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서울 아파트 거래량이 늘어났다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난 3월 서울 아파트 거래량은 3897건이었다. 지난해 말 2000건 아래로 뚝 떨어졌다가 두 배가량 증가했다. 집계 중인 4월 거래량은 7일 기준 2679건이다. 전달보다는 떨어졌지만 올해 1, 2월보다는 나은 성적이다. 시장에서는 매수자가 증가하면서 시장이 회복 국면에 접어든 것 아니냐는 관측과 신생아 특례대출 같은 정책으로 인한 일시적 현상이라는 분석이 나온다. 4·10 총선 전 부동산 정책을 쏟아낸 정부 정책은 여당의 참패 이후 안갯속에 갇혔다.
아시아경제는 이런 상황에서 박원갑 KB국민은행 수석전문위원, 함영진 우리은행 부동산 리서치 랩장, 김효선 NH농협은행 수석전문위원을 만나 올해 하반기 전망에 관해 물었다. 이들은 "시장의 불확실성이 어느 때보다도 높다"며 "급매와 경매, 저가 매물 위주의 거래가 바람직하다"고 조언했다.
매매 "올해는 힘들다"…내년 일부 회복 또는 하향 안정화
'올해 하반기 매매 시장 회복은 힘들다'라는 것이 세 전문가의 공통된 견해였다. 박 위원은 "주택 가격을 예측할 때 가장 중요한 건 '아파트 잠정 실거래가 지수'"라며 "서울의 지난 3월 잠정 지수가 전달 대비 0.27% 떨어졌는데 힘이 약하다는 증거다. 최종 지수가 하락세로 나타나면 실거래가는 1, 2월에 반짝 상승한 것에 그치게 된다"고 말했다. 고금리, 높은 매매가, 통화량의 미미한 증가로 소폭 상승과 하락을 반복하는 '미니 사이클'을 오갈 거라 예상했다. 박 위원은 "시장이 출렁일 때는 무릎에 산다고 생각해도 상투가 될 수 있다"며 "시점은 무의미하고, 가격이 중요하다. 경매나 급매를 살펴보라"고 강조했다. 고점 대비 강남은 15~20%, 비(非)강남은 25~30% 하락한 매물에 접근하는 것이 방법이다. 다만 김 위원은 "내년에는 공급 불안과 분양가 상승으로 서울 매매가가 일부 회복세를 나타낼 것"이라고 봤다.
함 랩장도 "지금은 실수요 기반으로만 시장이 움직이는 상황이라 '박스권 장세'에서 가다 서다 할 것"이라며 "같은 서울이라도 강남은 회복 중이지만 외곽은 차가운 편이고, 이런 혼조세로 인해 사람들도 주택 구매를 부담스러워하는 분위기"라고 전했다. 그는 "공급 부족 탓에 서울의 아파트 가격은 내년에 소폭 오르긴 하겠지만 과거 같은 초저금리 시기가 다시 오진 않을 것이라 한계가 있다"며 "중금리에 익숙해진 상황이라 매매가격 또한 약한 상승에 그칠 것"이라고 전망했다.
김 위원은 "서울의 4월 거래량은 다시 줄어들 것"이라며 하반기 하향 안정화를 예상했다. 이런 기조는 내년에도 이어질 수 있다고 했다. 그는 "지금은 역대급으로 기준금리와 은행 대출금리 간 차이가 좁혀진 상황"이라는데 주목하며 "한국은행이 기준금리를 내려도 그때 주택시장이 과열되면 은행들은 가산금리를 올릴 거고, 그렇게 되면 지금 대출금리 차이가 거의 없을 것"이라고 했다. 기준금리가 내려가도 주택 시장이 금리 인하 효과가 클 것이라 장담할 수 없다는 의미다. 김 위원은 "대출금리와 함께 총부채원리금상환비율(DSR) 영향을 많이 받는 15억원 이하 아파트들은 상승 여력이 크지 않기에 저가 매물이 아니라면 신중해야 한다"고 전했다.
