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작성일 : 09-10-10 17:10
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글쓴이 :
SGMA (211.♡.124.205)
 조회 : 6,474
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[부동산경매,부동산경매학원]유치권자의 권리와 점유 요건
유치권은 법정담보물권으로 법정요건만 갖추면 당연히 발생하는 법정담보물권이다. 즉 일정한 요건만 갖추면 당사자의 의사와 관계없이 법률상 당연히 성립하는 물권이다. 유치권은 그 목적물을 점유하면 발생되고 등기를 요하지 않는다.
■ 유치권자는 유치물 전부에 대한 권리를 행사
건물의 경우. 건축공사대금을 받지 못한 건축업자가 있거나 임차인이 임차목적물에 대한 필요비 또는 유익비를 지출하였을 경우 유치권이 발생하는 경우가 있다.
유치권은 채권이 변제기에 있는 경우에 한하고 변제기가 도래되지 않으면 유치권은 성립되지 않는다. 이에 목적물을 점유하기 전에 발생한 채권이라도 나중에 목적물을 점유하게 되면 유치권이 성립돼. 점유한 이후나 또는 점유와 동시에 채권이 발생되어야 하는 것은 아니다.
유치권자는 채권의 변제를 받기위해 유치물을 경매할 수 있다. 또한 정당한 이유가 있는 경우에는 미리 채무자에게 통지해 감정인의 평가에 의해 유치물을 직접변제에 충당할 것을 법원에 청구할 수 있다.
매수인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다. 유치권 자에게는 우선변제권이 없어 배당에 참여할 수는 없으나 낙찰인이 그 목적물을 인도받으려면 유치권으로 담보되는 채권을 유치권 자에게 변제하지 않으면 안 됨으로 결과적으로 우선변제권이 있는 것과 같은 효과를 발생하게 한다.
유치권자가 유치물에 대해 필요비 또는 유익비를 지출하였다면, 소유자에게 그 상환을 청구할 수 있다. 여기서 필요비라 함은 임차물의 보존을 위해 지출한 비용을 말하고, 유익비라 함은 목적물의 객관적 가치를 증가시키기 위하여 투입한 비용을 말한다. 유치권을 가지는 자는 채권 전부의 변제를 받을 때까지 유치물 전부에 대해 그 권리를 행사할 수 있다.
즉 유치권자는 채권의 변제를 받을 때까지 물건의 점유를 계속하고 인도를 거절할 수 있다.
■ 간접점유도 유치권이 인정돼
여기서 점유의 의미와 판단기준을 보면 대법원은 “점유라고 함은 물건이 사회통념상 그 사람의 사실적 지배에 속한다고 보는 객관적 관계에 있는 것을 말하고 사실상의 지배가 있다고 하기 위해서는 반드시 물건을 물리적, 현실적으로 지배하는 것만을 의미하는 것이 아니고 물건과 사람과의 시간적, 공간적 관계와 본권관계, 타인지배의 배제가능성 등을 고려해 사회 관념에 따라 합목적적으로 판단해야 한다.” 고 규정하고 있다.(대법96.8.23 선고 95다8713 판결)
그러면서 “공장신축공사 공사잔대금 채권에 기한 공장건물의 유치권자가 공장건물의 소유 회사가 부도가 난 다음에 그 공장에 직원을 보내 그 정문 등에 유치권자가 공장을 유치, 점유한다는 안내문을 게시하고 경비용역회사와 경비용역계약을 체결하여 용역경비원으로 하여금 공장에 대한 경비. 수호를 하도록 하고 있었다면 유치권자가 그 공장을 점유하고 있었다고 볼 여지가 충분하다.”라고 말해 물건을 직접 점유하지 않고 간접점유 해도 유치권이 인정된다 할수 있다.
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