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작성일 : 08-09-16 11:11
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글쓴이 :
SGMA (221.♡.20.181)
 조회 : 8,121
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유치권경매물건 어떻게 접근할 것인가?
법원경매물건을 검색하다보면 유치권설정되어 있는 물건을 자주 접한다.
예전에 아파트. 빌라나 상가에 유치권을 신고하여 주는 경우가 있었다.
대부분은 부동산의 소유자와는 무관하게 임차인이 임의로 필요비를 청구하게
만든 경우였다.
또한 상가인 경우 임차인이 본인의 영업이익을 위해 내부수리를 한 경우가 대부분인데
이때 계약서상 원상회복의무나 비용상환청구권행사를 배제하는 특약이 있으므로
이 또한 유치권을 주장하기에는 부족한 부분이 많이 있었다.
일반적으로 유치권 신고가 있을 경우 해당 유치권이 유익비.필요비를 지출하고
그 상환청구에 의한 유치권신고인 경우 경매배당에서 유익비.필요비반환청구소에 의해
채권신고를 한후 배당을 받는다.
그러나 대부분 그렇게까지 준비하여 유치권을 신고하지는 않았다.
유치권물건에 대한 현장조사에서 판단하기 어려운 것이 점유의 모습이다.
유치권자가 유치물에 대한 보존행위로서 목적물을 사용하는 것은 적법행위로 불법점유로 인한
손해배상책임이 없는 것이라는 판결이 있다(대법원 1972.31. 71다2414).
따라서 유치권신고자가 어떤 식으로 언제부터 점유하고 있었는지가 중요해 진다.
지상권과 전세권, 사용대차, 임대차등으로 간접점유하는 경우인가?
명인방법에 의한 권리행사인가?
서류상만으로 유치권신고가 되어 있는가?
출입문은 봉쇄하였는가?
경비원을 고용한 형태로 유치권을 주장하는가?
등 점유의 형태를 파악하는 것이 중요하다.
만약 건축주나 소유자와 도급계약을 체결하고 건물을 신축또는 측.개축하고
그 공사대금을 변제받지 못한 공사업자가한 유치권 신고라면 유치권이 성립될
가능성이 높아진다.
점유자와 점유기간과 등도 살펴보아야 하는데 간접점유의 경우 소유주나
건축주의 동의가 없다면 유치권 성립이 안된다.
문제는 공사비유치권이다.
진정으로 공사를 하였는지 직접 현장을 방문하여 보면 알 수 있다.
이때 등기부등본과 건축물관리대장을 발급받아 착공과 준공일자 또는
소유권보존등기 완료일자등을 확인하면 된다.
집행관의 현황조사서의 점유관계조사서도 도움이 되는 자료이다
간혹 유치권신고권자가 공사비를 받기 위해 경매물건에 가압류등
공사비에 대한 다툼여부를 확인하는 것도 필요하다.
유치권에 관해서 이밖에 여러가지 조사할 부분이 있을 수 있다.
하지만 보다 중요한 것은 유치권을 해결할 수 있는 파워이다.
그 파워를 갖기 위해 다음과 같은 질문을 해 보는데 만약 우리 회원님들이
이 질문에 대한 답을 갖고 있다면 유치권경매에 입찰하는 것도 무방하리라 본다.
그러나 만약 이에 대한 명확한 해답을 세울 수 없는 경우라면
입찰에 좀 더 신중을 기해야 할 것이다.
. 유치권신고금액보다 더 많은 금액으로 낙찰받았을 때 자금을 동원할 수 있는 자금이 되는가?
. 만약 그렇지 못하다면 낙찰을 받고 경락잔금에 대한 대출을 확보할 수 있는가?
. 대출을 받고 유치권을 해결할 동안의 자금압박을 견딜 수 있는가?(대출이자등 포함하여~)
. 낙찰을 받고 매각대금을 납부한 후 유치권자를 상대로 법적인 대응을 할 수 있는가?
*보통 점유이전금지가처분을 한 후 명도소송을 진행하여 집행을 가하지만 송달을 회피하고
점유를 이전하는 등 집행을 최대한 연장하려 할 경우의 대응책을 마련해야 한다.
* 인도명령신청서를 제출하면 법원에서는 유치권자에 대한 심문을 하게 된다.
유치권을 주장하는 관련서류를 제출하게 되었을때 공사여부를 판달 할 수 있어야 한다.
* 만약 점유이전금지가처분을 하였는데 점유를 이전하였다면 인도명령후 결정문을 가지고
강제집행에 임할 수 있는 준비를 하여야 한다.
* 가짜 유치권자임을 알았다면 잔금납부 후 명도소송을 진행할 수 있어야 한다.
. 명도소송.유치권부존재확인소송과 함께 가장유치권임을 이유로 사기미수죄로 고소할 수 있는가?
. 합법적인 모양을 유지한 채 점유를 침탈하여 내 것으로 만들 수 있는가?
이외에도 유치권성립여지있는 경매물건에 대한 입찰시
현장에서 부딪혀야 하는 일들이 많을 것이다.
유치권은 돈의 싸움, 즉 돈가진자가 파워게임에서 승리할 수 있다고 한다.
그러나 그 게임 이전에 명도에 대한 분명한 철학과 협상능력이 없이는
유치권이 있는 물건에 대한 해결이 힘들어질것은 자명하다.
명도를 강제집행에만 의존하려는 사람은 이 싸움에서 오래갈 수 없다.
법위에 사람있고 사람위에 기본적인 양심이 있다는 것을 알고 대화에 임한다면
지름길같지 않지만 빨리 가는 방법이 숨어 있음을 발견하지 않을까?
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