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작성일 : 11-09-29 16:52
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글쓴이 :
SGMA (118.♡.152.18)
 조회 : 20,709
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대지권 미등기는 두 가지 유형이 있다.
하나는 구조적인 문제로 대지의 분·합필 및 환지 절차의 지연, 각 세대당 지분 비율 결정의 지연 등에 따라 모든 입주자의 대지권 등기가 유예되는 경우다.
대부분의 대지권 미등기 사례가 여기에 해당된다. 잠시 미등기 상태로 거주해야 할 뿐, 문제되지는 않는다.
다른 하나는 이미 대지권 등기 절차가 끝났으나 채무자가 고의로 등기를 하지 않는 경우다. 어차피 경매로 날릴 텐데 굳이 등기 비용을 지출할 이유가 없다는 것이다.
이 경우도 낙찰 후 대지권 보존 등기라는 절차만 더 거칠 뿐, 재산권 행사에는 장애가 없다. 대지권 미등기는 구조적 문제든 개인적 문제든 낙찰 후 재산권을 행사하는 데 걸림돌은 없다.
다만, 대지 지분에 따른 추가 등기 비용만 감수하면 된다.
■ 대지권 미등기, 등기부 등본에서 확인
그렇다면 대지권 미등기는 어떻게 알 수 있는가? 등기부 등본을 열람하면 아파트 단지가 통째로 미등기인지, 아니면 경매 나온 물건만 미등기인지 알 수 있다.
아파트와 같은 대규모 집합 건물의 경우 대지의 분·합필 및 환지 절차의 지연, 각 세대당 지분 비율 결정의 지연 등으로 인해 전유 부분에 대한 소유권 이전 등기만 수분양자를 거쳐 양수인 앞으로 경료되고 대지 지분에 대한 소유권 이전 등기는 상당 기간 지체되는 경우가 종종 생기고 있다.
그런데 이 경우 ‘집합 건물의 건축자로부터 전유 부분과 대지 지분을 함께 분양의 형식으로 매수해 그 대금을 모두 지급함으로써 소유권 취득의 실질적 요건을 갖췄지만 전유 부분에 대한 소유권 이전 등기만 경료받고 대지 지분에 대해 소유권 이전 등기를 경료받지 못한 자는 매매 계약의 효력으로써 전유 부분의 소유를 위해 건물의 대지를 점유·사용할 권리가 있다.
따라서 매수인의 지위에서 가지는 이러한 점유 사용권은 단순한 점유권과는 차원을 달리하는 본권으로서 구분 소유자가 전유 부분을 소유하기 위해 건물의 대지에 대해 가지는 권리인 대지 사용권에 해당한다고 할 것이다.
또한 수분양자로부터 전유 부분과 대지 지분을 다시 매수하거나 증여 등의 방법으로 양수하거나 전전 양수받은 자 역시 당초 수분양자가 가졌던 이러한 대지사용권을 취득한다’(2006.11.16 98다45652, 45663 전원합의체 판결).
■ 토지 별도 등기 유형
토지 별도 등기도 두 가지 유형이 있다.
하나는 역시 구조적인 문제로 대지 전부에 저당권이나 가압류가 설정된 상태에서 아파트 등의 집합 건물을 신축하고 각각의 구분 건물에 대해 대지권 등기를 해 줬을 때 생기는 토지 별도 등기가 있다.
이 경우 경매 대상이 된 구분 건물의 대지권 지분 비율만큼에 상응하는 배당을 해 주고, 토지 저당권을 그 비율만큼 일부 말소시켜 주기 때문에 문제가 되지 않는다.
즉, 낙찰자가 별도 등기를 말소하기 위해 낙찰가 외에 추가 부담을 하지 않아도 된다.
다른 하나는 재개발 지역에서 특정 지분을 소유한 조합원이 대지상의 근저당권이나 가압류 등을 정리하지 않은 상태에서 아파트가 준공된 경우다.
전자와의 차이점은 전자의 별도 등기는 세대원 모두에게 부과되는 반면, 후자는 특정인에게만 별도 등기의 의무가 부과된다는 점이다.
이 경우 토지 저당권자 등이 채권 신고를 하지 않으면 낙찰자는 별도 등기를 소멸시키기 위해서 낙찰가 외의 추가 부담을 해야 한다.
구법에서는 종종 위와 같은 사례가 발생했으나, 민사집행법에서는 토지 저당권자 등에게도 배당을 해주고 있어 지금은 큰 문제가 되지 않는다.
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