게 해준 대출이 부실화할 때를 대비해 설정해 둔 ‘근저당권’을 거래하는 방식으로 이뤄진다. 일반적으로 담보 물건은 원금과 이자, 연체이자를 합한 금액이 대출할 때 근저당권에 설정해 놓은 ‘채권 최고금액(채권자가 배당 시 행사할 수 있는 최대 금액)’을 넘는 게 대부분이다.

은행은 부동산에 근저당권을 설정해 놓은 뒤 채무자가 돈을 갚지 못하면 빌려준 돈을 회수하기 위해 근저당권이 설정된 부동산을 경매에 넘긴다. 그런데 경매는 절차상 시간이 많이 걸린다. 또 시간이 많이 걸리는 것은 감수하더라도 물건이 언제까지 얼마에 확실하게 팔릴 것이라는 기약도 없다. 이 때문에 은행으로서는 받을 돈에 대한 권리를 빨리 팔아 부실채권을 털어내려고 노력한다. 이때 발행하는 채권이 NPL이다.

NPL이 유통되는 방식은 크게 도매상·중간도매상·소매상으로 나뉜다. 이들은 좀 어려운 말로 얘기하면 자산 유동화 전문 회사라고 한다.

은행은 부실채권을 매각할 때 적게는 수백억 원에서 많게는 조 단위로 부실채권을 묶어서 싸게 판다. 은행이 개별 물건을 직접 팔면 시간이 오래 걸리고 복잡하기 때문이다. 이처럼 대규모로 나온 물건은 유암코·우리F&I 등과 같은 NPL 전문 업체들이 사들인다. 쉽게 말해 도매상이다.

유암코(연합자산관리)는 NPL만 처리하기 위해 국내 시중은행과 NH농협이 함께 만든 회사다. 은행들은 유암코에게 NPL을 팔아 개별 은행의 부실채권 비율을 떨어뜨린다. 또 우리 F&I는 우리은행이 NPL 거래를 위해 직접 설립한 회사다. 유암코와 우리F&I는 NPL 시장의 최대 도매상이다. 업계에 따르면 유암코와 우리F&I는 각각 40~50%, 25~30% 정도의 NPL 물건을 ‘도매’하는 것으로 알려졌다.

이 같은 도매 회사들은 채권을 좀 더 작은 단위로 쪼개서 판다. 이를 다시 자산운용사·저축은행·대부업체 등이 사들인다. 중간도매상인 셈이다. 물론 도매상이나 중간 도매상이 직접 경매에 넘기는 경우도 있고 이를 다시 소매상이라고 할 수 있는 중개업체에 팔기도 한다. 소매상은 대부분 개인들에게 물건을 판다.

그렇다면 왜 NPL 투자가 최근 부각되고 있을까. 가장 큰 이유는 일단 ‘시장’이 커졌기 때문이다. 작년 4월 부동산 정보 업체인 부동산태인이 2008년부터 2011년 경매시장을 분석한 결과 NPL 물건 수는 2008년 4497개, 2009년 4972개, 2010년 8419개, 2011년 8544개로 3년간 89.99% (4047개) 늘어난 것으로 집계됐다. 전체 경매 물건 중 NPL 물건이 차지하는 비중도 3년 전에 비해 3배 가까이 늘어난 것으로, 2008년 NPL 물건 비중은 3.93%였으나 2011년 들어서는 9.28%로 6% 포인트 가까이 올랐다.

NPL이 이처럼 늘어나는 가장 큰 이유는 경기가 바닥을 치고 있기 때문이다. NPL 시장은 경기가 나빠질 때 팽창하곤 한다. IMF 관리체제 시기가 대표적인 예다. 이에 따라 은행들은 NPL을 대거 정리 중이다. 보유하는 것보다 차라리 매각하는 것이 낫다고 판단한 데 따른 것이다.

여기에 국제회계기준(IFRS)을 도입하면서 국제결제은행(BIS) 기준 자기자본 비율을 높여야 하고 금융 당국이 은행권의 NPL 비율을 1.5%대로 유지할 것을 지시하면서 은행들이 NPL을 줄여야만 하는 상황이 됐다.

실제로 작년 지난해 매물로 나온 NPL의 규모는 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출을 제외해도 약 10조 원에 달한다.

또 전국적으로 NPL 물건 수가 늘어나고 있지만 낙찰가율은 상승세를 보이고 있는 것으로 조사됐다. NPL 물건 낙찰가율은 2008년 53.50%에서 2011년 67.27%로 13.77% 포인트 올랐다. 낙찰가율이 오른다든 것은 경매에서 ‘제값’을 받는 경우가 많아졌다는 뜻이다.

일반 경매에서 낙찰가율이 오르는 것은 수익률 악화를 의미한다. 하지만 담보부채권을 싸게 사는 것을 주목적으로 하는 NPL 투자는 수익률을 더 높일 수 있는 확률이 생겼다는 뜻도 된다. 같은 기간 전체 물건 낙찰가율이 71.85%에서 69.52%로 2.33% 포인트 떨어진 것과는 대조적인 모습이다.

