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작성일 : 10-09-27 17:59
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글쓴이 :
SGMA (211.♡.47.12)
 조회 : 5,874
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8.29대책의 베일이 벗겨졌다. 주택구입 시 주택기금에서의 자금 지원, DTI(총부채상환비율) 규제의 폐지, 소득증빙이 필요 없는 대출한도 1억원 상향 등의 내용을 담고 있다는 점에서 대책 발표 전에 각종 언론에 게재됐거나 항간에 떠돌던 내용보다는 더 큰 폭의 대책이 마련됐다.
매매든 경매든 내 집 마련을 염두에 뒀거나 갈아탈 계획을 갖고 있었던 사람들이 눈여겨 볼 대목이기도 하다. 그러나 이 대책의 세부 내용들 중 주택기금 지원을 받아 주택을 매입(또는 경매취득)하거나 DTI를 피해 대출을 받으려는 자들이 주의해야 할 사항이 세 가지가 있다.
하나는 이들 대책이 모두에게나 적용되는 것이 아니라 일정 요건을 갖춘 실수요자들에게만 적용된다는 것이요, 또 하나는 그 대책들이 언제까지나 적용되는 무기한의 대책이 아니라 내년 3월말까지 한시적으로 적용된다는 것이다. 경매 특성상 대책의 시한이 내년 3월말까지라고 해도 경매 취득의 경우에는 일반 매매와 다른 셈법이 필요하다는 것이 셋째 요주의 사항이다. 이들을 구체적으로 살펴보자.
먼저 8.29대책에서 눈여겨 볼 대목 중의 하나가 주택구입자에게 주택기금을 지원해준다는 것이다. 즉 신규주택을 분양받은 자가 소유한 기존주택을 처분하는 경우 이 주택을 구입하는 자에게 또는 생애최초로 주택을 구입하는 무주택 가구에 대해 주택기금에서 구입자금을 지원하는 내용이다.
다만 모든 주택구입자에게 기금을 지원하는 것은 아니다. 전자의 경우 부부합산 연소득 5천만원을 넘지 않는 자가 전용면적 85㎡ 이하의 주택을 매입했을 때에 한하여 가구당 2억원 한도, 연 5.2% 금리(20년 장기 분할 상환) 조건으로 주택기금을 지원한다.
후자의 생애최초 주택 구입자금은 세대원 전원이 주택을 소유한 적이 없는 무주택가구로서 부부합산 연소득 4천원만원 이하의 자가 전용면적 85㎡ 이하, 6억원 이하의 주택을 구입하는 때에 한하여 호당 2억원 한도내에서 연 5.2% 금리 조건으로 지원을 받을 수 있다.
어느 경우에나 투기지역(현재 강남구, 서초구, 송파구)은 주택기금 지원 대상에서 제외하며, 주택의 취득 수단이 매매냐, 경매냐, 분양이냐를 가리지 않고 적용된다. 따라서 경매로 주택기금 지원대상이 되는 이들 주택을 취득하려 하는 경우에도 입주를 위해 처분(경매 처분)되는 기존 주택의 경우에는 전용면적 85㎡ 이하(금액제한 없음)를, 생애최초 주택기금 지원을 받기 위해서는 전용면적 85㎡ 이하이면서 주택가격이 6억원 이하의 주택을 낙찰 받아야 한다.
이들 주택기금은 영구히 지원될까? 그렇지 않다. 내년 3월말까지만 주택기금이 지원된다. 그것도 총 주택기금 1조원에 한해서다. 과거 생애최초 등 주택기금 지원이 시행된 지 불과 며칠 만에 기금이 동났다는 것을 생각하면 1조원도 금새 소진될 것으로 예상되지만 주택시장이 예년처럼 그리 활황이지 못하기 때문에 주택구입을 위해 주택기금을 얼마나 활용할지 아직은 미지수다.
주택기금 조기 소진으로 기금활용의 기회를 놓쳤다면 역시 내년 3월말까지 시한으로 DTI(총부채상환비율)가 전면 폐지됐다는 점을 십분 활용하면 된다. 다만 이 경우에도 투기지역은 제외되며, 무주택자 또는 1가구1주택자로서 9억원 이하의 주택을 구입 또는 낙찰 받는 경우에 한한다.
