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작성일 : 11-04-20 22:03
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글쓴이 :
SGMA (58.♡.132.240)
 조회 : 5,271
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2011~2013년은 부동산 대세상승기이다
- 향후 부동산시장은 코스피지수(실물경제)에 물어봐 -
지금 부동산시장은 DTI규제 부활, 동남권 신공항 건설 무산 등으로 혼란스럽습니다.
그러나 부동산시장은 호재와 악재, 양면성을 가지며 돌아가고 있습니다.
작년엔 유럽발 재정위기란 혹독한 대외경제 악화 속에서도 6.2 지방선거를 치루고 8.29 부동산대책을 발표하고 코스피지수가 2000을 돌파하는 등 악재와 호재 속에서 전국 부동산시장은 상승곡선을 그렸습니다.
2011년 년초의 장밋빛 희망이 일본 지진 등 대외 악재를 만나 한차례 조정을 겪었지만 실물경제의 바로메타인 코스피지수는 다시 자생력을 갖추고 현재 작년말 최고지수에 육박하고 있습니다.
개인적으로 볼때 내수대표 관련주인 현대건설, 신한지주 등과 미국대표 관련주인 삼성전자(주)는 작년 11월부터 대세상승을 위한 워밍엎을 하여 올 1, 2월에 조정을 거친뒤 3월부터는 다시 대세상승을 타고 있습니다.
작금의 코스피지수 즉 실물경제의 흐름은 중국의 내수경기와 미국의 수출경기, 양면체제로 돌아가고 있습니다.
부동산시장 내부로는 DTI규제 부활, 동남권 신공항 건설 무산 등으로 혼란스럽지만 향후 부동산시장의 최대 희망은 바로 이 코스피지수의 대세상승 즉 실물경제 회복입니다.
실물경제는 여러가지 지표로 볼때 작년 9월부터 회복단계에 들어 갔습니다.
실물경제가 회복단계에 들어가더라도 부동산시장 내부로는 지역별, 평형별, 상품별로 움직이므로 서울및수도권의 전세값 상승률이 매매값 상승률을 앞지른다는 단 한가지 사실만으로 전체 부동산시장을 평가해서는 안되고 작년 하반기부터 수십년만에 대세상승을 타기 시작한 지방 후발주자 대구, 경북, 광주, 전남 등 지방 부동산시장에 포인트를 맞춰야 한다고 생각합니다.
지금 지역별 부동산시장은 철저히 개별성을 가지고 움직이고 있습니다. 지방과 수도권은 극과극을 달리고 있으며 지방은 주도주, 수도권은 비주도주가 되고 있습니다. 시장의 중심은 수도권이 아니라 지방이라는 얘기입니다. 지방 부동산이 살아있고 지방 부동산이 전국 부동산시장을 주도하는 한, 현 부동산시장은 쉽사리 죽지 않습니다.
작금의 전국 부동산시장의 중심인 지방 부동산은 이유있는 대세상승입니다.
왜 대세상승인가 하면 1997년 12월 IMF 국가비상사태 이후 코스피지수가 1998년, 2001년, 2003년에 각각 쓰리 바닥을 찍을동안 지방 부동산은 약하게 움직였으나 그후 2003년~2007년에 코스피지수가 500에서 2000까지 4배 오를동안에는 철저히 수출호경기와 함께 조선, 철강 등 재래산업 수출관련주가 실물경제를 주도해 나갔습니다. 2003~2007년 수출관련주가 실물경제를 주도하는 동안은 지방 부동산은 철저히 숨을 죽이고 있었습니다.
그후 지방 부동산은 2008년 미국발 금융쇼크가 있은 2008년 말에 1차 바닥을 찍고, 2010년 유럽발 재정위기를 거친 2010년 말에 2차 바닥을 찍은 후 현재 대세상승 중에 있습니다.
통상적으로 수출관련주와 내수관련주(부동산 포함)는 일정한 시차를 두고 움직이고 있습니다. 큰틀로 볼때 2003~2007년은 수출 전성시대이고 2009~2013년은 내수 전성시대로 예상됩니다.
작금의 지방 부동산은 내수 시대를 맞아 2009년부터 내수관련주 상승과 궤를 같이 합니다. 경제논리상 내수경기와 내수관련주 및 부동산은 움직임을 같이 합니다. 내수경기는 2009년에 약하게 상승한뒤 작년 하반기부터 본격적으로 대세를 타고 있습니다.
지방 부동산과 달리 강남권 부동산은 2001~2006년까지, 강북권 및 수도권 소외지역은 2006년 하반기~2008년 상반기까지, 2003~2007년까지의 수출호경기때와 동반상승한 측면이 있어 작금의 내수호경기때에는 큰 힘을 발휘하지 못하는가 봅니다.
큰 수출호경기때인 2005~2007년 3년동안 코스피지수가 1000에서 2000까지 2배 상승했듯이 큰 내수호경기때인 2011~2013년 3년동안 역시 코스피지수가 2000에서 4000까지 2배 상승해야 한다는 것이 필자의 실물경제 관점입니다. 작금의 내수호경기 시점은 2005년 수출호경기 시점과 유사합니다.
코스피지수가 수출호경기, 내수호경기때 각각 배가 상승한 전례는 1986년 하반기~1987년 수출호경기, 1987년 하반기~1989년 상반기때 이미 나타났습니다.
이러한 맥락에서 필자는 2013년에 코스피지수가 4000을 돌파할때까지 내수관련주와 저평가된 부동산(특히 지방 부동산)이 동반상승할 것으로 확신하고 있습니다.
부동산 내부의 DTI 규제 부활과 일본 지진 영향 등은 잔파도에 불과합니다.
향후 부동산시장의 희망은 코스피지수의 대세상승 즉 실물경제의 회복입니다.
코스피지수가 상승곡선을 그리고 실물경제, 주도 부동산이 살아있는 한 부동산시장은 쉽사리 죽지 않습니다.
이제 DTI규제 부활, 일본의 지진, 동남권 국제공항 건설 무산 등 악재가 코스피지수에 다 반영되고 코스피지수는 3월에 새로운 출발선상에서 출발하고 있습니다.
4월에는 올 1월 최고 코스피지수을 넘길 것으로 예상하는데 코스피지수의 대세상승은 곧 건설.금융 등 내수관련주, 삼성전자 등 미국관련주, 지방 부동산(아파트), 서울및수도권 오피스텔.상가.소형빌딩 등 수익형부동산, 강북 저렴한 부동산의 대세상승을 말합니다. 이는 곧 경제논리입니다.
이러한 경제논리에 따라 코스피지수의 대세상승을 예의주시하면서 부동산시장을 주시하라고 말씀드리고 싶습니다.
다시한번 말씀드리자면 중국과 일본 투톱체제가 세계경제를 주도하는 한 일본의 지진과 부동산시장 내부로는 DTI규제 부활, 동남권 국제공항 건설 무산 등의 악재는 잔파도에 불과합니다. 큰파도인 코스피지수의 대세상승은 부동산시장의 희망입니다.
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