올해도 NPL 시장 규모는 더 커질 것으로 전망된다. 이유는 NPL의 기반이 되는 부동산 경매시장의 활황이 이어질 것으로 분석되기 때문이다. 부동산 정보 업체인 이웰에셋은 1월 10일 ‘2013년 경매시장 전망’ 보고서에서 부동산 값이 떨어지고 거래 침체가 장기화해 담보 가치가 동반 하락함에 따라 원리금 상환이 어려운 부동산이 대거 경매시장에 유입될 것이라고 밝혔다. 최근 2~3년간 호황을 누렸던 지방 부동산 시장마저 꺾이는 추세라 경매 물건 수가 가파르게 증가해 30만 건까지 늘어날 가능성이 높다고 전망했다.

NPL의 시장이 커지면서 수많은 업체들이 이 영역에 발을 들이고 있다. 2010년까지만 해도 유암코나 우리F&I 정도가 시장에서 NPL을 매입해 왔지만 2011년 메리츠종금증권·미래에셋증권 등 증권사와 저축은행·대부업체 등이 도매상과 중간도매상의 역할을 자처하고 있다. 또 2009년 한국을 떠났던 이 분야의 강자 ‘신세이뱅크’도 돌아왔다. NPL 업계 관계자는 “외국계 등을 포함해 NPL 시장에 참여하는 업체들은 10여 군데 정도로 늘었다”며 “최근에는 보험사 등도 시장에 진입하고 있다”고 설명했다.

공급이 있으면 수요가 있어야 한다. NPL에 대한 수요 역시 점차 탄탄해져 가는 모습이다. 핵심 수요처는 연·기금과 공제회 등이다. 최근 이들은 대체 투자 상품 찾기에 혈안이 돼 있다. 주식·채권 등 전통적인 자산에만 투자해서는 ‘역마진’의 위기를 벗어나기 어렵다는 판단에서다.

연·기금, 대안 투자로 NPL 주목

NPL 투자는 이들이 선호하는 투자처 중 하나다. 이유는 ‘부동산’이라는 눈에 보이는 확실한 기반이 있기 때문이다.

실제로 우정사업본부는 최근 1000억 원을 부동산 NPL에 투자하겠다고 밝혔으며 국민연금·군인공제회 등 다른 기관들도 1000억 원에서 1500억 원 정도를 NPL 펀드에 투자한 상태다. 사학연금 역시 작년 말 총 600억 원을 투자하기로 했다. 이미 투자했던 연·기금의 수익률도 괜찮았다. 현재 이들의 수익률은 연간 약 10~15% 정도로 알려져 있다.

상황이 이렇게 되자 중간도매상인 자산 운용사들은 관련 인력을 보강하고 있다. 대표적 부동산 관련 자산 운용사인 마이애셋자산운용은 NPL 비즈니스 확대를 위해 NPL투자본부를 신설했다. 유진자산운용과 KB자산운용 등도 사업 전개를 위한 인력 확충 및 투자 네트워크 정비에 박차를 가하고 있다.

이들 자산 운용사들은 NPL 펀드도 속속 출시하고 있다. 개별 투자자들이 NPL 투자에 관심이 있지만 복잡한 투자 방식에 애를 태우자 펀드화해 투자의 편의성을 높이고 있는 것이다. 현재 KB자산운용의 ‘KB사모부동산1(NPL)’, 칸서스자산운용의 ‘칸서스리커버리 NPL사모부동산1’, 마이애셋자산운용의 ‘마이애셋NPL사모부동산1’을 비롯해 모두 9개의 NPL 관련 펀드가 설정됐다.

아쉬운 점은 모두 기관투자가를 대상으로 한 사모 펀드라는 점이다. 한 자산 운용사 관계자는 “다른 상품과 마찬가지로 아직은 기관투자가 위주의 사모 펀드이지만 점차 시장이 커지면 일반 투자자를 대상으로 한 NPL 펀드가 출시될 가능성도 있다”고 설명했다.

사실 NPL 투자는 말 그대로 고위험·고수익이다. 위험 있는 부실채권을 싸게 사서 비싸게 파는 게 말처럼 쉽지 않기 때문이다. 일례로 NPL 시장이 10조 원에 달하는 시장으로 커졌음에도 불구하고 이제야 연·기금들이 본격적으로 투자에 나섰다는 것은 그만큼 위험이 높았다는 것을 의미한다.

