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작성일 : 11-07-19 11:53
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글쓴이 :
SGMA (218.♡.220.128)
 조회 : 5,628
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◇진짜 프로는 물건 잘 찾는 사람
재테크 수단으로 확실하게 자리 잡은 경매에서 성공하고, 돈을 벌기 위한 경매를 하기 위해서는 무엇을 어떻게 할 것인가. 전문가들은 한마디로 철저히 준비해야 한다고 말한다.
무슨 일이든 마찬가지겠지만, 경매도 남들보다 잘 하기 위해선 공부를 많이 해야 한다는 것이다. 멋모르고 친구 따라 강남 가듯이 휩쓸려 다니다가는 주식에서처럼 패가망신하는 정도는 아니더라도 돈 쓰고 속 끓이는 상황을 맞을 가능성이 크다고 지적한다.
예를 들어 권리관계를 제대로 알아보지도 않고 싸다고 무턱대고 낙찰 받았다가는 큰 코 다친다는 얘기다. 몇 십대 일의 경쟁을 뚫고 괜찮은 아파트를 낙찰 받았는데 세입자 문제를 제때에 처리하지 못해 세를 주지도 못하고, 들어가 살 수도 없는 상황이 된다면 낙찰 잔금 마련에 고통을 당하게 된다. 경매로 토지를 싸게 매입했는데 가 보니 등기부등본에 없는 주거시설이 존재하고 있어 사실상의 지상권을 행사하고 있다면 낭패가 아닐 수 없다.
자기 자신만 믿고 섣불리 덤벼들었다가는 돈을 벌기는커녕 거액이 장기간 묶여 생고생하게 되므로 사전에 충분한 공부가 필요하다는 것이다.
경매 전문가들은 일반적으로 경매가 어렵고 위험하다고 알고 있지만, 예전과 달리 모든 것을 투명하게 알 수 있고, 기본적인 지식만 갖추고 있다면 웬만한 물건의 권리분석은 혼자서도 해낼 수 있으므로 크게 걱정하지 않아도 된다고 말한다.
400만원으로 시작해 30억원을 벌어 ‘경매의 왕’ “지금의 경매는 매우 안전하고 합리적이다. 그 안에 불법이나 편법이 있을 수 없다. 현재의 민사집행법은 과거의 불편했던 미비 점들을 대부분 정비해서 경매 투자를 누구나 합리적이고 쉽게 접근할 수 있게 돼 있다”고 말했다.
그는 “주식 할 용기가 있으면 경매 투자를 하라고 권한다”며 “경매는 최소한의 공부만 돼 있으면 손해보는 일이 거의 없다. 부동산의 시세나 가치를 판단하는 일에 실수가 있을 수 있으나 경매 자체는 위험하지 않다”고 단언한다.
공부에 대해서도 대부분의 사람들이 경매하려면 많은 걸 공부해야 할 것 같이 생각하지만 실은 그렇지 않으며 반드시 필요한 부분만 알면 된다고 조언한다. 자동차를 운전하는데 운전만 할 줄 알면 되지 정비까지 해야 하는 건 아니라는 논리이다.
진짜 경매 프로들은 공부를 열심히 하는 게 아니라 물건을 잘 찾아내는 사람이다. 진정한 투자는 물건을 놓고 하는 것이지 이론으로 하는 건 아니기 때문에 경매에서 성공하기 위해선 물건을 잘 골라내야 한다는 것이다. 물건을 선택하고 난 다음에 이 물건을 낙찰 받을 돈도 필요하고, 이 물건을 분석할 공부도 필요하다는 것은 당연한 이치이다.
물건을 찾아낸 후에는 현장답사는 필수다. 많이 할수록 성공확률이 높다. 현지에서의 실거래가격이 얼마인지를 알아야 얼마에 응찰할 것인지를 현장답사를 통해 결정할 수 있고, 서류상에 나타나지 않는 하자(선순위 임차인의 존재 유무 등 권리관계, 점유자 유무, 물건의 멸실, 손상 여부 등)를 파악할 수 있다.
참고 자료에 불과한 법원감정평가액을 100% 믿어서는 곤란하다. 현지에서의 거래 가격을 탐문하는 방식으로 알아내야 한다.
특히 토지인 경우는 맹지인지, 매매가 가능한지 등을 알아야 하는데 이를 위해 현장답사와 탐문조사가 필수적으로 요구된다. 최소한 3번 이상 가봐야 하며, 도보로 답사하는 등 발품을 파는 노력이 필요하다.
요즘 경매시장에서는 아파트보다는 토지가 주요 관심 물건으로 각광받는 추세다. 아파트는 계속 오르기 어렵다는 판단 때문에 개발 호재가 있는 토지 쪽으로 관심이 쏠리고 있다.
그러나 실수요자를 중심으로 아파트에 대한 관심은 지속적으로 유지되고 있다. 특히 전세값이 계속 오르고 전세에서 월세나 반월세(반전세)로 전환되는 추세여서 감정가가 최하 수준으로 떨어진 지금이 경매로 집을 마련할 적기라고 판단하는 실수요자들이 경매법정으로 모여들고 있다.
경매전문업체 관계자들은 다들 올해 주택 경매시장에 큰 장이 설 것으로 예상했다. 2년여 전부터 올 상반기까지 극도의 주택거래 침체가 계속됐고, 이로 인해 경매로 내몰린 물건들이 많았는데 이 물건들이 감정평가를 거쳐 올 초부터 계속 경매에 올라오기 때문이다.
게다가 경기침체로 경매 참여자들이 줄어드는 바람에 2차, 3차 유찰된 물건들이 많아 감정가의 절반 정도인 낮은 가격으로 경매가 진행되는 경우가 많아 입찰자들이 더 몰려들 거라는 예상이다.
실제로 지난주엔 서울북부지법 경매에는 도봉구 도봉동의 전용면적 85㎡짜리 아파트가 2억1760만원에 경매되기도 했다. 부근의 전세 가격이 1억5500만~1억8000만원으로 조사돼 전세가에 20~30% 정도를 더 얹어주는 수준에서 내 집을 가질 수 있게 된 것이다. 지난 5월의 수도권 아파트의 낙찰가율은 82.41%, 서울지역은 84.38%였다.
경매전문업체인 홍보팀장은 “하반기에 전세난이 재연될 가능성이 높다는 전망이 나오고 있어 실수요자들을 중심으로 아파트 경매가 활성화될 것으로 기대된다”고 밝혔다.
한편 아파트 경매가 실수요자 중심으로 시장이 형성되는 추세인 반면 대표적인 수익성 부동산 상품인 상가는 여유 투자자금을 활용하고자 하는 입찰자들이 선호하는 품목이다. 목이 좋은 상가는 거의 예외 없이 권리금이 붙어 있는데, 경매를 통해 매입하게 되면 권리금을 주지 않고 매입할 수 있다는 게 장점이다. 낙찰 받아 재임대하거나 매각할 때는 권리금을 받을 수 있으므로 투자자 입장에서 최고의 수익을 올릴 수 있다.
모든 경매 절차와 정보가 공개됨으로써 경매는 누구나 할 수 있는 재테크가 됐다. 하지만 이러한 현상은 이제 경매 자체가 더 이상 고수익을 내는 틈새시장이 아닌 레드 오션이 된 것을 의미한다”고 진단했다.
“요즘엔 처음부터 고수익을 노릴 만큼 만만한 투자대상은 발견하기 어렵다”며 “고수익을 원한다면 권리분석에 익숙해진 다음 아파트나 빌라 물건보다 법정지상권 관련 물건에 관심을 가져볼 만하다”고 조언했다.
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