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작성일 : 11-04-20 22:17
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글쓴이 :
SGMA (58.♡.132.240)
 조회 : 4,803
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- 2012년쯤 중대형 대세가 예상된다 -
우리가 부동산 투자를 할 적에는 실물경제와 부동산시장의 큰 흐름을 읽어야 합니다.
작금의 실물경제는 2005년 하반기~2007년 조선, 철강 등 재래산업 수출호경기 이후에 나타나는 내수호경기 도래입니다.
실물경제는 2008년 말에 1차 바닥을, 2010년 말에 2차 바닥을 찍고 대망의 코스피지수 2000포인트를 돌파한 후 현재 조정국면에 있습니다. 내수호경기 도래는 이미 작년 하반기 코스피지수 대세상승과 함께 시작되었습니다. 최근 일본 지진의 영향으로 주가가 하락하고 있지만 실물경제의 큰틀은 2008년 88북경올림픽 이후에 나타난 중국의 내수호경기와 궤를 같이합니다. 현재, 세계경제는 중국과 미국이 주도를 하고 있으며 작년 말에 세계경제의 주도권이 중국에서 미국으로 넘어갔지만 2008년 88북경올림픽 이후 중국은 내수호경기 경제체제를 계속 유지하고 있습니다.
요약하자면 현재 우리나라의 실물경제는 중국의 내수호경기와 미국의 세계경제 주도권, 양면체제에 있습니다. 실물경제가 이러하기 때문에 작년 하반기부터 금융, 건설, 소비관련주 등 내수관련주와 미국 대표 관련기업인 삼성전자(주)가 꿈틀되는가 봅니다.
앞으로의 실물경제 체제는 내수호경기 도래이므로 경제논리상, 내수와 연관이 있는 부동산과 내수관련주는 오를 수 밖에 없습니다.
내수 전성시대가 오더라도 요즘 부동산시장은 지역별, 평형별, 상품별로 복잡다난하게 움직이기 때문에 우리가 부동산 투자를 할 적에는 부동산시장 내부를 세세히 살펴야할 필요가 있습니다.
내수 전성시대가 되면 내수와 관련이 있는 부동산 가격, 물론 오를 수 밖에 없습니다. 그러나 강남권재건축과 강남권중대형은 김대중정부의 경기부양책에 힘입어 2005년 하반기~2007년 수출호경기 즉 실물경제가 좋아지기 이전에 과도하게 올랐는 측면이 있기때문에 작금에는 그동안 저평가된 지방과 리모델링 호재가 있는 분당신도시 그리고 신도시 건설 호재가 있는 광교, 동탄 등 수도권2기 신도시 아파트가 오르는가 봅니다.
현재 부동산시장의 흐름은 2001~2006년에 강남권 아파트가 크게 올랐기 때문에 강남권 등 서울은 매매값 대신 전세값이 폭등하고, 아파트 대신 그동안 저평가된 아파트외의 부동산 상품 즉 도시형생활주택, 오피스텔, 도심 단독주택, 소형상가 등 수익형부동산이 오르고 있습니다.
반면 지방 아파트는 2000년대에 강남권아파트에 가려 소외되어 있었기 때문에 작금의 코스피지수 상승 등 실물경제 회복과 함께 대세바람을 타고 있습니다.
일전에 필자의 칼럼에서도 밝혔듯이 지방 아파트는 2008년 말과 2010년 말에 쌍바닥을 찍고 현재 대세상승 중에 있습니다.
2008년 말부터 본격적으로 상승한 지방 1등주 부산 소형아파트는 2008년 말~2010년까지 바닥에서 배 정도 올랐으므로 작년 하반기부터는 중대형이 오르는 측면이 있으며 지방 후발주자 대구, 경북, 광주, 전남 등은 작년 말부터 비로소 소형이 상승하기 시작했습니다.
과거 1987~1988년에는 소형이, 1989~1991년에는 중대형이 그리고 2001~2002년에는 소형이, 2003~2005년에는 중대형이 각각 2년, 3년 정도 올랐던 전례가 있기 때문에 앞으로도 부동산경기가 대세상승을 타기 시작하면 2년 정도는 소형이, 그후 3년 정도는 중대형이 오를 것으로 예상됩니다.
이러한 맥락에서 2010년 말에 바닥을 친 지방 후발주자 대구, 경북, 광주, 전남 등은 앞으로 바닥에서 2년 정도는 소형이, 그후 3년 정도는 중대형이 대세를 탈 것으로 예상됩니다. 즉 2012년쯤이 돼야 중대형아파트가 살아나지않을까하고 생각해 봅니다.
현재 부동산시장의 중심은 지방과 리모델링 호재가 있는 분당, 용인 등 신도시 그리고 신도시 건설 호재가 있는 광교, 동탄 등 수도권2기 신도시입니다.
분당, 용인, 광교, 동탄 등 신도시도 바닥을 친 작년 말부터 2년 정도는 소형이, 그후 3년 정도는 중대형 대세가 되지않을까하고 나름 예상해 봅니다.
작금의 부동산시장에 있어서 강남권재건축 규제, 강남3구 DTI 규제 등 악재를 만난 강남권재건축, 강남권아파트는 2015년쯤, 지방대세와 리모델링, 신도시건설 호재가 있는 분당, 용인, 광교, 동탄 등 수도권신도시 그리고 강북의 저렴한 아파트 대세가 완전히 끝나고 난뒤 전국 부동산시장이 3년 정도의 조정을 거친 후 2018년쯤에나 대세의 바톤을 받지않을까 합니다. 이러한 측면에서 본다면 향후 강남권중대형은 상당히 불리한 위치에 놓여 있습니다. 그러나 강남권과 서울 옛도심 등 서울 요지 아파트와 아파트 분양은 입지의 우수성때문에 계속 인기를 누릴 것으로 사료됩니다.
오늘날 부동산시장은 지역별, 평형별, 상품별로 복잡하게 얽히고 섥혀 돌아가고 있습니다. 이러하기 때문에 작금의 부동산시장은 내부 깊숙히 파고 들어가 세세히 살펴야할 필요가 있습니다.
실물경제와 부동산시장은 숲을 봐야 나무가 보입니다.
작금의 큰숲은 내수호경기 도래와 지방, 수도권 신도시 중심의 부동산시장입니다. 여기에 포인트를 맞추다 보면 중대형아파트의 미래가 보입니다.
요약하자면, 지방 1등주 부산의 중대형은 이미 작년 말에 대세를 탄 것으로 보이며 지방 후발주자 대구, 경북, 광주, 전남 등과 리모델링과 신도시건설 호재가 있는 수도권신도시는 소형아파트 대세가 있은 후 2012년쯤부터 중대형이 대세를 타지않을까하고 예상해 봅니다
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