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작성일 : 11-06-02 22:41
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가격 쌀때 큰집으로 이사가볼까 …'중대형 빌라' 자꾸 끌리네
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글쓴이 :
SGMA (219.♡.15.188)
 조회 : 6,981
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가격 쌀때 큰집으로 이사가볼까 …'중대형 빌라' 자꾸 끌리네
요즘 국내 부동산 시장이 침체기에 빠지면서 경매 시장 역시 부진한 흐름을 보여주고 있는데, 유독 중대형 빌라만은 다른 흐름을 보여주고 있다. 중대형 빌라는 통상 경매 시장에서 2~3회 유찰이 관행일 정도로 비인기 종목이었다. 소형 다세대는 1회 유찰 후 85%선에 낙찰되지만 중대형은 70% 선에서 낙찰되고 비수기에는 감정가의 반값에 낙찰되기도 하였다.
그런데 이때까지 비인기 종목이었던 중대형 빌라들이 고가에 낙찰되는 현상을 보여주고 있다. 최근 중대형 빌라 인기 끄는 이유는 자산가들이 집을 넓히고자 하는 분들이나 값싼 가격에 사서 주택을 크게 쓰고 하시는 분들이 경매시장으로 몰리는것 같다.
○'중대형 빌라' 투자전략
중대형 빌라는 투자목적보다는 직접 거주할 실수요자에게 적합한 주택인 점을 감안해 교통여건과 주변 자연과 주거환경 여부를 따져 응찰을 고려해야 할 것이다. 빌라 경매를 노릴 때는 고급 주거 밀집지역 또는 대형주택이 몰려있는 인기지역에 투자하는 것이 바람직하겠다. 지은지 오래된 연립주택은 개보수비용이 많이 들고 건물상태가 불량하므로 되도록 지은지 10년 미만인 물건을 고르는게 좋다.
고급 주거 밀집지역 및 인기지역에 투자 바람직
고급 빌라 경매물건은 현장을 방문해 입지분석과 함께 환금성 여부를 검토해 봐야 한다. 수요가 많지 않은 비인기 틈새 종목인 만큼 대체로 팔 때 애를 먹기도 한다. 또 아파트와 달리 매매사례가 흔치 않아 시세 파악이 어려운 게 단점으로 꼽힌다.
최근 거래사례를 바탕으로 주변 시세보다 최소 30% 이상 저렴한 가격에 낙찰 받는 것이 중요하다. 면적이나 지역의 입지여건과 맞지 않게 크거나 작으면 주거나 업무환경이 떨어질 수 있으므로 사전 분석이 필요하다. 반드시 입찰전 지역여건을 충분히 검토해 투자성 여부를 종합적으로 판단한 후 입찰에 응해야 한다.
현장 확인은 모든 부동산 거래와 마찬가지로 필수적이다. 인기 지역 유망 물건에만 몰리는 투자자들이 늘고 있으므로 가격이 저렴하다고 '묻지마' 경매 투자는 금물이다. 환금성이 떨어지는 중대형 빌라는 지역별로 선별투자 전략을 짜야 한다.
○추천할 만한 '중대형빌라' 경매 상품은?
추천할 만한 경매상품을 소개한다면, 경기도 용인시 수지구 풍덕천동애 삼성쉐르빌 302동 201호인데, 감정가는 9억원이고, 최저가는 4억 6천 8십만원이다. 입찰기일은 2011년 6월 30일, 오전 10시 30분까지이며 수원지법 경매9계이다.
실면적은 61평형이고, 평형으로는 81평형이다. 한 명의 세입자가 있으나 후순위 세입자로 대항력이 없겠고, 간단한 인도명령만으로 명도 할 수 있다라는 것이 이 경매 물건의 장점으로 볼수 있겠다. 권리관계도 단순하고 명확한데말소기준권리 한국저축은행(2008.01.11) 이후 후순위 가압류 있으나 모두 낙찰 후 소멸하는 권리여서 권리분석상으로도 안전한 경매물건으로 투자하기에 좋은 상품으로 본다.
○부동산 경매 투자시, 주의할 점
부동산 경매 투자할때 주의해야 할 점은 감정가 대비 정확한 시세파악이 관건이다. 주변 시세에 비해 최저 매각가격은 적정한지 현장 조사를 통해 꼼꼼히 살펴야 한다. 여러 차례 유찰돼 가격이 싼 경매물건은 간혹 물건에 중요한 권리 상 하자가 있을 수 있으므로 전문가의 조언을 받아야 한다. 중대형 빌라는 법원의 감정평가액은 감정시점에 따라 들쭉날쭉하므로 주의해야 한다. 간혹 시세보다 과대평가한 빌라는 수회 유찰한 후 낙찰 받았어도 시세차익이 없는 경우도 있다. 보수적인 관점에서 시세를 파악한 후 입찰을 결정하는게 낫다.
가격을 조사할 때는 최근 인근 및 유사지역 내 동일 규모의 부동산 매매사례를 참조 한 후 시세보다 저렴한 가격에 낙찰 받아야 수익성이 높다. 특히 경매 물건 낙찰시 일반 매매와 달리 예상치 못한 비용이 추가로 들어갈 수 있으므로 충분히 감안해야 한다.
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