1가구1주택자에게는 새로운 주택 취득 또는 낙찰 후 2년내 기존주택을 처분해야 한다는 조건이 따라붙는다. DTI가 폐지됐다고 해서 담보한도 제한 없이 대출 받을 수 있는 것이 아니라 기존 LTV(담보인정비율)은 그대로 적용된다.
기술했듯 주택기금 지원이나 폐지된 DTI 혜택은 내년 3월말까지만 시행된다. 따라서 이들 혜택을 받기위해서는 내년 3월말까지 대상주택을 매입하거나 경매로 취득해야 한다. 다만 혜택 적용기간이 3월말까지로 정해져 있지만 이 시한은 계약일을 기준으로 하는 것이 아니라 기금지원 또는 대출 신청일을 기준으로 한다는 점에 주의해야 한다.
즉 3월말이 되기 전에 주택매매계약을 체결하거나 경매 낙찰을 받는 것으로 끝나는 것이 아니라 계약체결이나 낙찰은 물론 주택기금 지원 신청이나 대출 신청까지 시한내 마무리되어야 한다. 매매계약의 경우에는 계약 체결 직후부터 즉시 기금지원 신청이나 대출 신청이 가능해 시한이 임박해도 큰 문제가 발생하지 않는다.
문제는 경매 취득의 경우다. 경매는 낙찰이 됐다고 해서 바로 기금지원 신청이나 대출을 신청할 수 없다. 낙찰자가 기금지원을 신청하거나 대출을 신청하기 위해서는 입찰보증금 납입영수증은 물론 매각허가결정문, 대금지급기일통지서 등을 제출해야 한다.
그런데 매각허가결정문은 매각(경매)기일 7일 시점에 매각허가결정이 있고 나서야 받을 수 있고, 대금지급기일통지서는 이로부터 다시 7일이 지난 시점에 매각허가가 확정되고 나서야 2~3일내로 낙찰자에게 발송하게 된다. 낙찰자가 그 통지서를 수령할 수 있는 시점은 이로부터 2~3일 소요되므로 결국 낙찰자가 매각허가결정문과 대금지급기일통지서를 지참하고 기금지원이나 대출을 신청할 수 있는 시점은 낙찰 후 대략 3주가 지난 시점이다.
기금지원을 받을지 아니면 폐지된 DTI를 활용할 것인지, 폐지된 DTI를 활용하는 경우에도 어느 은행에서 대출을 받을지 고민하는 시간은 제쳐두고라도 내년 3월말 일몰시한내 기금지원이나 대출을 받으려면 최소한 3월 첫 주까지는 낙찰을 받아야 한다는 계산이 나온다.
이 경우에도 신규주택을 분양 받은 자의 기존주택이 경매로 나온 경우 이 주택을 낙찰 받기 위해서는 부부합산 가구소득이 5천만원 이하이고 낙찰 대상 주택이 전용면적 85㎡ 이하여야 한다는 것, 생애최초 주택 구입자금 지원을 받기 위해서는 무주택 가구로서 부부합산 연소득이 4천만원 이하이고 85㎡ 이하, 6억원 이하의 주택을 낙찰 받아야 한다는 것, DTI규제 없이 대출을 받으려면 낙찰자가 무주택자 또는 1주택자여야 하고 낙찰주택이 9억원 이하여야 한다는 것은 이미 언급한 바와 같다.
주택기금지원을 받을 수 없거나 DTI폐지 수혜도 받을 수 없는 이도저도 아닌 낙찰자는 소액대출제도를 활용하면 될 일이다. DTI 시행에도 불구하고 그간 5천만원까지의 소액대출은 DTI를 적용하지 않았지만 8.29대책으로 소득증빙이 필요 없는 대출한도가 1억원으로 늘었기 때문이다. 이 대출은 일몰시한도 정해져 있지 않고 실수요 여부도 따지지 않고 소득제한도 없다.
8.29대책에 따른 주택기금지원이나 DTI 폐지 수혜를 받으려면 최소한 내년 3월 첫 주까지는 낙찰을 받아라. 이것이 경매를 통한 내 집 마련 실수요자에게 내리는 8.29대책의 지령이다.
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