전셋값은 내년까지 계속 회복세
전셋값은 내년까지 꾸준히 회복세를 보일 것이라고 세 명 모두 입을 모았다. 김 위원은 "대출금리가 지난해보다 내려갔고, 공급도 부족해서 다시 전셋값이 올라가고 있다"며 "다만 신축을 선호하는 서울 전세수요자들은 인천이나 경기도로 이동할 수도 있어, 서울의 전셋값이 급격한 상승세를 보이지 않을 것"이라고 했다. 그는 "서울은 내년까지 강동구에 공급 물량이 집중돼 있어서 그쪽이 당분간 매매가격과 전셋값이 낮은 편일 것"이라고 덧붙였다.
박 위원은 "전셋값은 고점 대비 아직 낮은 수준이라서 '오른다'는 표현보다 '회복한다'는 표현이 적당하다"며 "첫째 전세 사기 여파로 아파트 전세수요가 몰렸고, 둘째 매매 대기자들이 전세시장에 머물고 있으며, 셋째 입주 물량까지 줄어드는 바람에 앞으로 전세가율은 올라갈 것"이라고 했다. 그는 "전셋값이 올라가면 매매가격이 올라가게 되고, 갭투자가 기승을 부릴 수 있다"고 내다봤다.
함 랩장은 "전세 시장이 아파트와 비(非)아파트로 양극화돼 있는 것부터 해결해서 전셋값을 안정화해야 한다"고 했다. 지난해 전세 사기 사건 이후 연립 다세대를 기피하는 바람에 아파트 선호 현상이 뚜렷해지면서 아파트 전셋값은 더 올랐다. 그는 "이렇게 되면 전세 임차인들은 은행에서 대출을 더 받든가, 월세를 내고 다세대 주택에 사는 방법밖에 없다"며 "다세대 전세 안전판을 탄탄하게 해주거나 임대주택을 늘려서 전셋값을 안정화할 방안을 검토해야 한다"고 했다.
재건축 "1기 신도시는 될 것" "백약이 무효" "국회서 합의점 찾아야"
수도권의 주요 공급대책인 재건축에 대해서는 세 명의 관점이 다소 달랐다. 함 랩장은 "1기 신도시는 일부 단지 위주로는 사업성을 기대해 볼 만하다"고 했다. 정부는 이달 지역별로 1기 신도시 선도지구 규모를 지역별 주택 수의 5~10% 수준에서 정한다. 함 랩장은 "예정대로라면 해당 단지들은 2027년 첫 착공을 하고 안전진단 면제, 법적상한용적률 150% 상향, 용도지역 변경까지 가능해 일부 단지 위주로는 사업성을 기대해 봐도 좋다"고 분석했다.
반면 박 위원은 "백약이 무효"라며 "아무리 규제를 풀어줘도 강남만 되지 다른 지역은 아예 안 된다고 봐야 한다"고 했다. 가장 큰 문제점으론 건축비를 꼽았다. 그는 "지금 평당 재건축 공사비가 900만원 이상 치솟으면서 수지가 안 맞고, 이주비가 많아진 데다, 재건축초과이익환수제 부담이 만만치 않다"며 "1기 신도시 재건축 사업도 재초환 문제가 맞물려있어 쉽지 않다"고 예상했다.
김 위원은 "2026년부터는 입주 물량이 서울 위주로 부족해진다"며 "공급 부족은 여야 모두 우려하는 사안이라 재건축 사업에 인센티브를 주는 법안은 국회에서 수용할 수 있는 선을 찾아야 한다"고 강조했다. 또 치솟은 공사비를 낮추기 위해 인건비를 줄이는 게 관건이라고 했다. 그는 "원자재 가격 상승 폭은 최근에 굉장히 둔화했는데 인건비 때문에 공사비가 못 내려간다"며 52시간 근무제 때문에 공정 기간이 길어져서 인건비가 더 든다는 것이 현장의 애로점"이라고 했다. 정부나 국회에서 건축 현장 근로시간을 유연하게 운영해 공사 기간을 단축할 수 있는 길을 터주는 것이 필요하다고 제안했다.
