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작성일 : 12-05-30 19:34
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생애최초 대출, 집값의 70%?.."믿었단 낭패"
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글쓴이 :
SGMA (58.♡.132.128)
 조회 : 9,033
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정부가 무주택 서민의 ‘내 집 마련’ 지원을 위해 운영 중인 ‘생애최초 주택자금 대출’이 서민들이 주로 사는 다세대·다가구 주택 구입에는 별 도움이 안된다는 지적이다. 주택가격의 70%를 지원한다고 하지만 시세보다 낮은 감정가의 70%까지 지원한다. 대출자가 시세만 보고 지원을 신청했다가는 낭패를 볼 수 있다는 것이다.
생애최초 대출은 부부합산 연소득 5000만원 이하인 무주택자라면 6억원 이하의 주택을 살 때 집값의 70%(2억원 한도)까지 최장 20년 동안 싼 이자(현 4.2%)로 정부가 자금을 빌려주는 제도다. 지난해 말부터 대출조건이 완화되고 금리가 낮아지면서 대출 실적은 당초 예정된 지원규모인 1조원이 모두 소진될 정도로 증가했다. 18일 기준 생애최초 대출실적은 9678억원이다.
그러나 생애최초 대출 실적이 증가하면서 주택 거래는 늘어났지만, 구입한 주택은 대부분 아파트가 아닌 다세대·다가구인 것으로 보인다. 국토부 자료에 따르면 생애최초 대출을 통해 구입한 주택은 60㎡(18평)이하가 절반 이상을 차지하고, 가격도 3억원 이하가 전체의 94.2%, 2억원 이하가 70.5%다. 수도권을 기준으로 대출을 통해 구입한 주택 규모 및 가격 등을 고려하면 아파트를 샀다고 보기 어렵다. 또 대출규모는 1억원 이하가 75%에 달하며, 주택가격대비 대출금액 비율(LTV)은 평균 44% 수준이다.
국토부 관계자는 “생애최초 대출을 이용한 사람들은 평균 1억7000만원의 주택을 사면서 7700만원의 대출을 받은 것으로 나타났다”며 “생애최초 대출을 받은 사람 중 절반 이상이 수도권에 집을 샀는데, 가격이 비싼 아파트보다는 다세대·다가구 주택을 샀을 것”이라고 말했다.
문제는 대출 신청자 중 많은 이들이 사는 주택은 다세대·다가구인데, 다세대·다가구는 대출 규모를 결정하는 감정가가 시세보다 낮게 평가되는 경우가 많다는 것. 이렇게 되면 주택 가격의 최대 70%선까지 대출금을 지원한다는 것만 알고 시세만 확인한 뒤 생애최초 대출을 신청하면, 원하는 만큼의 대출금을 받지 못할 수 있다.
생애최초 대출은 주택구입자금의 최대 70%를 지원한다는 방침이지만, 빌라는 아파트와 달리 최대 70% 수준으로 받기 어렵다. 시세 기반으로 감정가가 정해지는 아파트와 감정평가방식이 다르기 때문이다./허성준 기자
서울 종로구 연건동의 K공인 사장은 “지난해 말부터 특히 신혼부부가 생애최초 대출을 통해 빌라를 구입하겠다는 문의가 많지만, 정작 생애최초 대출을 받기 위해 정부에 빌라의 감정가를 의뢰하면, 감정가가 시세보다 낮게 나오는 경우가 많아 수요자는 구입자금이 모자라게 된다”며 “주택가격의 70%까지 대출해준다고 알고 있는 일반 사람들이 주택 감정평가방법을 어찌 알고 계산해서 접근할 수 있을지 의문”이라고 말했다.
다세대·다가구의 감정가가 아파트와 달리 시세보다 낮은 것은 감정평가방법이 다르기 때문이다. 아파트는 구입하려는 아파트와 비슷한 지역과 규모의 거래 사례를 통해 감정하는 ‘거래사례비교법’에 따라 감정평가가 이뤄져 감정가가 시세와 비슷하지만, 다세대·다가구는 이와 달리 ‘복성식평가법’에 따라 감정평가가 이뤄진다.
복성식평가법은 토지를 공시지가를 통해 평가한 뒤 건물에 들어간 건축비를 기준으로 감정하는 방식으로 신축 건물이 아니면 가격에 감가상각비(유형자산이 시간이나 사용에 따라 감소되는 가치를 비용으로 계산한 것)가 발생한다. 국토부는 다세대·다가구는 아파트와 달리 구조, 가격 등을 비교할 대상이 없기 때문에 복성식평가법을 고수한다는 입장이다.
부동산 정보업체 리얼투데이 양지영 팀장은 “1~2억원 수준의 주택 구입이 많고, 주택가격 대비 대출금액 비중이 절반에 육박하는 것을 보면 감정가가 시세보다 크게 낮으면 서민들의 주택구입 여력은 그만큼 줄어든다”며 “대출 재원을 5000억원 늘릴 정도로 생애최초가 인기가 많지만, 실상 저렴한 다세대·다가구로 수요가 쏠리고 있는 만큼 감정가 산정 방법에도 변화가 필요하다”고 말했다. 조선비즈
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