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작성일 : 10-01-07 17:30
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글쓴이 :
SGMA (222.♡.111.47)
 조회 : 7,686
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경매성공전략
아파트 2003년 기준 매월 <전국법원>에서 진행되는 2만 7천여 경매물건 중 22%(4천여 건)정도가 아파트 경매물건이다. 경매로 아파트를 취득하면 취득세금과 경비를 빼더라도 중소형 아파트는 20% 이상, 대형 아파트는 30% 가까이 주변시세보다 싸게 낙찰 받을 수 있다. 40평 이상 대형아파트일수록 금액이 크기 때문에 유찰될 경우 시가 보다 유리하게 구입할 수 있다는 뜻이다.
아파트는 단지정비가 잘된 500가구 이상의 대단지가 좋고 소규모일 경우에는 대단지와 가까우면 유리하다. 그러나 1동짜리 아파트는 절대 피하는 게 좋다. 재건축대상 아파트가 아니라면 새로 지은 것일수록 좋고 대지지분이 넓어야 용적률이 낮아 주거환경이 쾌적하다.
경매로 아파트를 구입할 때 인근 부동산중개업소를 통한 시세파악과 관리사무소에서 방문하여 관리비 체납여부를 확인하는 것은 필수다. 법원의 감정가만 맹신하는 것은 절대 금물.
공동주택(연립,다세대,빌라)
연립 . 다세대주택은 전체 물량의 16%정도이며, 매월 4천 5백여 건 가량 경매에 붙여져 1천 3백여 건 정도의 물량이 감정가보다 28%정도 하락한 가격에 낙찰되고 있다. 일반적으로 연립주택은 5층 미만의 공동주택으로 연면적 (지층 제외한 각층 바닥면적 합계)이 660㎡(200평)이상인 주택을 말하며 660㎡이하면 다세대주택으로 구분된다.
연립 . 다세대주택은 서울 강북권 뉴타운 인근 등 지역발전의 호재가 있어 관심을 둘 만한 곳이다. 2002년 강북 뉴타운 개발대상지가 확정되고 개발방안이 구체적화되면서 해당지역 경매물건이 큰 인기를 끌었다. 해당지역 시세가 급등하면서 경매때 낙찰가격도 동반 상승했다. 저당권 등 담보금액이 많지 않는 물건은 경매가 취하되기도 했다.
특히 경매는 토지거래허가를 받지 않아도 돼 투자자들의 주목을 받았다. 또한 도심의 요지에 지은 지 20년 이상 되는 공동주택 중 재건축을 추진하는 허름한 연립주택도 잘 알려지지 않은 틈새 투자처다. 지은 지 너무 오래돼 슬럼화가 진행되기 때문에 투자자들이 외면하기 일쑤고 가격도 만만치 않아 지레 포기하기 쉬운 곳이다. 그러나 경매·공매시장에서 저가매입의 기회를 잡아 여유 돈을 장기 간 굴릴 목적으로 매입하면 이만한 투자처도 드물다. 노후 연립주택 재건축은 단지 규모가 작아 사업기간이 짧으므로 투자금액 회수가 빠르고, 오래 전에 지어진 연립주택일수록 대지지분이 많아 아파트에 비해 무상 배분율이 높은 편이다. 조합원수가 적다보니 조합원간 합의도 쉬워 분쟁의 소지가 줄어들기 때문이다.
빌라를 낙찰 받으려고 할 때는 고급빌라와 소형빌라에 따라 체크사항이 다르다. 고급빌라는 경매 투자는 투자금액이 큰 만큼 주의할 점도 한두 가지가 아니다. 고급빌라 우선 이들 빌라는 거래 수요가 많지 않기 때문에 단기 차익을 노린 투자보다는 실수요 목적으로 입찰하는 게 중요하다. 주로 종로 평창 · 구기동, 서초 양재 · 방배동 일대에 몰려있으며 대지지분이 많고 20∼30가구 이상 들어선 대단지가 유리하다. 특히 현대건설 청구 등 지명도 높은 대형건설업체에서 지은 빌라는 믿고 살 만하다. 그러나 내부 마감재에 따라 가격차가 심해 현지 중개업소를 3곳 이상 방문해 실제 시세보다 입찰가가 저렴한지 정확한 시세파악 후 응찰하는 게 좋다.
매매가 6억 원 이상 고급주택은 양도소득세를 실 거래가로 산출하는 것도 주의할 점. 양도차익에서 부대비용을 공제받을 수 있어 실제 양 도세는 크게 신경 쓰지 않아도 되지만 감정가가 6억 원대인 고급빌라는 낙찰가를 6억원 이하로 결정하는 요령이 필요하다.
전세금에서 조금만 더 생각하면, 구입할 수 있는 20평 안팎의 소형빌라는 세입자들이 낙찰 받으면 좋다. 신축주택으로 단지를 형성하고 있는 것을 골라야 하며 가구당 1대 이상 주차가 가능해야 한다. 가급적 역세권 주택을 구입하는 게 유리하다.
단독주택(주택,다가구)
단독주택은 한달에 2,800여건 정도가 경매로 진행되며, 낙찰가율은 75%정도. 즉 1억 정도 하는 주택을 7,500만원에 살 수 있다는 얘기다.
주택을 낙찰 받을 때 고려해야 할 점은 10년 이상 된 집은 건물가 비중이 높지 않기 때문에 싼값에 낙찰 받을 수 있는 반면 10년이 안된 집은 감가상각이 된다 하더라도 건물가액이 높기 때문에 감정가가 비교적 높게 책정된다는 점이다. 따라서 반드시 주변 시세를 확인해야 한다. 구입 후 재건축을 한다면 도로를 끼고 있으면서 최소 50~80평 이상 되는 물건을 잡는 게 좋다.
또한 경매시장에서 노릴 만한 대상은 시세보다 감정가격이 크게 낮은 물건들이다. 보통 경매주택은 경매 개시가 결정된 후 보름 내에 감정한다. 경매번호앞에 붙는 99타경, 00타경 등은 입찰에 부쳐진 연도다. 이런 물건은 2∼3년 전에 감정된 물건이기 때문에 시세보다 감정가격이 저렴하다. 시세보다 감정가격이 싼 물건을 노리려면 경매정보지 등에서 입찰정보를 재빨리 확인한 후 현장을 방문해 시세를 파악해야 한다. 여러 중개업소에 들러 낙찰 받은 후 당장 팔 수 있는 가격도 확인해야 한다. 세금과 명도 비용 등을 감안할 때 시세보다 10% 이상 싼 값에 낙찰 받아야 투자에 성공할 수 있다. 너무 싼 값에 응찰하면 낙찰받기 어렵다. 최소한의 이익이 보장되는 범위 내에서 가격의 상한선을 정해 입찰가를 정해야 한다. 입찰장의 분위기에 휩쓸리지 않는 것도 중요하다.
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