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작성일 : 11-07-21 19:01
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글쓴이 :
SGMA (218.♡.220.128)
 조회 : 6,411
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대출 많은 아파트 전세주의보
일산 인근에서 전셋집을 찾고 있는 직장인 정모씨(41)는 최근 고양시 식사지구에서 전셋집을 알아보다 고민에 빠졌다.
정씨가 관심을 가지고 있는 전세 매물은 전용면적 84㎡형. 전셋값이 1억8000만~2억원 수준으로 새 아파트인 데다 생활여건 등을 염두에 두면 그리 나쁘지 않은 조건이라고 생각했다.
문제는 집단 대출로 융자를 60% 정도까지 받고 있다는 것. 분양가가 4억5000만원정도이므로 2억7000여만원의 대출을 안고 있다. 전세로 들어간다면 전세보증금과 대출금을 합할 경우 이 아파트의 집값보다 더 비싸다는 것이 문제다.
만약 집주인이 대출금 이자를 제대로 내지 못해 경매로 넘어간다면 손해를 볼 수밖에 없는 것이다.
경매에 넘어가면 분양가 수준으로 낙찰되기도 어렵지만 다행히 분양가 수준에서 낙찰되더라도 우선순위인 금융권에서 대출금을 회수하고 나면 남는 돈이 전세보증금이 될까 말까 말까하다. 만약 2억원에 전세로 들어갔다면 임차인은 2000만원이나 손해를 볼 수밖에 없는 구조다.
정씨는 “혹시 잘못되면 전세금을 일부 떼일 수도 있어 계약하기 부담스럽다”면서도 “하지만 전세 물건이 마땅치 않아 어떻게 할지 아직 결정을 못했다”고 말했다.
식사ㆍ덕이ㆍ진접지구 등 새 아파트 전세 위험
최근 수도권에서 전세매물 부족 현상이 심화하면서 신규 입주 단지에 대한 관심이 높다. 신규 입주 단지에는 입주를 미루는 사람들이 전세로 물건을 내놓는 경우가 많아서 전세 매물이 흔한 편이다.
하지만 이렇게 나온 전세 매물은 대부분 집단 대출을 활용해 전세 대출이 60% 정도까지 높다.
고양시 식사지구와 덕이지구가 대표적이다. 이 지역엔 8000가구 정도의 신규 입주 아파트가 있는데 집단대출을 60% 정도까지 받은 경우가 많다.
그런데 최근 전셋값이 급등하면서 전세보증금과 대출금을 합하면 분양가 이상인 경우가 많아지고 있다.
혹시 집주인이 이자를 못내 경매로 넘어갈 경우 우선순위인 금융권에서 대출금을 회수할 경우 전셋보증금을 제대로 돌려받기 어려운 조건이다.
식사동 인근 T공인 관계자는 “지금 나와 있는 전세물건 대부분이 융자를 60% 정도 받은 것”이라며 “요즘 전셋값이 오르면서 대출 금액과 전셋값을 더한 금액이 대부분 분양가 이상이어서 전세를 놓기 부담스러운 것은 사실"이라고 말했다.
그는 "대부분 임차인들이 대출 비중이 높은 주택을 계약하기 꺼려하긴 하지만 워낙 전세매물이 부족해 계약은 꾸준히 되는 편”이라고 설명했다.
남양주 진접지구도 마찬가지다. 지난해 입주가 시작된 이곳에도 전세매물이 꾸준히 나오는 편인데 대부분 융자를 많이 받은 물건이다.
예컨대 진접 남양휴튼 인근 중개업소에 나온 전용 84㎡형의 전셋값은 현재 1억2000만~1억3000만원이다. 지난해 하반기 1억원도 안됐던 전셋값이 올 들어 급등했다.
그런데 이 아파트 분양가는 2억6500만원 수준으로 대부분 융자를 60%씩 끼고 있다. 1억6000만원 정도의 대출을 안고 있다는 이야기다. 집주인은 1억6000만원 대출을 끼고, 1억3000만원 전세를 놓으면 분양가보다 2000만원이상 남는다.
진접읍 인근 M공인 관계자는 "전세를 끼고 대출을 받아 계약을 하는 경우 계약자는 돈이 오히려 남는 상황"이라며 "집주인 입장에서 대출 이자를 갚기 위해 이런 전세를 적극 환영하지만 임차인 입장에서는 위험할 수밖에 없다"고 말했다.
하지만 현실에서는 워낙 전세 매물이 부족하다 보니 위험한 전세계약을 하는 사람들이 많다는 게 인근 중개업소 관계자들의 설명이다.
분양가보다 융자금과 전세보증금 합계액 많으면 위험
전문가들은 기본적으로 전세매물을 찾을 때 금융권 대출금과 전세보증금을 합한 금액이 집값보다 높으면 위험하다고 말한다. 혹시 집주인이 위험한 상황에 처하면 전세보증금을 제대로 챙길 수 없어서다.
특히 요즘은 금리가 올라가면서 집주인의 대출 부담이 커지는 상황이어서 더 위험하다는 게 전문가들의 생각이다.
나비에셋 곽창석 사장은 “현재 수도권의 많은 입주 아파트에서 대출금과 전세보증금을 합한 액수가 분양가를 넘어서는 사례가 늘어나고 있다"며 "현실적으로 세입자는 전세보증금을 제대로 보장받기 어려운 위험에 계속 몰리는 게 현실"이라고 말했다.
그는 “이런 위험을 줄이려면 세입자는 확정일자로 보호되는 전세보증금 규모를 줄이기 위해 반전세를 활용하는 방법을 쓰는 것 외에 현재로서는 뚜렷한 대책이 없다"며 "정부가 임대차보호법을 정비해서 임차인이 전세보증금을 제대로 보호받을 수 있는 장치를 마련해 줄 필요가 있다"고 말했다.
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