하지만 최근 들어서는 개인 투자자들도 하나둘씩 이 시장에 발을 들여놓고 있다. 이유는 경매시장에 눈을 뜬 개인들, 즉 공부하는 ‘스마트 개미’들이 많아졌다는 뜻이다. 그간 주목받지 못했던 ‘세테크’ 측면의 장점도 빠르게 부각되고 있다. 부동산 NPL은 부동산이 아니라 채권이다. 이 때문에 부동산 매매에 따른 세금이 발생하지 않는다. 채권은 이자에 대한 소득세가 있지만 시세 차익에 따른 수익에 대해서는 세금이 없는 게 현행 세법이다. 금융소득종합과세 기준 변경 등으로 세금이 늘어난 자산가들이 NPL에 더욱 관심을 갖는 이유다.

배당과 낙찰 모두 노릴 수 있어

NPL을 사들인 투자자들이 수익을 내는 방식은 크게 두 가지다.

첫째, 배당금으로 수익을 내는 것이다. NPL 투자를 통해 1순위 근저당권을 사들이면 경매에서 제3자가 낙찰 받을 때 가장 먼저 배당금을 받을 수 있다. 채권 최고액보다 NPL 가격이 싸면 이때 발생하는 차익, 즉 배당금이 1차 투자 목표가 되는 것이다. A 씨와 같은 사례다. 유암코의 분석에 따르면 최근 NPL 평균 매입 가격은 대출 채권 원금 대비 약 60%, 향후 5년간 예상 회수율은 매입 가격 대비 110%로 추정했다. 대략 연간 10% 정도의 수익을 얻을 수 있다는 것이다.

둘째, NPL 투자 후 직접 경매에 응찰하는 것이다. 배당수익을 내기 위해서는 조건이 있다. 채권 최고액만큼 회수하기 위해서는 제3자가 이보다 높은 가격에 낙찰 받아야 한다는 것.

A 씨는 사실 운이 좋은 사례다. 이유는 경매를 통해 원금과 밀린 이자를 모두 받을 수 있는 우량한 부실채권이라면 저당권자가 굳이 서둘러 매각할 이유가 없기 때문이다. 배당수익률은 NPL을 얼마나 싸게 매입하느냐에 따라 결정된다. 업계 관계자는 “NPL 매입 경쟁이 치열해지면서 1금융권이 설립한 자산 관리 회사의 목표 수익률도 10% 이하”라고 말했다. 소매상, 즉 자산 관리 회사 등이 받는 수수료를 감안하면 일반인이 넘겨받는 NPL 수익률은 더 낮아질 수 있다.

그래서 대부분의 NPL 투자는 배당 투자보다 해당 물건의 낙찰자가 되기 위한 전 단계를 위해 이뤄진다. 근저당권자가 된다는 것은 해당 물건에 대한 이해관계인(채권자)이 된다는 의미다. 이 때문에 일반 경매 참가자는 알 수 없는 이해관계인만 확인할 수 있는 상세 정보를 응찰 전 단계에서 얻을 수 있다.

또 응찰 시에도 채권 최고액까지 높은 가격 제시가 가능하다. NPL 투자자가 되면 근저당권자이므로 채권 최고액과 물건 낙찰 가격을 상계해 버리면 된다. 그래서 낙찰 시 법원에 돈을 낼 필요도 없다. 어차피 자신이 채권자이기 때문이다. 예를 들어 A 씨가 투자한 아파트가 경매에서 계속 유찰됐다고 하자. 그럼 A 씨는 아예 채권 최고액인 1억2000만 원에 이 아파트를 경매에서 낙찰 받는다. 그렇게 되더라도 A 씨의 수익률은 같다. 물론 아파트 자체를 소유하게 되긴 하지만 이는 ‘선택’의 문제일 뿐이다. 직접 살아도 되고 팔아도 된다. 권리관계가 깨끗해진 물건이라면 제값을 받고 팔 수 있다.

NPL 투자는 대규모 레버리지를 일으킬 수 있다. 이런 식이다. NPL에 대한 계약금을 지급한 뒤 NPL에 대해 질권을 설정한다. 잔금은 해당 물건에 대해 낙찰 받은 후 지급하는 조건으로 자산 유동화 회사와 계약한다. 이후 NPL에 대한 질권을 토대로 타 금융회사로부터 대출을 받는다. 이때 통상 금융회사는 채권 최고액의 적게는 50%에서 많게는 80%까지도 대출을 해준다. 만약 1억 원을 NPL에 투자했던 A 씨가 5000만 원을 대출받아 투자했다면 수익률은 더 올라가는 것이다.

이 같은 이유 때문에 투자금을 회수하기 위해서는 기본적으로 경매의 흐름을 알고 있어야 한다. 실제로 경매에 대한 정보가 부족한 개인 투자자가 NPL에 투자하기는 쉽지 않다. 최근 들어 NPL 투자가 알려지기 시작하자 기획부동산들이 대형 NPL에 대한 공동투자 등을 미끼로 한 사기 사건이 발생하는 경우도 늘어나고 있다. 부동산 정보 업체 관계자는 “부동산 NPL 투자는 초보자보다 부동산 물건 분석, 경매 등의 기본 지식이 있는 투자자들에게 적합하다”고 말했다.