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작성일 : 11-07-14 16:17
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50대 가장, 아파트 2채 소유…다주택자 '양도세 절세' 비법은?
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글쓴이 :
SGMA (218.♡.220.128)
 조회 : 8,343
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50대 가장, 아파트 2채 소유…다주택자 '양도세 절세' 비법은?
50대 초반 자영업자로, 두 채의 아파트를 소유하고 있다. 서울 용산의 아파트는 2004년도에 취득해 지금까지 거주하고 있고 취득가는 3억 5천만원, 시세는 8억원이다. 안양 평촌에 투자목적의 아파트를 3억원으로 취득했고, 현재 시세는 6억원이다. 양도세 중과에 대한 완화 정책이 내년 말까지 연장되었지만, 시세차익이 있는 상황에서는 급매로 처분하여도 양도세 부담이 많은 상황이다. 아내는 공무원이고, 본인 역시도 향후 5년까지는 현금흐름에 문제가 없기 때문에, 지금부터라도 높은 양도세를 절세하기 위한 방안을 물어오셨다.
○ 하반기 주택경기 전망
전세 보증금의 수준이 집값 대비 60% 수준까지 근접해 7년만에 최고치에 달하고는 있지만, 하반기 분양시장의 상승 동력이 뚜렷하지 않아 주택시장 회복을 낙관하기는 힘든 모습이다. 또한 거래 활성화를 위해 다주택자의 중과세 제도를 영구적으로 폐지하는 방안을 국토해양부가 추진한다고 하는데, 관계부처에서는 아직 미온적인 반응인거 같고 내년까지는 어차피 양도세 중과세가 유예 되어있는 상황에서 거래활성화의 큰 유인으로 보긴 어려워 보인다.
○ 불확실한 시장에서 다주택자의 전략은
사람들의 머릿속에 주택은 사놓으면 언젠가 재산을 늘려주는 최고의 재테크 대상이라는 인식이 강했다. 하지만 현재 비강남권 아파트 한 채를 매입하려 해도 도시 근로자는 10년간 한푼도 쓰지 않고 모아야 살 수 있는 만큼 집값이 올라 있는 상황에서, 소유에서 거주의 개념으로 주택을 인식하는 경향이 크다.
또한 베이비부머 세대들의 은퇴로 인한 인구구조의 변화로 장기적으로 주택가격이 하락할 것이라고 예측하고 있는 상황이다. 이런 상황에서 막연한 기대로 다주택자들이 집을 보유하는 것은 바람직 하지 않다. 특히나 부동산 담보대출로 가처분소득이 많지 않아 현금흐름이 좋지 않은 가정의 경우 미리 적극적인 매도 전략을 통해 부동산 비중을 줄여나가는게 바람직해 보인다.
○ 구체적인 전략
우선 2012년까지 2년 이상 보유주택에 대해 다주택자 양도세 중과가 일반세율로 유예되어 있기 때문에 이 기간 동안 양도세율이 낮은 주택을 차례대로 양도하고, 양도차익이 가장 높은 주택을 마지막에 비과세 요건을 갖추어 매도하는 것이 가장 일반적인 방법이다. 이때 투기지역인 강남 3구 주택을 포함하여 보유하고 있다면 기본세율에 가산세율 10%가 추가되기 때문에, 비투기 지역부터 먼저 처분한 다음에 강남 3구 포함 주택을 처분하는게 순서이다.
○ 쉽게 팔리지 않거나 매도할 의사가 없을 시
다주택자로 만약 매도하고자 하는 주택이 쉽게 팔리지 않거나, 매도할 의사가 없다면 주택임대사업을 통해서도 절세가 가능하다. 정부가 전월세난을 해소하기 위해 임대사업자에 대한 지원을 대폭 늘렸는데, 지원책으로 종부세 비과세를 비롯해 양도세 및 취등록세 감면 혜택등을 주고 있다. 하지만 5년 임대기간을 채우기 전 임대주택을 팔 경우 양도세 중과는 물론 그동안 배제됐던 종부세도 추징 당하므로 장기적인 관점에서 접근해야 한다.
○ 양도소득세 부담 축소 방안
가장 일반적으로 사용되는 것은 세대분리를 통한 증여방법이다. 세대분리는 거주자 가족의 연령이 30살을 넘거나, 일정조건의 소득이 있을 경우 가능하다. 이 방법은 일석이조의 효과. 다주택에서 보유주택 수를 줄일 뿐 아니라 자녀의 재산형성에도 도움을 주기 때문이다. 따라서 향후 가격상승이 예상되거나 현재 기준시가는 낮고 시세는 높은 부동산을 자녀에게 증여하면 더욱 효과적이다. 자녀가 일정 수준의 소득이 있다면 부채를 활용하는 부담부증여 방식으로 절세 효과를 더욱 높일 수도 있다.
○ 배우자를 통해 양도소득세 부담을 줄이는 방안
의뢰인의 경우에는 보유 아파트 한 채를 배우자에게 증여한 후에 양도하는 방법을 고려할 수 있다. 의뢰인이 현재의 안양 평촌 소재의 아파트를 타인에게 양도할 경우 양도소득세는 약 8,600만원(양도차익 3억원-필요경비 900만원-기본공제 250만원=2억8,850만원*35%-누진공제 1,490만원) 정도로 세부담이 상당히 높다.
의뢰인이 안양 평촌의 아파트를 배우자에게 증여하는 경우 10년 내 부부 간 증여재산공제액 6억원을 적용받을 수 있기 때문에 현재 증여세 부담이 없다. 다만 2,000만원 정도의 취득세(기준시가 5억, 취득세율 4% 가정)가 발생한다. 이런식의 증여가 이루어 진다면, 안양 평촌 아파트의 취득가액은 증여재산가액인 6억원으로 바뀌게 된다.
향후 안양 평촌 아파트의 양도차액이 지금의 3억보다는 현저히 적어질 수 있기 때문에 양도소득세를 대폭 줄일 수 있게 된다. 그러나 배우자가 양도 받은 평촌 아파트를 5년내에 양도하는 경우 양도세 계산시 취득가액을 6억원이 아닌 3억원으로 판단한다는 점에 유의하여 평촌 아파트를 5년내에 양도하는 일이 없도록 해야 한다
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