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작성일 : 09-02-19 18:32
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글쓴이 :
SGMA (211.♡.124.53)
 조회 : 6,216
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현장권리분석
근린상가 및 빌딩
▶ 임대수익을 볼것인가, 매매차익을 볼것인가를 가름. 주택종류에 비해 수익성부동산인 상가 및 빌딩은 종합적인 컨설팅 능력을 요구한다. 따라서 대상 물건 및 인근의 월임대료, 상권형성정도 및 구매력, 주변의 배후단지 조성여부와 상주인구, 교통편, 임차인들의 동향 및 명도소송비용과 합의비용 등까지 집중분석 임대수익을고려 입찰에 참여해야 좋은결과를 볼수있다.
▶ 상권분석여부. 건물의 분할부분을 낙찰받을경우 그점포의 위치및 자리에 따라서 많은 권리금및 상권의 차이가 난다. 따라서 상권분석시 주위의 시세및 층별 그리고 위치별 권리금 정도와 시세는 필히 체크해야하고, 업종의 선택에맞는 상권 분석은 필수이다.
▶ 내부확인은 필수. 임차인 또는 종전소유자가 설치해 놓은 내부시설이 감정평가에서 제외되는 경우가 종종 있다. 때문에 낙찰 후 이 시설의 처리문제로 골머리를 썩이는 경우가 있다. 내부시설을 그대로 이용하려고 작정했다면 종전 사용자가 철거하겠다고 주장하는 경우 새로운 시설비용이 막대하게 들어갈 수도 있다.
▶ 세입자들의 명도 및 집단대응 여부. 상가임차인들이 집단대응 하는 경우 그 기간동안의 금융비용손실과 많은 명도집행비용을 감수해야 한다. 입찰 전에 상가임차인들의 동향에 대한 충분한 조사가 필요하다.
▶ 법정지상권·,전세권,유치권 등 인수해야 할 권리 파악. 빌딩의 경우 근저당과 함께 지상권이 설정된 경우가 많다. 건축할 때 금융기관에서토지에및 건물에 대출해주면서 근저당과 함께 지상권을 설정하는 것이 관례이기 때문이다. 선순위 근저당과 같은 날자에 지상권이 설정되었더라도 근저당보다 등기번호가 늦으면 소멸되지만, 앞서면 인수해야 한다. 또한 건축 도중 경매가 진행될 때 건축업자(또는 건설업체)가 유치권을 행사하는 수도 있으며, 건물등기가 나지 않은 빌딩은 감정평가액에서 제외되어 법정지상권이 성립되거나 철거소송 또는 매도청구소송이 필요할 수도 있으므로 주의해야 한다.
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