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작성일 : 11-10-17 15:56
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글쓴이 :
SGMA (175.♡.196.41)
 조회 : 8,109
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경매에서 `무잉여` 모르면 손발이 고생한다
어떤 물건이 경매에 부쳐졌으나 그 물건에 입찰자가 아무도 없는 경우를 유찰이라고 한다. 유찰된 물건은 약 5~6주 후에 다시 경매에 부쳐지는데 이때 최저경매가격은 종전 최저경매에서 20% 또는 30%가 저감된다.
이런식으로 유찰을 거듭하다 보면 감정가 100%에서 출발한 최저경매가격은 80%(70%)→64%(49%)→51.2%(34.3%)→40.96%(24.01%)→32.77%(16.8%) 식으로 낮아지게 된다. 공매의 경우 유찰에 따른 최저매각가격이 감정가의 50%이하 수준까지 내려가게 되면 재공고를 통해 다시 공매가 진행된다. 하지만 경매의 경우 최저경매가격의 하한선에 대한 규제 또는 유찰횟수에 대한 법적규제가 없기 때문에 가격이 끝없이 낮아질 수 있다.
하지만 경매제도를 잘 알고 있는 사람이라면 잉여주의’ 원칙에 의해 유찰에 따른 최저경매가의 마지노선이 있음을 발견할 수 있을 것이다. 여기서 잉여주의 원칙이란 경매를 신청한 채권자에게 돌아갈 배당액(잉여)이 있어야만 경매를 속행하고 그렇지 않은 경우 법원이 직권으로 경매를 취소하는 것을 말한다.
이때 잉여와 무잉여를 판단하는 기준은 당해 경매절차에 있어서 최저경매가격이 된다. 법원은 이 최저경매가격을 기준으로 경매비용과 압류채권자(경매신청채권자)에 우선하는 채권액을 변제하고 남는 금액이 없다고 판단할 때 무잉여를 이유로 경매를 직권으로 취소하게 된다. 경매신청권자는 돈을 받기 위해 경매를 신청한 것인데 돈을 한푼도 받지 못한다면 경매를 실행한 의미가 없기 때문이다.
예를들어 최조감정가 5억원인 경매물건이 3회 유찰되어 최저경매가가 2억 5,600만원까지 떨어졌다고 하자. 이 물건에는 A, B, C 세 사람의 근저당이 순차적으로 설정돼 있고 채권액은 각각 2억원, 1억원, 5,000만원이다. 이때 C가 경매신청을 할 경우 최저경매가 2억 5,600만원을 기준으로 경매비용 약 300만원이 공제되고, A에게 2억원을 배당, 나머지 금액인 5,300만원을 B에게 배당되고 나면 경매신청자인 C에게는 배당할 금액이 없게 된다.
이러한 경우를 ‘무잉여’라 하며 법원은 무잉여를 이유로 경매를 직권 취소할 수 있다. C에게 배당이익(잉여)이 있기 위해서는 2회 유찰된 상태(최저경매가 3억 2,000만원)이어야만 한다. 그래야 경매비용 300만원, A 2억원, B 1억원을 배당해도 1,700만원의 잔여액이 있어 이를 경매신청자인 C에게 배당할 수 있기 때문이다.
만약 위사례에서 경매신청자가 C가 아니라 B라고 한다면 3회 유찰 뿐아니라 4회 유찰이 되어도 무잉여 문제는 발생되지 않는다. 이 같은 논리로 B가 무잉여가 발생되기 위해서는 5회 유찰되어 최저경매가격이 1억 6,384만원으로 떨어질 때이고 A가 무잉여로 되기 위해서는 최저경매가격이 경매비용인 300만원 이하로 떨어져야 된다.
위 사례를 종합했을 때 경매가 취소되지 않고 속행되기 위한 적정 유찰횟수는 A가 경매신청할 경우엔 무제한, B가 경매신청할 경우엔 4회, 병이 경매신청할 땐 2회가 된다. 이 유찰횟수가 경매가 속행되기 위한 마지노선인 셈이다.
그런데 경매물건을 유심히 살펴보다보면 무잉여에 해당되는 사건임에도 경매가 진행되는 경우가 종종있다. 이는 관할법원이 그 많은 경매물건에 대한 무잉여 여부를 판단할 여력이 없는 것도 있고, 무잉여임에도 고가에 낙찰돼 잉여주의에 부합하는 경우가 발생될 수 있기 때문이다.
무잉여 사건이 경매가 진행되어 낙찰금액으로 경매신청권자에게 일부라도 돌아갈 경우 매각을 허가하게 되지만, 낙찰가격으로 보아도 무잉여에 해당하는 경우 법원은 매각을 불허가하게 된다. 이 사실을 간과하고 매각을 허가해도 매각허가에 대한 이의사유가 된다.
무잉여를 이유로 매각이 불허가 되는 경우 입찰자는 입찰보증금을 되돌려 받을 수 있지만 그간의 노력과 수고가 수포로 돌아갈 수 있다는 점에서 경매물건 선별시 주의를 요해야 할 것이다.
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